營改增后不動產在建工程轉固定資產問題探討

梁慶海 劉桂濤

2016年5月1日起全面實行營改增后，企業在不動產在建工程管理方面面臨一些風險問題，及后續轉固定資產的要求也會帶來變化，企業應把握好不動產在建工程成本核算，其涉及金額較大，周期較長，核算內容較為復雜，對于如何準確計量其轉固定資產后價值顯得尤為突出。不動產在建工程是指企業正在建設而尚未竣工投入使用的不動產建設項目，其科目主要用于核算企業基建、技改等不動產在建工程發生的成本。

一、不動產在建工程轉固存在的問題

1.不動產在建工程轉固不及時。《企業會計準則第4號—固定資產》應用指南規定：已達到預定可使用狀態但尚未辦理竣工決算的固定資產，應當按照估計價值確定其成本并計提折舊；待辦理竣工決算后，再按實際成本調整原來的暫估價值，但不需調整原已計提的折舊額。但在實際業務處理中，對不動產在建工程是否已達到預定可使用狀態的判定有不同理解，當存在下列情況之一時，財務人員會認為所購建的固定資產已達到預定可使用狀態：（1）固定資產的實體建造工作已經全部完成或者實質上已經全部完成；（2）已經過試生產或試運行，并且其結果表明資產能夠正常運行或者能夠穩定地生產出合格產品時；（3）不動產在建工程后續的支出金額很少或者幾乎不再發生；（4）所購建的固定資產已經達到設計或合同要求，即使有個別地方與設計或合同要求不相符，也不足以影響其正常使用。

這種轉固模式具有一定的被動性和滯后性，同時整個系統流程缺乏有效的規范，財務人員對于不動產在建工程項目是否達到預定可使用狀態不能進行準確的職業判斷，主觀性較強。

2.不動產在建工程轉固金額不準確。在實際發生的不動產在建工程項目中，經常會出現不動產在建工程項目已經完工，而承包方不能開具全額發票的情況，企業只能根據所取得的發票進行入帳。在轉固定資產時，一般會出現兩種情況：一是按照在建工程實際發生金額暫估價值進行轉固；二是按照工程合同金額暫估價值進行轉固。如果轉固金額高于或低于最后的工程項目金額，計提的固定資產折舊金額大于或小于調整后的折舊金額，這樣會增加或減少當前費用。同時由于工程項目結算審計時間長，固定資產價值調整次數較多，固定資產原值不斷調整，進而導致固定資產的價值不完備，不利于企業固定資產的管理。

3.不動產在建工程辦理轉固流程過于復雜。由于不動產在建工程項目的建設周期長，涉及內容復雜，其辦理轉固定資產的流程也是過于繁瑣。辦理竣工驗收要有審計部門、財務部門、項目管理部門及施工單位等單位對工程項目進行審計決算。由于項目清單數據量大，工程項目管理部門要將數據逐一核對并對應到資產上，最終就會導致交付清單只是就主要交付明細進行核對，無法實現賬上的固定資產與實物資產的價值相符。

二、不動產在建工程轉固的風險分析

1.審計上的風險。不動產在建工程轉固不及時或轉固金額不準確，會影響到企業當期的折舊費用，從而影響企業當期的利潤。從審計的角度來說，這是一種故意調節當期利潤的違規行為，這就會影響企業財務信息質量披露的準確性，造成會計信息失真，給企業帶來審計風險。

2.資產管理上的風險。不動產在建工程項目建設完工后不及時轉固定資產，在賬務上仍體現為在建工程，由于在建工程和固定資產的管理要求不一樣，從而造成資產管理的真空狀態，資產的安全完整得不到保障、資產的價值得不到有效的發揮。

3.稅務上的風險。營業稅改征增值稅后，不動產進項稅的抵扣采用分期的方式，并且對按固定資產核算的不定產的獲得時間采取時間的限定。5月1日后，增值稅一般納稅人不論是按固定資產核算還是在建工程的不動產，進項稅額的抵扣不能一次性扣除，需要分兩年在銷項稅額中抵扣，并且這兩年的抵扣比例是不相等的比例：第一年為60%，第二年為40%。需要注意的是，抵扣的60%可在取得扣稅憑證當期直接扣除，而40%的部分需要在獲得扣稅憑證當月起的第13個月才可以抵扣。倘若企業對政策的內容和規定理解不透徹，會導致當前多抵扣進項稅。根據《房產稅暫行條例》的規定，企業擁有的房屋、建筑物應繳納房產稅，若不動產在建工程項目完工后不及時辦理“轉固”手續，可能會遺漏房產稅的申報，從而造成稅務風險。

三、不動產在建工程轉固的對策措施

1.明確不動產在建工程轉固時間。在項目工程建造過程中，不動產在建工程發生的成本進行歸集，當不動產在建工程完成主體工程建造，基建部門應實時掌握工程進度，以及工程驗收工作的準備工作，及時編寫工程項目進度表，定期通報給財務、審計及相關部門，便于加強財務部門與基建工程管理部門的溝通。同時，財務部門要實時收集不動產在建工程的建設情況，作為判斷是否達到轉固條件的依據。在編制《固定資產交付清單》時，由基建工程管理部門對工程項目進行單項資產的劃分，確定單項資產的成本。財務部門核實工程管理部門提供的《固定資產交付清單》中單項資產劃分以及成本歸集的準確性。

2.增強基建工程相關部門之間協同。首先要建立資產全流程管理模式,以解決實物資產管理難題。其次各部門之間要不斷強化溝通協調，推進不動產在建工程及時轉固定資產。最后基建、財務、審計、紀檢、辦公室等相關部門應建立定期溝通協調機制，實時掌握工程進度，根據不動產在建工程項目進度確定工程支付，共同確定不動產在建工程轉固定資產時間，做好資料歸檔。

3.做好不動產在建工程項目臺賬。工程項目在立項之初就安排專人負責臺賬管理，從工程項目的立項、招標、開工，到工程項目的建設、決算、驗收等環節，建立詳細的記錄檔案，確保工程項目支出有跡可循，這樣能夠準確核定不動產在建工程轉固金額，界定轉固時間，做到固定資產的高效管理。

[1]財政部.《企業會計準則2006》[M].經濟科學出版社，2006.

[2]陳亞娟.在建工程轉入固定資產后計提折舊的探討[J].財會通訊，2010(1).

[3]肖相卒.對固定資產暫估入賬及賬務處理的探討[J].會計師，2009(1).

[4]程璽.固定資產暫估入賬之我見[J].財會月刊，2012(10).

[5]蔣美春，龍丹丹.在建工程結轉固定資產風險透視與防范[J].財會月刊，2014(11).

[6]國家稅務總局.不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法[Z]，2016-3-31.