營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響研究

邱新忠

一、營改增政策的概述

營改增的內容是：規范減免稅環節，保證抵扣鏈條完整；降低小規模納稅人占比和建立留抵扣稅額退稅制度；完善統一增值稅率，盡量減少稅率檔次；擴大增值稅征稅范圍，全面實施營改增。

我國對增值稅一共改革了三次，營改增改革是最重大的。之前銷售額是我國營業稅的計稅基礎，但造成嚴重的重復征稅，因此，我國政府提出了營改增的改革方案，在全國范圍內進行實施。營改增政策在很大程度上防止了企業營業稅的重復征稅問題，特別是房地產產業，因這個行業流通環節多、產業鏈條長重復征稅現象非常嚴重，實行營改增之后，企業稅負減小很多，這在一定程度上能緩解商品房價格的升高，降低房地產行業市場的準入規則，促進房地產行業的自由競爭。

二、營改增政策的實施對房地產企業會計核算和納稅的影響

1.營改增政策的實施對房地產企業會計核算和納稅的不良影響

（1）稅負的影響。營改增政策對我國房地產企業稅負產生的影響主要表現在：第一，房地產企業的不動產固定資產之前是根據一定比例來繳納營業稅，購買機械設備的增值稅不能抵扣，這些都增加了房地產企業的資產成本；但是實施營改增后增值稅不包括房地產企業固定資產的購置成本。第二，增值稅在政策上是能抵扣的，但是要先取得增值稅發票，然而房地產企業在施工過程中用的沙石、水泥等原材料和農民工、勞務公司的勞務費用等不容易取得增值稅發票，因此不能抵扣，據調查房地產企業的勞務費用占總費用的比例高達30%，這增加房地產企業的稅負。

（2）財務報表的影響。第一，沒實施營改增前，購置不動產的營業稅要當作成本進行入賬，實行營改增后，購置不動產要當進項稅額來抵扣，降低入賬價值，增加房地產企業的財務風險、把房地產企業的資產負債率提高了。第二，利潤表方面，增值稅是價外稅，要從營業收入中減增值稅額，降低房地產企業的營業收入。但是人工、原材料等成本不容易取得增值稅發票，不能抵扣，增加房地產企業的稅負成本。第三，在現金流量表方面，房地產工程竣工才能取得增值稅發票，房產企業要提前投入大量資金，增加房地產企業的財務風險，對房地產企業的現金流不利。

（3）財務核算的影響。營改增將使用房地產企業營業收入、利潤雙雙下降。收入方面，原收入總額不變的前提下，營改增后的營業收入將同比下降9.9%。成本方面，原成本、費用不變的前提下，營改增后的成本、費用也將有所下降；資產也隨之縮水，財務核算改變對上市公司而言，面臨較大的業績考驗壓力。

2.營改增對房地產企業會計核算和納稅的有利影響

第一，營改增政策的實施能很大程度上防止征稅多次，增值稅是按照所有環節增值額來進行征稅的，營業稅是按照銷售額來征稅的，房地產的主要成本有材料、建筑、安裝、土地等成本，材料、建筑、安裝成本已經交過稅負，但在房產銷售時仍需繳納營業稅，導致多次繳稅。實施營改增以后，只要在增值環節繳稅，用材料、建安等成本增值稅發票的形式來抵扣，降低房地產的企業稅負。

第二，有助于房地產企業的業務進行整合，房地產企業實施營改增后，不以單據的方式來報銷，而是按照增值稅的專用發票以及普通發票來抵扣，財務的有關部分只需審核增值稅發票，業務單位只需要給財務部門提供合格的增值稅發票，這樣原來稅票的重點在財務部門改變為業務部門和財務部門的配合協調。營改增政策的實施推動房地產企業的業務、財務票據的整合。

第三，按照調查的數據，房地產企業的毛利潤低于56%，營改增政策實施會降低房地產企業的稅負，增加房地產企業的利潤，但房地產企業的毛利潤大于56%，那營改增政策的實施將增加房地產企業的稅負，根據調查，我國大部分房地產企業的毛利潤都小于56%，就是實施營改增之前，根據計算營業稅以5%的稅率，算上土地增值稅、教育費附加以及城建稅等后，綜合稅負是14.97%，但實施營改增政策后根據11%的增值稅稅率進行計算，得到綜合稅負是14.49%，所以，理論計算上房地產行業實施營改增政策有利于減少稅負。

三、解決營改增對房地產企業影響的措施

1.做好房地產企業的票據管理和稅務籌劃工作

增值稅能夠有效防止重復征稅，主要原因是按照增值額來進行計稅，而增值額計稅要進行抵扣進項稅發票以及銷項稅發票，所以，管理好房地產行業的各種票據對增值稅是特別重要的。要想做好房地產企業的票據管理和稅務籌劃工作，第一，尋找能夠開具增值稅專用發票的供應商進行合作，比方說，我國政府非營利性機構或者小規模納稅人，在勞務方面盡量和外包公司進行合作，在農產品方面，要和農民進行合作，因增值稅對農產品有很多的優惠政策；第二，取得增值稅發票的時間要和合作商協商好，不可以延期申報，占很多流動資金；第三，做好規范財務部門的票據管理工作，要嚴格審核，定期培訓票據管理人員，避免管理人員的票據暗地理進行操作。第四，做好成本稅務籌劃。房地產行業的金額巨大、時間長，房地產企業要盡量多與本地稅務機關進行溝通、交流，掌握最新的優惠政策，然后把整個房地產項目的開發成本在一定時間內分攤，這樣承擔的稅負少，在銷售階段進行成本籌劃，把房產與房產裝修進行分離，房產的增值稅稅率是11%，而裝修稅率是6%，可降低企業稅負。

2.劃分層次加強培訓

針對領導層面，開展“投資新概念，經營新思維，融資新方向等”交流，實現觀念轉變；針對中層、高層，舉辦“增值稅原理，增值稅相關規定等”培訓，增加管理層依法依規管理的自覺性；針對財務人員，開設“營改增政策，增值稅管理、增值稅核算等”課程，讓專業人員掌握專業知識技能。

3.重建業務流程，建立建全精細管理

重視營業稅下業務存在的稅務風險，再造業務流程，制訂相關制度，在采購、建設、銷售中避免增值稅風險。向管理要效益，增值稅對企業管理要求非常高，比如對供應商、客戶群體進行分類管理。營改增后，客戶能否接受稅負轉嫁，將在很大程度上影響企業的收入、利潤、稅負、現金流。

四、結語

營改增政策的實施是我國最為重大的改革，在房地產行業產生很多影響，既有有利的影響也有不良的影響，需要房地產行業認真分析營改增政策，清楚該政策的實施對房地產企業納稅或者會計核算方面的影響，然后提出應對的措施，做好房地產企業的票據管理和稅務籌劃工作，這對房地產企業的納稅籌劃與財務管理都有很重要的意義。

[1]孫建華.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響[J].會計師，2016（08）.

[2]沈琪.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響分析[J].財會學習，2017（03）.