銀行住房按揭貸款中預(yù)告登記效力相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)案例分析

戴佳俊

（宿遷學(xué)院，江蘇 宿遷 223800）

近十年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的黃金時(shí)期，由全國(guó)各地“購(gòu)房熱”帶來(lái)的投資效應(yīng)，助推了商業(yè)銀行商品房按揭貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大和按揭貸款人群的大幅增加，其中產(chǎn)生的按揭貸款人和商業(yè)銀行間的經(jīng)濟(jì)糾紛也日漸增多。本文從“預(yù)告登記”制度在實(shí)施和執(zhí)行過(guò)程中的法律效力角度，結(jié)合近期真實(shí)發(fā)生在A地的法院判決案例，簡(jiǎn)要分析商業(yè)銀行應(yīng)如何避免相關(guān)矛盾糾紛，最大程度降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。《物權(quán)法》實(shí)施后，商業(yè)銀行在一手房期房按揭貸款業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中，由于并不具備房產(chǎn)正式辦證條件，為保障將來(lái)抵押權(quán)落實(shí)，確保債權(quán)擔(dān)保，通常與借款人先行辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記以保障債權(quán)降低風(fēng)險(xiǎn)。但在A地已發(fā)案例中司法部門(mén)并未支持商業(yè)銀行對(duì)已辦理的預(yù)告登記商品房屋價(jià)款取得優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)，如不認(rèn)可預(yù)告抵押登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)，商業(yè)銀行大量處于預(yù)告登記階段的債權(quán)擔(dān)保將落空，商業(yè)銀行在正式抵押登記手續(xù)辦妥之前，相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)予關(guān)注。

一、基本概述

根據(jù)《物權(quán)法》第二十條：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。從該規(guī)定的內(nèi)容來(lái)看，預(yù)告登記之目的，主要是為限制開(kāi)發(fā)商及債務(wù)人因處分不動(dòng)產(chǎn)，而損害預(yù)告登記權(quán)利人的利益。原因是權(quán)利人預(yù)期未來(lái)有可能發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)會(huì)損害自身利益，為防止這種變動(dòng)給自身帶來(lái)的不利影響，法律給予其特定保障。針對(duì)本文商業(yè)銀行為購(gòu)房人辦理住房按揭貸款情形，商業(yè)銀行方利用預(yù)告登記制度將其對(duì)房產(chǎn)的物的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記后，即具有排他的物權(quán)效力，可以避免開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人違背合同約定而另行處分房產(chǎn)，即使一房二賣(mài)，或者另行設(shè)定抵押等情況發(fā)生，也不會(huì)產(chǎn)生法律效力，給商業(yè)銀行造成實(shí)質(zhì)性影響。因此，預(yù)告登記主要是為了保全物的“請(qǐng)求權(quán)”而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該登記是為了預(yù)防將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。但是，必須注意的一點(diǎn)是該登記的性質(zhì)不屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)性質(zhì)，而是在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。

商業(yè)銀行在辦理按揭貸款預(yù)告登記后，是否具備優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題，在各地以往的司法判例中存在截然相反的判定結(jié)果。有法院支持商業(yè)銀行訴求，判決判定商業(yè)銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，而有的法院則不支持商業(yè)銀行享有優(yōu)先受償權(quán)的訴求。判定結(jié)果不一致的情況讓該類(lèi)糾紛在理論和實(shí)務(wù)上都頗具爭(zhēng)議，在很長(zhǎng)一段時(shí)間給債權(quán)人即為期房提供按揭貸款的商業(yè)銀行造成極大困擾。2014年最高人民法院公報(bào)案例刊載了一則商業(yè)銀行訴房地產(chǎn)公司的相關(guān)糾紛案判決，判決由上海市第二中級(jí)人民法院作出，認(rèn)定抵押預(yù)告登記并不產(chǎn)生抵押權(quán)效力，駁回了銀行對(duì)僅辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)主張優(yōu)先受償權(quán)的訴求。2016年2月最高人民法院頒布了《物權(quán)法司法解釋一》再次明確了抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有的是將來(lái)抵押權(quán)設(shè)立的請(qǐng)求權(quán)，因未辦理抵押登記，抵押權(quán)依法未設(shè)立。最高人民法院的司法解釋頒布后，絕大部分法院不再支持抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償訴求。

二、具體案例

2015年4月1日，A地某商業(yè)銀行與借款人朱某簽訂《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》，并與2015年4月20日向借款人發(fā)放貸款20.7萬(wàn)元，貸款期限為180個(gè)月，還款方式為等額本息法，每期還款額為1768.67元，朱某所購(gòu)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為上述合同項(xiàng)下貸款提供連帶責(zé)任保證。由于借款人朱某夫妻雙方均失聯(lián)，自2017年1月起，貸款一直由開(kāi)發(fā)商向商業(yè)銀行提供的保證金代償至今，目前已代償金額24390.82元本金及相應(yīng)利息。2017年9月20日，該商業(yè)銀行向A地當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，要求：1、解除原被告之間簽訂的《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》；2、判令被告朱某償還原告貸款本金185689.35元、利息及律師費(fèi)5000元；3、朱某所購(gòu)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證；4、確認(rèn)原告對(duì)預(yù)告登記的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

三、司法判決

經(jīng)A地當(dāng)?shù)胤ㄔ阂粚徴J(rèn)為被告朱某未按《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》約定及時(shí)清償借款本息構(gòu)成違約，原告請(qǐng)求解除雙方簽訂的合同符合法律規(guī)定應(yīng)予支持。合同解除后，被告返還借款180469.55元及利息的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。朱某所購(gòu)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在債務(wù)人朱某不履行債務(wù)的情況下，原告有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。但上述房屋并未辦妥他項(xiàng)權(quán)證，在未辦理房屋抵押登記之前，原告不享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)。判決如下：第一，解除原被告之間于2015年4月1日簽訂的《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》；第二，被告朱某于判決生效之日起十日內(nèi)償還原告借款本金180469.55元、利息774.71元及律師費(fèi)5000元；第三，朱某所購(gòu)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，并有權(quán)在實(shí)際清償后向被告朱某追償；第四，駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

四、風(fēng)險(xiǎn)分析

預(yù)告登記在《物權(quán)法》中僅為一條法律規(guī)則，然而如此簡(jiǎn)短的法律規(guī)則在現(xiàn)實(shí)中會(huì)呈現(xiàn)出豐富的樣態(tài)，產(chǎn)生富有挑戰(zhàn)性的法律問(wèn)題。

（一）預(yù)告登記不能保護(hù)優(yōu)先受償

本案中對(duì)于朱某，其所購(gòu)房屋理所應(yīng)當(dāng)在登記后才能取得所有權(quán)，但就尚未建成的期房而言，并沒(méi)有完整意義上的所有權(quán)設(shè)立，朱某從始至終未取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)，自然無(wú)法成為房屋的所有權(quán)人，A地商業(yè)銀行也就無(wú)法取得房屋抵押權(quán)。案例中A地商業(yè)銀行尚未成為真正合格的抵押權(quán)人，也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)上述房屋處分所得價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。據(jù)實(shí)際了解，本案法院判決后該商業(yè)銀行已嘗試通過(guò)各種方式仍未能與借款人朱某取得聯(lián)系，同時(shí)該商業(yè)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商提出追加該筆貸款保證金并承擔(dān)連帶保證責(zé)任的要求，也被開(kāi)發(fā)商以資金鏈斷裂為由拒絕配合執(zhí)行。

（二）預(yù)告登記不能得到長(zhǎng)期持續(xù)

預(yù)告登記后商業(yè)銀行并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)上述房屋的抵押物權(quán)，只是從機(jī)制上排除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)的可能性，給取得正式抵押他項(xiàng)權(quán)證前的一段期間上了一道保險(xiǎn)。這道保險(xiǎn)具有臨時(shí)性，不能長(zhǎng)期持續(xù)，一旦達(dá)到法律規(guī)定的條件，對(duì)應(yīng)的權(quán)利即消滅。據(jù)了解，本案中該商業(yè)銀行在A地涉及未拿到正式抵押他項(xiàng)權(quán)證的貸款金額為6.52億元，占該分行個(gè)人貸款比重41%，其中就有7933萬(wàn)元貸款對(duì)應(yīng)的預(yù)告登記在三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)正式登記。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條，若借款人及商業(yè)銀行未在物權(quán)法規(guī)定的“自債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。如果滿足上述條款，商業(yè)銀行即喪失對(duì)貸款房屋的物的擔(dān)保，對(duì)應(yīng)貸款喪失第二還款來(lái)源保障。

（三）預(yù)告登記不能避免重復(fù)抵押

據(jù)了解，還存在一種現(xiàn)象值得辦理按揭貸款行注意。在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為緩解前期開(kāi)發(fā)資金壓力，往往會(huì)將土地或在建工程辦理抵押來(lái)融資。當(dāng)按揭貸款行接受購(gòu)房人辦理按揭貸款申請(qǐng)，并辦理房屋預(yù)告登記后，會(huì)形成土地抵押權(quán)、在建工程抵押權(quán)、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利三種權(quán)利并存的狀態(tài)。如果前期土地或在建工程不是抵押給按揭貸款行，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商喪失還款能力，將造成三種權(quán)利的重疊和沖突，嚴(yán)重?fù)p害按揭貸款行的利益，給貸款資金的債權(quán)維護(hù)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（四）預(yù)告登記不能對(duì)抗法院查封

由于預(yù)告登記作用僅限制不動(dòng)產(chǎn)登記人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行更改，不能產(chǎn)生期房實(shí)質(zhì)性的物權(quán)變動(dòng)效果。因此并不能完全對(duì)抗法院的查封或強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)）第16條至第19條規(guī)定，被執(zhí)行人將其財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第二人，第二人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。可見(jiàn)，即使商業(yè)銀行與借款人已辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，但由于房屋所有權(quán)并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，一旦開(kāi)發(fā)商因其它債務(wù)被追索，法院仍可以查封其名下的房產(chǎn)。購(gòu)房人盡管是預(yù)告登記的權(quán)利人，卻仍然存在無(wú)法取得房屋所有權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)，按揭貸款行亦存在無(wú)法最終取得房屋抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

五、相關(guān)建議

一是強(qiáng)化抵押登記管理。商業(yè)銀行應(yīng)健全抵押物登記管理機(jī)制，通過(guò)建立臺(tái)帳、系統(tǒng)提示等方式確保抵押登記管理的有效性；對(duì)于已辦理預(yù)告登記的房產(chǎn)，應(yīng)密切關(guān)注建設(shè)完工情況，在買(mǎi)房人達(dá)到辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的條件下，及時(shí)到房管部門(mén)辦理正式的抵押登記以保障權(quán)利，避免出現(xiàn)因操作失誤造成的法律風(fēng)險(xiǎn)。二是強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商擔(dān)保責(zé)任。在發(fā)放按揭貸款到正式的抵押登記手續(xù)辦妥期間，可以通過(guò)約定要求開(kāi)發(fā)商的大股東提供連帶責(zé)任保證，或提高開(kāi)發(fā)商保證金繳存比例，以規(guī)避開(kāi)發(fā)商擔(dān)保能力下降或喪失產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要及時(shí)了解關(guān)注開(kāi)發(fā)商土地及在建工程對(duì)外抵押情況，防止按揭房產(chǎn)建成后因上述原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)生的衍生風(fēng)險(xiǎn)。