新形勢下房地產企業融資的創新研究

余 瑛

房地產業在我國的產業體系中占有重要的地位，是國民經濟的支柱產業。房地產業不僅關系著人們的住房問題，更關系著市場經濟的發展和社會的穩定。我國房地產業經過發展初期，以及快速發展時期，進入相對穩定期，房地產業的發展帶動了相關行業的發展。有研究計算顯示，每向房地產業投資一元錢，就會帶動三元的GDP。房地產業的發展帶動了就業，對城鎮化建設有積極的作用。二十世紀九十年代末，我國爆發房地產泡沫，政府開始重視嚴格調控房地產業，控制銀行信貸。從2011年開始，國家增加了對房地產行業銀行貸款的限制，當銀行貸款不能滿足房地產行業的發展需求時，就需要探索其他的融資渠道。融資難是我國許多行業的共性問題，制定有效的對策，解決融資需求問題，有利于促進房地產行業的發展，促進國民經濟的良性發展。

一、房地產企業融資方式

（一）內部融資

隨著我國房地產金融的發展，以及房地產市場的完善，融資渠道不斷增多，我國的房地產市場的內部融資主要是企業自有資金，這些資金一定程度上能夠滿足投資活動、生產經營活動的需求。房地產企業內部融資的主要來源是消費者的購房預定金，抵押貼現的票據、債券等。

（二）外部融資

外部融資包括直接籌資和間接籌資，是從企業外部獲得的資金。直接籌資可以通過發行有價證券進行，也可以向投資者直接籌資，并不經過金融機構。間接籌資是需要通過金融機構籌集資金的行為，主要是銀行，或者非銀行金融機構貸款。

二、新形勢下房地產企業融資創新建議

（一）加強信用評級體系建設，提高企業自身的融資實力

對于世界各國來說，對一些房地產企業進行扶持的通常做法就是對商業銀行的企業貸款進行風險補貼，這是一種十分有效的政策引導方式。它對于銀企關系的重塑、金融風險的化解以及信用觀念的強化十分重要。與此同時，在現有的擔保制度中，建立和規范協作銀行制度，明確的劃分擔保機構與協作銀行的關系以及防線分攤比例，使銀行能夠強化對相關貸款項目的考察、評估，同時要加強擔保業內的信息透明。

建立房地產企業資信用考核和評估體系，進而使企業的信息資源庫可以更為健全，并且貫徹落實企業資信管理制度。企業要對合作客戶進行評估，從商業行為以及信譽兩個方面進行。與此同時，金融機構需要對企業的經營狀況進行評估，對其某段時間的發展進行綜合考評，進而進行信用等級的劃分，信用等級不同，其對應的資信等級也是不相同的。針對信用等級不同的企業，采用不同的信用等級，進而將最有價值的客戶（不僅具有高的經營能力，而且其商業信譽很好）選出，只有這樣才能保證每一筆費用可以很好的在利潤和效益比較高的企業中應用，確保每一次的交易都可以獲得實際的利潤。

（二）完善相關法律法規

對于房地產企業來說，進行信用制度的建設時，最為關鍵就是依靠法律支持，因此應盡快的制定并執行社會信用法規。社會信用的立法短期內是不可能進行完備的，它需要一個過程，因而在短期內可以采用行政管理規定的形式對社會信用進行規范，然后再根據實踐的情況不斷的進行完善，等到適宜時以法律的形式出臺。關于這方面的問題，我們可以借鑒國外發達國家的做法，發達國家的法律支持體系基本上都十分完善，如英國規定所有從事企事業信用業務的機構均需要獲得有關部門頒布的從業執照，進而對其提供的貸款、信用、租賃以及輔助業務等進行一定的限制和約束；關于推銷和廣告問題，推行精致銀行推銷的準則。

（三）完善企業制度，加強財務管理

房地產企業應當加大建設現代企業制度的步伐，進一步改革企業的產權關系，明確產權關系。以往在產權關系不明晰的情況下，往往出現只顧追求利益，但不承擔風險的失信行為。為了杜絕這一行為的產生，只有從理順產權關系入手，明確產權關系，在此基礎上的權力、義務以及責任方能股對稱，才能促進信用制度以及信用體系的建立。在進行發展的過程中，企業必須根據市場經濟的特征，建立起符合市場經濟的發展機制，促進自身核心競爭力的增強，并且根據自身的實際情況，制定出適合企業的管理方式，促進制度改革。

房地產企業要對生產經營的各個環節進行預算管理，針對無預算的資金支出行為進行嚴格的限制，使資金占用情況可以最大程度的降低，進而能夠如期的償還銀行的貸款，最終在銀行等金融機構中樹立起良好的信譽形象。另外，加強企業的責任追究制度以及內部管理制度，對企業的應付應收賬款進行嚴格的管理，對銷貨單位以及收貨單位的信用情況和償付能力進行認真的核查，使企業間的相互拖欠情況可以最大程度的降低，甚至避免。與此同時，根據相關的規定，編制企業的年度財務預算，對企業真實的財務狀況進行反映。通過這一制度，將可以很大程度的提高企業銷售的應收賬款的管理意識。在進行銷售人員的培訓時，應當對企業贏利和應收賬款周轉率之間的相關性進行詳細的闡述，唯有如此，才能促進企業創利的可能性的增加。

（四）建立以信為本的企業文化

所謂的以信為本的房地產企業文化指的是，企業職工在進行生產經營的過程中，守信用、重承諾意識的強化，對于一個企業來說，以信為本的企業文化至關重要，守信是一個企業長久發展的重要法寶。正所謂人無信則不立，企業沒有信用就無法在激烈的市場競爭中站穩腳跟，取得優勢。不斷的增強企業員工的信用意識，使員工將信用的好壞和企業的發展聯系在一起。當前，我國實行市場經濟，市場經濟實際上就是一種信用經濟，道德經濟，只有在市場中始終保持信用意識，才能在市場中如魚得水。因此，企業要加強自身的職業道德教育和商德教育，塑造出誠實守信的企業形象。當前，很多企業在進行文化建設時，對企業形象的設計和塑造十分重視，提出了諸如“形象資源”、“形象營銷”等方案，推行形象識別系統等。

結語

本文基于對上述文獻研究的基礎上，以我國房地產企業為研究對象，首先闡述了房地產企業融資方式，最后提出相關的改進建議和措施，以為同行工作者提供相關建議。

[1]王丁.中小房地產企業融資方式創新探究[J].企業文化（中旬刊）,2014,(1):164-164.

[2]王本治.房地產企業融資管理與創新研究[J].財經界,2016,(11):123-123,167.

[3]李志成.房地產企業融資渠道管理與創新研究[J].魅力中國,2017,(20):274-275.