淺析未來五年中國房價走勢

閻嘉蕊 綿陽東辰國際學校

近年來，在社會經濟持續發展的影響下，不少城市的居民的收入水平逐漸穩定增長，促使他們進入到了小康狀態，這使得他們對生活品質的追求也隨之提升，促使房價呈現為持續增長態勢，人們總是習慣總結過去房價變遷中的規律對未來房價走勢進行預測。但就當前我國實際情況來看，未來五年房價走勢又會如何呢？時過境遷，我仍然非常看好全國未來五年的房價整體走勢[1]。在近年來，中國房價不僅未跌反而持續大幅度增長，這就使得國民的購房成本因此升高，尤其是一線城市，房價已經增長了一倍有余，讓我們通過供應和需求分析，對未來五年中國房價的走勢進行分析。

一、房地產供應情況分析

就當前房地產市場供應的情況來看，其主要表現出以下幾點：

1.政府針對土地方面的政策并未做較大改動，財政收入主要來源于土地，保持房價的不上漲，與當前政府的利益相符合。

2.房地產所需要的各種建造材料、人工成本呈現為逐年遞增，這使得房地產的建造成本因此增加。

3.針對企業管理的費用以及各項稅金呈現出明顯增加態勢。

4.調控措施的力度的不斷增加，使得新房的供應量得到了控制。當前全國各個地方商品用品，尤其是在北京深圳等地區，其商品房的用地比例有了明顯的縮減，大約只有1/4的比例，絕大部分均屬于租賃住房、共有產權房等。從這個角度來看，未來，能夠在市面上流通的新房數量會有明顯的縮減，最快明年這種矛盾就隨之浮現。

5.當前政府積極推廣住戶、共有產權房以及政府共有產權，簡單來說，就是將政府視為了房東，而價格則與市場價格相掛鉤。一旦出現房價下跌問題，那政府以及住戶的利益必然會同時受損；能夠保證價格呈現為持續增長，更加符合雙方更多利益需求。

二、房地產需求市場分析

1.中國正在全國范圍內積極推動二胎政策，未來對新房的需求量也必然會因此表現為明顯的持續增長。

2.隨著居民對住房條件要求的不斷增長，結合國際相關經驗來看，當人均GDP在1000美元-3000美元范圍內時，其人均住房的面積卻不足30平方米時，房產的需求必然會進入到一個旺盛的階段；當人均住房面積在30平方米-50平方米范圍內，需求也必然會逐漸趨向于平穩。截至目前為止，根據我國相關部門的統計數據顯示，我國城鎮居民的人均住宅建筑面積為23平方米，這意味著，在未來的十年時間里，人均住宅的面積必然會不斷增長。

3.相較于國際水平來看，我國的城市化率相對較低，這使得我國房地產市場有著非常大的發展前景，必然會導致新房供應矛盾日漸加劇。例如：絕大部分的發達國家，其城市化率均在75%以上，美國的城市化率已經達到了90%以上，而部分發展中國家城市化率基本上實現了50%的覆蓋率，而我國城市化率卻只有40%左右，為此，伴隨著城市化進程的持續推進，房地產也必然會保持著持續遞增。

4.一線城市與二線城市本身有著較大的城市資源，包括了工作、醫療和教育，這些對年輕群體的發展有著巨大的吸引力。當下在填報志愿時，越來越多的老師紛紛鼓勵大家盡量選擇一線、二線城市，這使得一大批優秀的青年群體涌入到一線、二線城市，而這批學生在畢業后，隨著就業對住房的需求量因此不斷增加，而一線二線城市的房價在全國本身就是一個重要的參考風向標。

5.就當前實際情況來看，房地產投資仍然是廣大老百姓相對來說更為安全，且有著較高收益的投資方式，民間熱錢暗流涌動，一旦政府針對房地產調控措施出現松動，那么房價必然會呈現出非常顯著的報復性增長。

6.美元現已經進入到了加息周期，人民幣也必然會面臨著更大的貶值壓力，導致房價出現不可避免的增長。

三、房地產未來發展總體分析

未來5年時間里，房地產將表現出去投機化，房地產價格也必然會逐漸回歸到“居住屬性”，特別是一線與二線城市，房價必然會隨著調控的限售與限購，致使成交量迅速進入封凍狀態，表現出有所下滑。但與之相反，三線、四線城市的房價將迎來發展的春天，非常容易出現大漲大跌問題。

不少人表示，中國未來的房價只會出現持續上漲，而不會出現下跌問題，但任何事物都不會有絕對，一旦脫離了廣大群眾的購買力，那么房價也將逐漸回歸到居住屬性，同時在投機炒房的逐漸退出之后，地方收入必將成為未來房價的重要參考標準[2]。

首先，房地產稅的增收政策逐步完善，并將在全國范圍內執行。目前，不動產已經實現了全國聯網登記，房地產稅在二、三年時間內必然會落實，這樣一來，擁有兩套以上房的居民必然會交付相應的房產稅，使得囤房者的成本增加。

其次，國家正在逐步完善房地產方面的長效機制，以及加強對租房市場的全面整治，未來必然會越來越多的年輕群體青睞于租房居住，而不在是購房。而目前，各個城市的住房空置率始終居高不下，住房市場的供大于求問題嚴重。

結論：未來五年時間里，中國房地產市場將加強去杠桿化、去投機化，不僅面臨著房地產稅的征收，房地產調控政策的壓力，同時還有長效機制的建立實施，這使得房地產市場的壓力劇增。為此，從整體的供應、需求形勢來看，未來房價可能會出現一定幅度的下降，但三線四線城市的房價卻必然會持續增長。