房地產企業資金管理存在的問題及改進建議

王 菲

一、研究背景

房地產企業是關乎民生和我國經濟的支柱性產業，由于城市土地有限，人口增加過快，房子剛需增加，加之一些投資炒房客的影響，大中型城市房價居高不下，影響了人民大眾的根本利益和社會穩定，引起了政府的高度重視，中央加大了對房地產市場的調控力度，房價過快上漲的勢頭被遏制。這給房地產企業帶來了一些不利的影響，一些房地產企業出現財務危機。本文結合當前實際對房地產企業資金管理存在的問題及改進建議進行了論述，希望對提高房地產企業的資金管理水平有所幫助。

二、房地產企業資金管理的特點

第一，對資金的需求量很大，特別是在當前土地價格居高不下的形勢下，獲得土地的資金基本上需要占整個項目總投入的30%以上。第二，資金的回收期限長，房地產企業從初始投入到銷售全部回款預計在2年以上。第三，資金回款的不確定性因素較多，這些不確定性因素會帶來一些風險。因房地產企業資金回款期限長加之國家的各項調控政策也會給房地產的銷售帶來一些不良影響，一旦銷售價格和成交量降低，房地產企業應對不及時可能會出現資金短缺陷入財務危機。所以加強房地產企業資金管理應對財務風險就顯得尤為重要。

三、當前形勢下房地產企業資金管理存在的問題

（一）資金預算的實際執行率較低

目前，我國一些房地產企業對預算執行效率不高，主要表現在資金的實際情況偏離預算，還可能與預算出入較大，參考價值不大。這樣不真實的資金預算對企業的決策帶來了不利影響，致使資金使用效率不高，在出現較大偏差的時候可能會危及到企業的資金鏈，影響企業運營。究其原因主要是房地產企業在資金管理體系中比較薄弱，沒有結合實際編制預算，對預算變化也沒有進行科學合理的調整。

（二）房地產企業資金融資渠道單一

當前房地產企業的資金來源主要有企業自有資金、銀行貸款和股權融資等三種渠道。因房地產企業大多數屬于中小型企業，大中型上市企業很少能夠獲得股權融資，所以股權融資一般流于形勢，對大多數房地產企業沒有研究意義。在一些房地產企業自有資金少的情況下，只能從銀行獲得貸款來補充流動資金，為項目建設提供資金支持，除銀行融資外，還可以通過不太合法的途徑獲得一些融資，但是民間融資較貴，風險也高，所以單一性的資金來源也是制約房地產企業長遠發展的瓶頸。

（三）資金運行結構不完善

隨著房地產企業的增多，各個企業之間的競爭加大，一些企業在高利潤和投機心理作用下沒有過多的考慮自身的實際而去開發較多的樓盤。囤積大量的資金用于不同的項目投資，一般情況下，房地產企業都會對開發的項目進行充分的規劃，出現資金短缺可行性較小。但是市場是不斷變化的，很難預測到將來會怎么樣，若房地產企業不能實現預測銷售目標就會造成資金短缺無法歸還銀行到期貸款，可能會被陷入資金短缺的境地。

（四）資金運營風險管理能力較低

風險是無時不在的，因房地產企業風險較高所以收益相當可觀。房地產企業可以采取措施來降低風險。建立資金風險防控系統不是易事，影響房地產企業內部控制的效果。因房地產企業的資產流通性低，投資期限較長，所以在市場環境下資金運營風險是存在的，如果房地產企業領導層不去評估投資風險進而采取盲目的擴張行為，很可能造成資金短缺，給企業帶來致命的打擊。

四、改進房地產企業資金管理的建議

（一）加強對項目投資的可行性分析

房地產企業和其他行業項目具有投資風險大、收益高的特點。因此，房地產企業發展之道應是在控制風險的同時重視投資利潤率。所以在實際中房地產企業不應因市場一時利好就盲目的投資擴張，而應當理性思考了來規避風險。因此房地產企業在開展新的投資項目之前應當綜合考慮方方面面的因素進行可行性研究分析，利弊對比，做出最壞的打算，多留后路，以便能夠做好風險應對，以確保投資項目的可行性、可行性和前瞻性。

（二）拓展房地產企業的多元化融資渠道

目前很多的中小企業以銀行融資為主要的融資方式，股權融資僅僅對一些大型和上市的房地產企業所運用。銀行借款占據房地產企業資金來源的主流。雖然我們近些年來不斷擴寬企業的融資渠道，但是由于房地產企業資金投資加大，較小的融資量無法滿足其資金需求。筆者認為房地產企業的融資渠道還可以擴寬，如可以為較好信譽的房地產企業提供支持進入證券市場，可以通過發行債券進行融資來完成投資項目建設減輕資金壓力。此外，優化房地產企業的資金管理模式，提高自己使用效率也非常重要。

（三）加強對房地產企業資金運營預算管理體系的完善

房地產企業良好、穩定的發展需要借助預算這個管理工具。要想實現房地產企業“魚和熊掌”兼得的效果，就需要重視預算管理工作，加強資金管理管理。科學、合理的去做好資金預算編制工作，充分發揮資金預算這個管理工具，在實際工作中嚴格執行資金預算，全面掌握企業的資金收入和支出情況，為合理統籌安排資金創造條件。企業還應當做好融資預算，在企業承受能力之內的融資便于解決企業資金的需求，利于擴大投資規模，為企業創造更多的價值。

（四）加強資金風險管理

房地產行業具有較高的風險，所以在經營管理過程中難免會遇到這樣那樣的風險，房地產企業應當用于面對問題和風險，應當在經營中提前預防和識別風險，弄清風險形成的原因采取相應的對策加以控制風險，對風險進行登記劃分并建立風險預警機制，以免風險給企業帶來較大的損失。主要應對風險的對策包括：1.建立資金風險預警機制。制定的企業經營管理指標要以企業的實際經濟情況出發，企業要善于識別異常的財務指標并及時的采取措施加以解決，保證房地產企業的資金安全。2.加強企業的資金管理意識。對于企業來說資金是血液，資金管理是一項系統的工作，不僅僅是財務部門自己的事情，需要企業管理層和各個部門的支持和配合，對資金的認識，這樣就需要企業要重視對資金管理的宣傳工作，加強資金管理的意識，做好自己收支預算，提高資金使用效率。3.加強對工程結算的管理，房地產企業應當分期支付工程款并留存一定比例的保證金。

五、結論

總之，資金對房地產企業至關重要，房產企業屬于高風險高收益的行業，搞好資金管理工作意義重大。當前，房地產企業應當結合自身實際建立健全資金管控體系，提高資金使用效率，確保資金運營穩定，可以有效的應對各種風險，只要資金充足就可以在激烈的市場競爭中利于不敗之地。

參考文獻：

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