房地產企業營改增后稅務風險控制策略剖析

胡建平

摘 要 房地產企業被納入“營改增”的試點范圍，既帶來了機遇，又面臨著挑戰，對房地產企業的稅負變革有著深刻的影響。企業可以通過加強對發票的管理和開發成本的控制，加強對企業財務人員的業務培訓，充分利用“營改增”的稅收優惠政策，通過科學合理的稅收籌劃來調整企業的納稅成本，規避不利影響，實現平穩、健康、長遠的發展。鑒于此，本文主要分析房地產企業營改增后稅務風險控制策略。

關鍵詞 房地產企業；營改增；稅務風險

中圖分類號：TU723 文獻標識碼：A

一、“營改增”對于企業的現實意義

國家制定的將營業稅更改為增值稅的政策就是所謂的“營改增”。增值稅只是將企業的增值額作為依據計算征收稅額的稅種，不同于營業稅是將營業收入作為計算依據?！盃I改增”的目的是國家進行結構性減稅，為了避免企業的重復征稅，同時解決企業不能退稅和抵扣的稅務弊端，以有效降低企業的稅收負擔。不僅如此，營業稅轉變為增值稅的政策通過進項和銷項之間的抵扣，能更深層的優化企業和行業的產業結構?！盃I改增”政策不僅僅于此，同時能夠為各企業的納稅環境更加寬松，稅制結構更加優化合理，最重要的將企業的納稅負擔進行減輕。政策的實施，是市場經濟發展的必然結果，給企業提供了更多的機會發展，納稅體制也將更加公平合理。

二、全面實施“營改增”對房地產企業稅負的影響

1.有利影響

（1）在計算銷售額時允許扣除土地價款，有望降低稅負。房地產企業的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，根據新政規定，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用—當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。而上述提到的“允許扣除的土地價款”，必須要按照規定取得省級以上（含省級）財政部門監（?。┲频呢斦睋?，目前符合條件能在銷售額中扣除的土地價款只有土地出讓金。

（2）預繳稅款的變化，有利于加快房地產企業的現金流通。在營業稅的政策下，銷售不動產的納稅義務發生時間為收到預收款的當天，并按照預收款×5%稅率來預繳營業稅，而“營改增”之后，依照相關規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應根據預收款×3%預征率來預繳增值稅。

（3）購進不動產進項稅額允許抵扣，激發商業地產和工業地產的購買需求?！秶叶悇湛偩株P于發布<不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條規定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第1年抵扣比例為60%，第2年抵扣比例為40%。盡管新政規定購進不動產進項稅額需要分兩年來抵扣，但對于企業減稅來說無疑是一大利好，這將有可能激發一些企業對于商業地產和工業地產的購買需求，由原先的租賃商鋪、廠房，轉向于購買商鋪、廠房，從而將購進商鋪、廠房發生的進項稅額來分期抵扣當期的銷項稅額，以減輕稅收負擔。

2.不利影響

（1）無法取得增值稅專用發票，可抵扣的進項稅額不足，導致稅負增加?！盃I改增”后，房地產企業一般納稅人當期應納增值稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額，由此可見，進項稅額的多少，將會影響當期應納稅額的高低。（2）房地產企業的開發成本可能會增加。根據“營改增”的相關規定，房地產企業在計算銷售額時可以從中扣除土地價款，而地方政府可能會借這一改革利好，從而提高地價，這樣無疑會增加企業的開發成本。

三、房地產企業營改增后稅務風險控制策略

1.強化企業財務工作人員的培訓及財務核算能力

“營改增”政策實施后，會進一步加大房地產企業相關財務人員的工作難度，對此財務人員需要加強有關稅收政策的學習，深入了解“營改增”稅收政策的基本原理，時刻關注稅收政策的變化，與國家稅務部門保持積極聯系。進一步通過開展各類稅務相關的知識技能培訓提升財務人員的綜合素質和業務核算能力，從而轉變傳統的工作思路。

2.提高房地產企業的稅務籌劃水平

首先由于企業進項稅抵扣發票一般是從供應商處取得，對此需仔細確認供應商的身份，明確其是否是增值稅的一般納稅人，只有在選擇供應商為一般納稅人時，才能確保企業的稅額進行了最大額度的抵扣；其次，供應商在通常情況下不給企業提供增值稅專用發票，往往這時會以降低價格為條件來達到目的，在此情形下，房地產企業為避免受到損失，應當權衡利弊為長遠利益考慮；最后，“營改增”實施后，要進一步加大對企業人員的稅務知識的培訓力度，對于何種項目可以抵扣，何種項目不可以抵扣，都必須能夠區分開，如此才能夠避免低稅基、低稅率抵扣進項稅。

3.提高財務人員業務素質

改征增值稅以后，由于增值稅的財務核算相對復雜，并且涉及的業務面較廣，房地產企業的財務人員由于之前很少接觸增值稅業務，對其較為陌生，難免在實際業務處理過程中，會出現一定的工作失誤，這是客觀存在的，也是難以避免的，這就很容易使得企業遭受不應有的稅務風險。因而，這就要求財務人員從自身做起，著力提升增值稅相關業務水平，針對營改增后的應稅服務范圍界定、房地產企業需要對業務流程收入確認時點、營改增對稅務崗位和財務核算的要求，納稅申報和稅款繳納的變化、發票取得和開具、發票管理的變化等實操關注點進行培訓。

總之，全面推行“營改增”制度，可謂是我國在2016年稅制改革的“重頭戲”。營改增的全面實施，使得在我國征收了67年的營業稅徹底退出了歷史的舞臺。此次稅制改革是我國政府公平企業稅負、降低企業稅負的一次重要改革，其重要程度不亞于1994年實行的“分稅制”改革。營改增對于這種房地產行業作為原先以征收營業稅為主的行業，稅收征管方面的影響還是較大的。因此，本文的研究也就顯得十分的有意義。

參考文獻：

[1]徐江東.營改增對房地產企業的主要影響解讀與思考[J].建設科技，2016，（23）：84-85.

[2]黃潔.房地產企業“營改增”稅務風險控制策略[J].合作經濟與科技，2016，（23）：166-167.