銀行住房按揭貸款中預告登記效力相關風險案例分析

戴佳俊

（宿遷學院，江蘇 宿遷 223800）

近十年是我國房地產市場發展的黃金時期，由全國各地“購房熱”帶來的投資效應，助推了商業銀行商品房按揭貸款規模的不斷擴大和按揭貸款人群的大幅增加，其中產生的按揭貸款人和商業銀行間的經濟糾紛也日漸增多。本文從“預告登記”制度在實施和執行過程中的法律效力角度，結合近期真實發生在A地的法院判決案例，簡要分析商業銀行應如何避免相關矛盾糾紛，最大程度降低貸款風險。《物權法》實施后，商業銀行在一手房期房按揭貸款業務辦理過程中，由于并不具備房產正式辦證條件，為保障將來抵押權落實，確保債權擔保，通常與借款人先行辦理預購商品房抵押權預告登記以保障債權降低風險。但在A地已發案例中司法部門并未支持商業銀行對已辦理的預告登記商品房屋價款取得優先受償的債權請求權，如不認可預告抵押登記權利人的優先受償權，商業銀行大量處于預告登記階段的債權擔保將落空，商業銀行在正式抵押登記手續辦妥之前，相關法律風險應予關注。

一、基本概述

根據《物權法》第二十條：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。從該規定的內容來看，預告登記之目的，主要是為限制開發商及債務人因處分不動產，而損害預告登記權利人的利益。原因是權利人預期未來有可能發生的物權變動會損害自身利益，為防止這種變動給自身帶來的不利影響，法律給予其特定保障。針對本文商業銀行為購房人辦理住房按揭貸款情形，商業銀行方利用預告登記制度將其對房產的物的請求權進行預告登記后，即具有排他的物權效力，可以避免開發商和購房人違背合同約定而另行處分房產，即使一房二賣，或者另行設定抵押等情況發生，也不會產生法律效力，給商業銀行造成實質性影響。因此，預告登記主要是為了保全物的“請求權”而進行的不動產登記，該登記是為了預防將來發生不動產物權的變動。但是，必須注意的一點是該登記的性質不屬于不動產物權性質，而是在于將來發生不動產物權變動的請求權。

商業銀行在辦理按揭貸款預告登記后，是否具備優先受償權的問題，在各地以往的司法判例中存在截然相反的判定結果。有法院支持商業銀行訴求，判決判定商業銀行享有優先受償權，而有的法院則不支持商業銀行享有優先受償權的訴求。判定結果不一致的情況讓該類糾紛在理論和實務上都頗具爭議，在很長一段時間給債權人即為期房提供按揭貸款的商業銀行造成極大困擾。2014年最高人民法院公報案例刊載了一則商業銀行訴房地產公司的相關糾紛案判決，判決由上海市第二中級人民法院作出，認定抵押預告登記并不產生抵押權效力，駁回了銀行對僅辦理抵押預告登記的房產主張優先受償權的訴求。2016年2月最高人民法院頒布了《物權法司法解釋一》再次明確了抵押預告登記權利人享有的是將來抵押權設立的請求權，因未辦理抵押登記，抵押權依法未設立。最高人民法院的司法解釋頒布后，絕大部分法院不再支持抵押預告登記的優先受償訴求。

二、具體案例

2015年4月1日，A地某商業銀行與借款人朱某簽訂《個人房產抵押貸款合同》，并與2015年4月20日向借款人發放貸款20.7萬元，貸款期限為180個月，還款方式為等額本息法，每期還款額為1768.67元，朱某所購房產開發商為上述合同項下貸款提供連帶責任保證。由于借款人朱某夫妻雙方均失聯，自2017年1月起，貸款一直由開發商向商業銀行提供的保證金代償至今，目前已代償金額24390.82元本金及相應利息。2017年9月20日，該商業銀行向A地當地法院提起訴訟，要求：1、解除原被告之間簽訂的《個人房產抵押貸款合同》；2、判令被告朱某償還原告貸款本金185689.35元、利息及律師費5000元；3、朱某所購房產開發商對上述債務承擔連帶責任保證；4、確認原告對預告登記的房產享有優先受償權。

三、司法判決

經A地當地法院一審認為被告朱某未按《個人房產抵押貸款合同》約定及時清償借款本息構成違約，原告請求解除雙方簽訂的合同符合法律規定應予支持。合同解除后，被告返還借款180469.55元及利息的訴訟請求，應予支持。朱某所購房產開發商在債務人朱某不履行債務的情況下，原告有權要求開發商對上述債務承擔連帶保證責任。但上述房屋并未辦妥他項權證，在未辦理房屋抵押登記之前，原告不享有現實抵押權。判決如下：第一，解除原被告之間于2015年4月1日簽訂的《個人房產抵押貸款合同》；第二，被告朱某于判決生效之日起十日內償還原告借款本金180469.55元、利息774.71元及律師費5000元；第三，朱某所購房產開發商對上述債務承擔連帶保證責任，并有權在實際清償后向被告朱某追償；第四，駁回原告其他訴訟請求。

四、風險分析

預告登記在《物權法》中僅為一條法律規則，然而如此簡短的法律規則在現實中會呈現出豐富的樣態，產生富有挑戰性的法律問題。

（一）預告登記不能保護優先受償

本案中對于朱某，其所購房屋理所應當在登記后才能取得所有權，但就尚未建成的期房而言，并沒有完整意義上的所有權設立，朱某從始至終未取得所購房屋的所有權，自然無法成為房屋的所有權人，A地商業銀行也就無法取得房屋抵押權。案例中A地商業銀行尚未成為真正合格的抵押權人，也就無法實現上述房屋處分所得價款的優先受償權。據實際了解，本案法院判決后該商業銀行已嘗試通過各種方式仍未能與借款人朱某取得聯系，同時該商業銀行對開發商提出追加該筆貸款保證金并承擔連帶保證責任的要求，也被開發商以資金鏈斷裂為由拒絕配合執行。

（二）預告登記不能得到長期持續

預告登記后商業銀行并沒有實現上述房屋的抵押物權，只是從機制上排除了房地產開發商一房二賣的可能性，給取得正式抵押他項權證前的一段期間上了一道保險。這道保險具有臨時性，不能長期持續，一旦達到法律規定的條件，對應的權利即消滅。據了解，本案中該商業銀行在A地涉及未拿到正式抵押他項權證的貸款金額為6.52億元，占該分行個人貸款比重41%，其中就有7933萬元貸款對應的預告登記在三個月內未申請正式登記。根據《物權法》第二十條，若借款人及商業銀行未在物權法規定的“自債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。如果滿足上述條款，商業銀行即喪失對貸款房屋的物的擔保，對應貸款喪失第二還款來源保障。

（三）預告登記不能避免重復抵押

據了解，還存在一種現象值得辦理按揭貸款行注意。在商品房開發過程中，房地產開發商為緩解前期開發資金壓力，往往會將土地或在建工程辦理抵押來融資。當按揭貸款行接受購房人辦理按揭貸款申請，并辦理房屋預告登記后，會形成土地抵押權、在建工程抵押權、預購商品房抵押權預告登記權利三種權利并存的狀態。如果前期土地或在建工程不是抵押給按揭貸款行，一旦房地產開發商喪失還款能力，將造成三種權利的重疊和沖突，嚴重損害按揭貸款行的利益，給貸款資金的債權維護帶來風險隱患。

（四）預告登記不能對抗法院查封

由于預告登記作用僅限制不動產登記人對不動產的所有權進行更改，不能產生期房實質性的物權變動效果。因此并不能完全對抗法院的查封或強制執行。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋[2004]15號）第16條至第19條規定，被執行人將其財產出賣給第二人，第二人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結。可見，即使商業銀行與借款人已辦理了房屋所有權轉移預告登記，但由于房屋所有權并未發生實質性變化，一旦開發商因其它債務被追索，法院仍可以查封其名下的房產。購房人盡管是預告登記的權利人，卻仍然存在無法取得房屋所有權的法律風險，按揭貸款行亦存在無法最終取得房屋抵押權的風險。

五、相關建議

一是強化抵押登記管理。商業銀行應健全抵押物登記管理機制，通過建立臺帳、系統提示等方式確保抵押登記管理的有效性；對于已辦理預告登記的房產，應密切關注建設完工情況，在買房人達到辦理房產產權證的條件下，及時到房管部門辦理正式的抵押登記以保障權利，避免出現因操作失誤造成的法律風險。二是強化開發商擔保責任。在發放按揭貸款到正式的抵押登記手續辦妥期間，可以通過約定要求開發商的大股東提供連帶責任保證，或提高開發商保證金繳存比例，以規避開發商擔保能力下降或喪失產生的風險。同時，要及時了解關注開發商土地及在建工程對外抵押情況，防止按揭房產建成后因上述原因不能辦理產權證產生的衍生風險。