房地產(chǎn)成本造價全過程控制與管理分析

陸挺 華輝

摘 要：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)項目的成本控制起到了非常重要的促進(jìn)作用，其管理質(zhì)量在一定程度上將直接決定了企業(yè)的經(jīng)濟效益。但是，目前在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制中還存在著很多的缺陷，需要相關(guān)人員加強對成本控制工作的研究力度，在對設(shè)計以及施工階段進(jìn)行成本管理的同時，也應(yīng)該認(rèn)識到竣工環(huán)節(jié)管理的重要性，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場中的競爭力得到不斷的提升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；存在問題；提高措施

1 引言

房地產(chǎn)工程是發(fā)展較快的建設(shè)行業(yè)，進(jìn)行成本造價全過程控制與管理工作是必不可少的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要從工程的各個階段進(jìn)行嚴(yán)格的把控，降成本控制到一個合適的范圍內(nèi)，加強企業(yè)的管理力度。通過長期、全面的日常控制與管理，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在競爭激烈的市場中可持續(xù)的發(fā)展。

2 成本控制的含義和重要性

2.1 成本控制的基本含義

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項目開展過程中，成本控制是其中非常重要的一項組成部分。成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開展之前形成的一種測算標(biāo)準(zhǔn)，然后結(jié)合企業(yè)的管理體系進(jìn)行有效的落實和執(zhí)行，最終實現(xiàn)企業(yè)的控制管理目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展成本控制工作的時候，應(yīng)該對每個階段的成本控制目標(biāo)進(jìn)行明確，對整個控制過程中可能存在的影響因素進(jìn)行全面的分析，在每個部門的職權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行項目成本管理。

2.2 成本控制的重要性

在房地產(chǎn)企業(yè)項目開展過程中可能需要大量資金的投入，主要包括土地方面的費用、建設(shè)費用以及人工費用等，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制工作在整體上呈現(xiàn)出了一定的復(fù)雜性，要求企業(yè)在發(fā)展過程中一定要加強相應(yīng)的控制力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高整體的管理水平，應(yīng)該提高成本控制工作水平，加強對成本方面的控制工作，從而可以為企業(yè)財政體系的完善性提供良好的保障，使企業(yè)在項目中可以獲得更多的經(jīng)濟效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在未來實現(xiàn)更加快速的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)成本造價全過程控制與管理存在的問題

3.1 房地產(chǎn)工程在設(shè)計階段對造價控制不嚴(yán)格

房地產(chǎn)工程設(shè)計階段是工程造價控制與管理工作的關(guān)鍵，對成本造價的全過程影響很大。但是，在房地產(chǎn)工程的設(shè)計階段卻存在著重視設(shè)計工作忽視管理工作的問題，沒有按照施工的實際情況進(jìn)行設(shè)計，設(shè)計方案不規(guī)范，變更的因素過多，設(shè)計深度與實際不符，這就使得設(shè)計階段的預(yù)算和實際的工程造價存在較大的偏差，在設(shè)計階段就沒有進(jìn)行嚴(yán)格的控制與管理，使成本造價全過程的控制與管理工作難以進(jìn)行。

3.2 房地產(chǎn)工程招標(biāo)、投標(biāo)設(shè)施不合理

房地產(chǎn)工程的投標(biāo)及招標(biāo)的工作是十分重要的，然而，現(xiàn)如今的房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)在招投標(biāo)工作上存在的違規(guī)的問題。例如，仿佛產(chǎn)建設(shè)企業(yè)會選取那些報價較低、沒有相關(guān)資質(zhì)的施工企業(yè)，這不僅會使工程的質(zhì)量、工程進(jìn)度受到影響，還會使房地產(chǎn)的工程造價沒有受到嚴(yán)格的控制與管理。除此之外，房地產(chǎn)工程的招標(biāo)文件沒有進(jìn)行規(guī)范的話就會讓施工單位“鉆空子”，增加工程造價。

3.3 房地產(chǎn)工程造價人員職業(yè)素養(yǎng)較低

一些房地產(chǎn)企業(yè)為了減少人員的成本，而招聘一些職業(yè)素養(yǎng)、業(yè)務(wù)素養(yǎng)及專業(yè)技能較差的員工，而這些員工的造價系統(tǒng)理論性的知識較為缺乏，不會運用一些先進(jìn)的造價軟件，在進(jìn)行成本造價的過程中不能進(jìn)行有效的把控，使工程在各個時期都不能很好的進(jìn)行銜接，造價人員對施工現(xiàn)場的技術(shù)不是十分的了解，缺少是經(jīng)驗，對造價的一些部分不熟悉，出現(xiàn)一些考慮不當(dāng)?shù)葐栴}。

3.4 房地產(chǎn)工程車成本造價全過程控制與管理的意識較輕

如今，大多數(shù)的房地產(chǎn)工程造價的管理人員的意識較落后，對控制與管理工作不重視。在房地產(chǎn)項目施工的過程中，對施工用的原材料依舊按照額定管理的方式進(jìn)行管理，沒有意識到原材料價格的變化對工程造價成本的影響。在日常的管理工作中，沒有強化對工程造價成本的控制工作，在思想上就沒有進(jìn)行約束，缺乏較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆桨福瑳]有制定相應(yīng)的計劃、協(xié)調(diào)工作，久而久之就會使投資金額超過工程預(yù)算。

4 提高房地產(chǎn)成本造價全過程控制與管理工作的措施

4.1 科學(xué)的策劃設(shè)計

房產(chǎn)企業(yè)要對本企業(yè)的成本控制實行科學(xué)的策劃設(shè)計，這一工作主要包含以下四個方面的內(nèi)容：首先，要實行限額設(shè)計。目前，在不少房產(chǎn)企業(yè)都普遍存在著項目開發(fā)周期緊迫，設(shè)計過程中能夠投入的時間相對較少，使得最終的設(shè)計成果缺乏精準(zhǔn)性，繼而給工程預(yù)算編制等環(huán)節(jié)增加了一些不穩(wěn)定的因素。同時，在設(shè)計過程中如果出現(xiàn)頻繁的設(shè)計變更，也會使得項目的造價成本不斷地增加。因此，在項目的開發(fā)過程中，一定要要求設(shè)計方提供與設(shè)計相符的設(shè)計概算，以盡可能做到限額設(shè)計的精準(zhǔn)，并且要綜合考慮多方面的因素，諸如：結(jié)構(gòu)、材料設(shè)備、建筑裝飾等。還要保持與設(shè)計人員的充分溝通，只有這樣才能把限額設(shè)計工作做到最優(yōu)水平；其次，房產(chǎn)企業(yè)可以實行設(shè)計招標(biāo)制度。如土地規(guī)劃、項目方案設(shè)計以及最終的工程設(shè)計，最好都采取招投標(biāo)的方式進(jìn)行，通過這個渠道選擇達(dá)到單位要求、性價比最高的設(shè)計；再次，在對圖紙進(jìn)行審核這一環(huán)節(jié)也要做到嚴(yán)謹(jǐn)。在設(shè)計出圖的時候，要嚴(yán)格審核充分溝通，多比較多修改，使最終的設(shè)計成果更加經(jīng)濟合理，減少設(shè)計變更的發(fā)生；最后，要選擇合理的策劃營銷手段。也就是說在項目的推廣階段，企業(yè)要能夠在廣告、活動策劃、銷售推廣等環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的費用分配。要善于挖掘項目所具備的區(qū)位、交通及配套等優(yōu)勢，并放大這些優(yōu)勢效應(yīng)，建立規(guī)范的預(yù)算制度，合理地分配日常銷售支出。

4.2 嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)制度

要對招投標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，必須做好以下三個方面的工作：首先，要科學(xué)準(zhǔn)確地編制項目招標(biāo)文件。客觀分析各指標(biāo)，將工程標(biāo)底控制在一個合理的下限水平。并對招標(biāo)過程中涉及到的一切關(guān)于費用方面的條款進(jìn)行反復(fù)推敲，從而使得招標(biāo)文件更為合理；其次，在項目進(jìn)行招投標(biāo)時要堅持公平公正的原則。通過有序的市場競爭選擇出具備相當(dāng)資質(zhì)、業(yè)績、技術(shù)實力等方面最優(yōu)的施工單位；最后，認(rèn)真履行合同。項目的承包合同中要明確甲乙雙方的權(quán)責(zé)義務(wù)。為防止雙方權(quán)益受到侵害，我們要在費用結(jié)算等一系列的問題上做出一個明確的約束，避免項目決算過程中容易出現(xiàn)的糾紛。

4.3 加強施工管理

在項目的施工環(huán)節(jié)，作為企業(yè)一定要重視對整個施工過程進(jìn)行嚴(yán)格的管理。首先，要對人工、材料和設(shè)備的市場價格進(jìn)行詳細(xì)的了解。尤其是材料和設(shè)備，它們在施工過程中占據(jù)著十分重要的地位。因此，作為房產(chǎn)企業(yè)一定要密切關(guān)注材料和設(shè)備在市場上的價格變化，客觀地評價二者的性價比，這是控制施工成本的關(guān)鍵。另外，在對現(xiàn)場進(jìn)行管理時，要時刻嚴(yán)格控制設(shè)計變更。避免由于反復(fù)修改設(shè)計所造成的成本浪費；其次，要不斷加強對工程簽證的管理。作為企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員必須要做到據(jù)圖核實、現(xiàn)場簽證，只有這樣才能有效地防止偷工減料以及浪費材料的情況發(fā)生，才能最終實現(xiàn)減少相關(guān)費用的目標(biāo)；最后，企業(yè)要認(rèn)真地做好項目的審核工作，隨著工程項目的開展，一定要對工程的進(jìn)程和賬目進(jìn)行定期審核，并及時反饋，只有這樣才能對項目進(jìn)行有效地調(diào)整，幫助企業(yè)減少不必要的開支。

4.4 強化竣工驗收

竣工驗收是工程施工的最后階段，要嚴(yán)格按照國家政策以及合同的規(guī)定，去進(jìn)行工程結(jié)算復(fù)審和工程尾款會簽，以保證整個工程按期竣工。與此同時，還要重視項目的掃尾工作，最大限度降低財務(wù)成本，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。

5 結(jié)束語

從當(dāng)前房企成本管理實踐和行業(yè)發(fā)展趨勢來看，未來房企必須重視成本管理，追求成本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化，從成本管理中保效益，才能穩(wěn)步增長。

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