駛入快車道的中國物流資產
——專訪中國物流資產控股有限公司執行董事、首席執行官潘乃越

文/本刊記者李靜宇

5月16日，2018亞洲物流雙年展的第一天，中國物流資產控股有限公司（以下簡稱：中國物流資產）展位前的一張地圖吸引著眾多參觀者駐足。這張地圖用橘黃色字體清晰地標注了中國物流資產在中國42座城市所管理和運營著的60個物流園區，其物流資產組合（含在建及待開發）超過580萬平方米，形成了覆蓋中國主要空港、海港、高速公路、加工基地和消費城市的物流配送網絡。

這張地圖的背后是企業傾注了十八年的努力，也印證了中國物流資產做物流倉儲地產業最優秀的民族品牌的初心。在當下，中國物流進入了科技與智慧相融合的新時代，中國物流地產業也進入了更高的需求層次，面對市場新的格局與需求，中國物流資產承載著新的使命繼往開來，再次啟航。

抓住機遇快速發展

中國物流資產控股有限公司執行董事、首席執行官潘乃越在接受本刊記者專訪時介紹說，中國物流資產控股有限公司CNLP是宇培國際，RRJ Capit，京東共同在中國投資的一個物流基礎設施開發平臺。公司成立于2000年，總部位于中國上海，業務涵蓋物流基礎設施設計、開發、租賃、經營和管理等領域，並主要服務于生產、零售、電子商務及物流服務等領域的客戶，目前已發展成為中國本土最大的物流基礎設施開發商及運營商之一。

宇培集團，是物流業內人們熟知的領軍企業，而中國物流資產則是國內前三大優質物流設施供應商中唯一的中國本土企業。回顧過去，潘乃越說，中國物流資產發展歷程有幾個重要的時間節點，這些節點在今天看來，標志著宇培每一個戰略規劃目標從確立到實現的過程。2000年，中國物流資產通過上海宇培開展相關業務。2003年，宇培成為首批進入上海西北物流園區的公司，并為伊藤忠物流和頂通物流建立標準物流設施。在潘乃越看來，這一年無疑意味著宇培作為物流地產公司邁出了“開疆拓土”的第一步。

2008年，宇培受到全球著名投資管理公司Equity Internationa的注意，并接受其股本投資，其最初的目的是確保宇培在物流基礎設施設計、開發、租賃、經營和管理等領域業務的可持續增長。

在此期間，資本彰顯出了自身的力量。由于資本的注入不僅使得宇培在競爭激烈的物流地產市場中如魚得水，同時也在華北市場快速站穩腳跟并迅速挺進。

2011年，宇培沈陽沈北物流園的建設項目破土動工，這標志著宇培正式拓展至華北市場。2012年，宇培乘勝進軍，開始建設位于沈陽經濟開發區的物流園項目。

“最初沈陽的兩個物流地產項目鞏固了我們在華北市場的滲透率，并進一步提升了我們的物流設施網絡，隨即建設的北京宇培物流園，使我們的地域覆蓋延伸至更大范圍。”在潘乃越看來，宇培的華北戰略布局是基于華東成功經驗的復制與提升。

資本無疑為宇培在短時間內的市場戰略布局起到了助推器的作用，而更為幸運的是，資本頻頻向宇培伸出橄欖枝。2014年，宇培引入更多財務投資者，獲得RRJ Capit和SeaTown3億美元戰略投資。2016年的7月15日，中國物流資產正式在港交所掛牌上市，成為首家登陸香港聯交所市場的中國本土物流地產企業。在這個電子商務與物流大發展的時代，香港資本市場又迎來一支“物流概念股”。

昆山物流園

有人說中國物流資產是幸運的，最終修成正果成功上市，從而走向了快速發展的通道，而且一路走來似乎沒有太多的坎坷與曲折并備受資本青睞。其實，“中國物流資產在每一個時間節點所邁出的步伐都是當年目標戰略的落實，而當年這些戰略目標無疑關乎著企業的走向，在重資產投資的大背景下，企業邁出的每一步都至關重要。中國物流資產也不例外，也是謹慎出擊。”在潘乃越看來，今天也只能用甘苦自知來形容以往的那段奔波無眠的歲月。

傾力園區打造品牌

對于想快速發展的企業來講，資本似蜜般甘甜，但資本也不乏趨利的一面。在潘乃越看來，正是中國物流資產當年智慧的布局策略不斷地吸引著資本的關注，同時中國物流資產的網絡布局與中國電商的快速發展的時機相契合，時勢造就了企業的崛起。

對中國物流地產業而言，發展的最大機會在于，電子商務和第三方物流市場迅速崛起背景下，優質物流設施的面臨嚴重短缺的現實。搭乘現代物流需求拉動物流地產業的快車，中國物流資產確立了自身的市場定位，并駛上了快車道。

面對持續的市場需求，中國物流資產其“卓越的物流基礎設施提供商與服務商、一站式物流設施運營解決方案提供商”這一服務宗旨又是如何詮釋和定位的呢？

對此潘乃越介紹說，作為綠色物流倉儲理念的倡導者和先行者，我們率先創建了“低碳節能物流園”，并確立了綠色低碳節能倉儲產品的建造標準。從單層庫到雙層庫、到多層庫，以高度創空間，提高土地集約利用率，大大節省土地資源，同時，我們的多處物流設施采用L E D燈、屋頂太陽能發電、信息數字采集系統等的多項環保舉措。

中國物流資產憑借自身在物流房地產領域摸索出的豐富經驗，憑借自身的資源和技術優勢，探索出多種物流倉儲服務和解決方案。除了標準開發物流園區外，還為客戶提供定制化服務。為京東定制的無錫和昆山倉庫就是根據客戶的需求，通過專業的物流設施開發團隊從選址到開發建設與物業管理，為客戶全方位地定制個性化物流設施，并規劃專業物流園區。

同時，亦積極開展并購與回租的商業模式，中國物流資產可以收購客戶目前擁有的物流配送設施，還可以再將其回租給客戶。通過收購與回租這種靈活的解決方案，提高客戶的資產回報率和流動性，同時為客戶降低債務，將不動產轉化為流動資金用于發展其核心業務。譬如，成功并購了蘇州高新保稅物流園區，項目整體近20萬平方米，包含保稅和非保稅倉庫。

市場在不斷變化，客戶的需求也各有不同。“過去的物流地產市場可以說是一家獨大，市場的競爭很分散，經過幾年的快速發展，今天的物流地產市場已經過渡到相對競爭比較充分的市場，擺脫了過去低價競爭的發展模式，市場成熟度以及規范度在不斷提高。”在潘乃越看來，市場與客戶不斷變化，企業的服務模式、增值服務及供應鏈延伸服務也要隨之與時俱進。

蘇州物流園鳥瞰

嘉興物流園-光伏屋頂

新起點新征程

潘乃越曾經說過，中國物流資產的目標是成為中國物流倉儲地產業最優秀的民族品牌，這些年來，中國物流資產鍥而不舍地為實現這一目標而奮斗。

讓我們看看中國物流資產2017年的業績：這一年年度業績收入大幅增長49.1%，毛利增長51.5%；這一年中國物流資產嘉興物流園、中國物流資產蘇州物流園、中國物流資產無錫物流園、中國物流資產昆山物流園獲得最高三星級的“中國綠色倉庫”稱號。這一年中國物流資產完成全國戰略布局，迎來喬遷之喜，總部搬遷至宇培虹橋中心。

這一年既是中國物流資產上市一周年，同時也是公司上市后五年戰略實施的第一年。為實現企業新愿景以及快速擴張的謀劃，中國物流資產憑借長三角經濟區、渤海經濟區、珠三角經濟區及選定省會城市作為自身的主要目標市場，目前在持續獲取土地方面積蓄了強大實力。截止至2018年6月，C N L P在中國42座城市管理和運營著60個物流園區，物流資產組合（含在建及待開發）超過5,800,000平方米，形成了一個覆蓋中國主要物流樞紐城市的高效物流設施網絡。潘乃越介紹說：“根據我們的擴張計劃，目前我們的土地儲備將足以支持我們未來三至五年的快速擴張，同時，我們每年還有新的儲備增加。我們高水平的設計及建造標準、較新的物流設施及巨大的規模、全國性的網絡設施及優質的后期園區服務對現有及潛在租戶而言具有特別的吸引力。”

未來五年，中國物流資產的業務將拓展至中國60座城市，物流資產組合將超過一千萬平方米，以滿足客戶的使用需求。