淺析商業地產企業的財務風險控制

唐代春

商業地產項目和傳統的住宅項目有著較大的差別，主要有以下特點：一是商業地產的回報率相比傳統住宅項目較強，但是收益的風險性也較強；二是商業地產項目所需資金較大，需要幾年的經營過程才能成熟;三是商業地產項目的經營方式多樣，因此需要的管理團隊素質較高，管理水平要求高。

一、商業地產企業存在的財務風險因素分析

（一）項目投資決策環節財務風險因素分析

商業地產企業在項目投資決策環節出現財務風險的成因主要是目前企業管理人員對投資項目缺乏風險意識，以及對項目投資決策的全面有效的可行性分析，比如沒有進行有效的投資決策指標分析，投資項目的NPV較小，回收期較長，投資項目評估不夠嚴謹，一旦外界經濟環境出現波動，項目將難以維持。

（二）項目籌資環節財務風險因素分析

一是項目融資渠道過于單一，主要來源于國內銀行的中長期貸款，而且貸款到期還款的資金來源于企業的自有資金，一旦出現貨幣政策的不利變化和企業經營不善，會面臨較大的還款壓力；二是通過分析各項償債能力指標發現商業地產企業的償債能力有限，首先資產負債率普遍較高，長期償債能力較弱，其次流動比率和速動比率較低，從而可能導致企業短期債務到期無法償付的風險。

（三）運營環節財務風險因素分析

經過對商業地產企業投資項目的運營過程進行調查分析，發現在運營環節主要導致財務風險的因素主要是發現有的商業地產項目經營不善，出現了大量的存貨積壓，大量產品沒有及時出售或出租，從存貨周轉率指標來看，存貨周轉率較低，經營成本較高，而且呈現出持續走低的趨勢。

二、商業地產企業財務風險防范的建議

（一）建立完善的風險管理內部控制制度

1.建立穩健的風險管理文化

首先管理人員應該在公司內部營造防范風險的意識，采用科學合理的方法對投資項目進行決策；其次，風險重在事前控制，集團應該建立責權利清晰的組織結構，明確各個部門的風險管理職責；最后，加強企業人員的財務風險認識，定期組織相關培訓學習，使其充分認識到商業地產企業財務風險的特點和復雜性，使公司財務人員充分參與到企業的風險管理當中。

2.充分利用內部審計在財務風險管理中的作用

首先企業應該建立獨立規范的審計委員會，并且定期對集團及其下屬公司的運營和財務工作進行獨立的檢查，以防流于形式，內部審計的目的不是簡單的事后審計以及追究相關部門的責任，應該著重于事前的風險防范，減輕企業的損失，維護集團的利益；其次是充分利用內部審計的管理建議職能，審計通過對會計資料的檢查和監督，可以發現企業的問題并提出有效的建議；最后內部審計人員的獨立性是內部審計監督的靈魂，相關人員除了相關的專業勝任能力，還要具備良好的職業道德。

3.規范會計行為和會計規范

風險管理的基礎是真實可靠的會計資料，因此會計資料的規范性離不開相關內部控制制度的約束。首先對違反企業會計規范處理規定的人員進行有效的處罰，建立嚴格的會計處理規范制度；其次加強財務內部控制制度的完善，對會計資料的整體處理流程進行全方位的監督。

4.重視集團人員風險管理責任考核

風險管理的有效性重點在于落地實施，集團應該根據自身的特點，將財務風險管理目標分解到具體的崗位，每個員工能夠清楚了解自身在集團風險管理職能中的位置和作用，并將風險管理考核的具體內容和標準納入考核范圍，將員工的個人利益和集團的整體利益進行有效結合，這是企業財務風險管理目標實現的關鍵。

（二）建立健全集團項目財務風險防范的具體措施

1.投資環節的財務風險防范

（1）充分利用外部咨詢機構在項目選擇中的優勢。投資項目的可行性分析是項目投資決策的關鍵，然而由于項目本身的復雜性受到當地政府政策、文化習俗和經濟環境的影響，所以公司內部可能缺乏必要的人員或者需要付出較高的成本進行這些因素的評價分析，所以可以聘請市場中具有良好聲譽的外部專業咨詢公司進行項目的可行性分析，這樣不僅可以使項目投資決策的客觀性和科學性更強，防止出現決策與實際的重大偏差，還可以減輕公司高層管理人員的負擔。

（2）建立科學合理的項目盈利能力評估體系。投資項目的盈利能力評估是項目可行性分析的關鍵指標，由于是對未來的項目進行收入以及成本費用的測算，所以盈利的測算建立在以往的經驗和假設基礎之上，數據的科學性和合理性值得商榷。盈利指標的計算受到未來產品市場價格、原材料價格和政府政策等很多因素的影響，所以盈利的預測存在重大的不確定性。公司應該根據以往的銷售經驗以及借鑒一些其他成功企業的評估方法，結合企業自身的特點，建立一套屬于公司內部投資項目收益指標評估體系，并根據歷史資料和未來預測進行利潤的敏感性分析，著重對敏感因素進行控制。

（3）避免單一開發模式，縮短項目投資回收期。投資回收期是項目評價的指標之一，由于商業地產本身的特點，回收期一般較長。公司可以選擇組合投資策略來防范回收期過長給集團帶來的財務風險。首先公司可以選擇與其他企業進行共同投資，通過風險分擔的方式分散風險；其次公司可以選擇將商業廣場、傳統住宅以及寫字樓等多業態綜合開發模式，利用經營性物業抵押貸款回收資金，防范單一開發模式給企業帶來的財務風險。

2.項目融資環節的財務風險防范

地產企業的資產負債率一般較高，除了能夠給企業帶來較高的收益外，也會面臨著較高的財務風險，而且項目融資渠道單一也可能會導致由于經營資金不足帶來短期債務無法償還的風險，因此債務結構的合理性是財務風險重要影響因素。首先，集團應該合理分配短期債務和長期資本的比例，合理提高長期債務的比重，避免出現資金鏈斷裂的風險；其次，商業地產企業由于主要依賴銀行的長期貸款，企業獲得的長期資金有限，這是行業企業長期資金比重降低的重要原因，因此對商業地產企業而言，要積極拓寬融資渠道，通過發行債券和IPO等方式籌措長期資金，或者利用住房抵押貸款證券化等新的融資渠道，利用層次分析法確定集團合理的資金結構，充分利用財務杠桿給企業帶來的收益，并將企業的財務風險降到合理的水平。

3.項目運營環節的財務風險防范

首先，聘請專業的招商企業和商業規劃公司進行統一經營，采用國外商業地產成功的出租商鋪模式為主，實現集團長期穩定的收益；其次，在選擇租賃對象時，要全方位的考慮他們的資質、信譽、是否存在競爭以及互補程度大小等因素，不能僅僅考慮租金的高低，還要注意租客經營的行業和集團策劃的物業類型是否存在不融合，著重選擇信譽高的品牌商家，使企業獲得長期穩定的收益。

商業地產企業近幾年發展迅猛，競爭日趨激烈，如何在行業中屹立不倒，成為國內商業地產龍頭，在高速發展的過程中必須要加強防范企業的財務風險，建立完善的風險管理內部控制制度和具體的投資、融資和運營風險控制制度。

參考文獻：

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