新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理優(yōu)化路徑研究

楊 蕾

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的內(nèi)容及特點分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的具體內(nèi)容

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，財務預算以及經(jīng)營預算是全面預算管理中非常重要的兩個內(nèi)容。財務預算主要是指企業(yè)在日常經(jīng)營的過程中定期以貨幣的形式來具體表現(xiàn)預計現(xiàn)金流量表、預計資產(chǎn)負債表以及資本預算等多個業(yè)務預算結果。而經(jīng)營預算主要是指企業(yè)在經(jīng)營過程中所需要涉及到的開發(fā)成本預算、銷售預算、期間費用預算、租賃預算以及銷售預算等等，并以上述預算為重要基礎，填制企業(yè)的預計利潤表格。

（二）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預算的特點分析

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)除了具備全員參與、全過程、全方位參與的特點之外，因為其企業(yè)自身發(fā)展的特殊性還具備以下三個方面的特點：第一，堅持以工程項目為中心，工程項目是企業(yè)盈利的重要保障，但其往往具有成本高、周期長等特點，因此，企業(yè)在進行預算管理時務必需要將工程項目預算放于關鍵位置。第二，以銷售預算為根基，作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，其屬于資金密集型企業(yè)，其在發(fā)展的過程中需要大量的資金支撐，而銷售是促進企業(yè)有效回籠的重要措施，因此，企業(yè)在進行銷售預算時應盡可能的全面考慮企業(yè)實際發(fā)展情況以及外部經(jīng)濟狀況，以保證預算的科學性。第三，以現(xiàn)金流預算為重點，企業(yè)在發(fā)展的過程中往往具有高風險、高負債的特點，企業(yè)需要充足的現(xiàn)金儲備、高效的現(xiàn)金流周轉以保證自身的正常經(jīng)營。因此，企業(yè)在預算管理時應將現(xiàn)金流預算管理作為重點。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理現(xiàn)狀分析

（一）缺乏完善的預算考核系統(tǒng)

目前，我國大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在預算考核指標的設置上都缺乏科學性，動態(tài)性的財務指標缺乏，企業(yè)預算執(zhí)行的實際情況無法真實反映。同時，在預算考核時，預算考核指標不明確、考核制度不健全，權責分配不明，考核體系的真正作用無法得到有效的發(fā)揮。

（二）預算編制與企業(yè)實際情況不符，缺乏執(zhí)行性

盡管我國大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開始實行業(yè)績考核機制，但其相關業(yè)務在上報預算數(shù)據(jù)時往往都是從自身的利益角度出發(fā)，以自己的方法填報，缺乏對企業(yè)整體情況的考慮。具體來說，企業(yè)招商、銷售部門在對預算數(shù)據(jù)進行上報時，出于自身利益考慮，通常會壓低招商、銷售指標，提高招商費用、銷售提成以及廣告宣傳費用指標等，這樣情況下得出了預算數(shù)據(jù)，與企業(yè)實際情況相背離，企業(yè)財務部門無法準備把握公司的實際情況。

（三）事中控制缺乏，預算監(jiān)督力度不足

企業(yè)在進行全面預算管理時多是將關注的重點放在了預算指標的制定、匯總以及上傳下達上面，忽視了對后續(xù)預算執(zhí)行情況的監(jiān)控。而部分已經(jīng)成立了預算領導小組的企業(yè)，通常都是對預算結果進行通報，忽視了對事中的控制，對企業(yè)預算日常監(jiān)督控制不足。

（四）缺乏企業(yè)各部門以及人員的全體參與

全面核算的有效執(zhí)行需要企業(yè)各個部門以及整體員工的共同努力，而就目前來說，大部分商業(yè)地產(chǎn)在編制全面預算時，都采取的是財務部門主要負責、業(yè)務部門輔助的方式，經(jīng)過逐層審批之后在向下執(zhí)行，這樣編制出來的預算各部門員工的參與度不足，很難有效在企業(yè)日常經(jīng)營中有效實行。

三、加強企業(yè)全面預算管理的相關舉措

（一）構建科學合理的預算考核機制

為了保證預算考核制度的有效實行，預算考核制度一定要與企業(yè)的實際發(fā)展情況相符合，因此，企業(yè)在確定考核指標時，應充分聯(lián)系企業(yè)實際，將非財務指標與財務指標結合起來，突出重點，并構建獎懲制度，以年為單位對預算執(zhí)行的部門及員工進行考核，獎懲分明。同時，嚴格區(qū)分考核指標、明確考核的標準，對于容易模糊的點更要加以重視，避免部門員工之間相互推諉責任等情況的出現(xiàn)。根據(jù)企業(yè)不同時期的發(fā)展特點，選擇科學的考核方式。具體說，若企業(yè)正處于全面預算管理的初級階段，企業(yè)應以獎勵為主，提高員工執(zhí)行預算的積極性。若企業(yè)處于預算管理體系已經(jīng)健全完善階段，則企業(yè)可以選擇獎懲并用的方法，確保預算執(zhí)行的嚴肅性。

（二）配置專業(yè)的預算管理專家小組

為了確保企業(yè)預算管理工作的順利進行，企業(yè)可以通過聘請外來專家的方式組成預算管理小組，預算管理小組由公司領導人直接領導，且預算管理小組只需要對公司領導人負責，以此來強化預算管理的權威性、獨立性。預算管理小組可對預算編制、執(zhí)行給予意見，督促財務部門及時預算的編制、分析和報告的及時編制。

（三）積極引進滾動預算機制

當前，我國大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進行預算管理時為了簡單方便，都會選擇定期預算編制方法，但這一方法僅僅只是適用于發(fā)展規(guī)模較小的、仍處于全面預算管理初級階段的中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。但由于市場環(huán)境的不斷發(fā)展變化，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營中所面臨的區(qū)位因素、行業(yè)調(diào)控以及信貸政策影響增加，定期預算編制的方法已經(jīng)無法再適應企業(yè)的發(fā)展需求。因此，為了幫助企業(yè)更好的適應外部環(huán)境、縮小預算指標與實際執(zhí)行差異，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以積極引進滾動預算機制，根據(jù)外部環(huán)境的變化、企業(yè)發(fā)展的變化定期對年度預算進行調(diào)整，從而提供全面預算的科學性和準確性。

（四）提高對預算的分析及控制

為了盡可能的避免預算與實際情況相背離的情況，縮小預算與實際執(zhí)行的差異，企業(yè)可成立專門的預算監(jiān)督小組，對預算執(zhí)行過程中的各期實際執(zhí)行結果進行對比分析，一旦發(fā)展與預算指標相差過大的情況，及時上報給企業(yè)相關領導，以方便領導及時采取相關的應對措施。同時，為了方便企業(yè)管理，企業(yè)可以根據(jù)自身實際情況，讓第三方機構開發(fā)符合自身發(fā)展特色的預算管理軟件，并將其應用到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的預算分析控制中去，以信息化手段完成數(shù)據(jù)實時采集分析，將預算指標的具體情況上報給各個責任部門，以方便各責任部門對預算指標執(zhí)行情況進行具體的跟蹤、查詢分析，及時發(fā)展問題，解決問題。

（五）提高部門員工參與度，實行全面控制

將企業(yè)的各個部門、人員都納入到預算管理的范圍之中，明確各部門人員的具體責任，構建起財務預算、經(jīng)營預算、建設預算等多方面的綜合預算系統(tǒng)，并將企業(yè)的投資、融資、土地開放等各項經(jīng)濟活動都納入到預算編制所需要考慮的范圍之中。一旦企業(yè)下達全面預算計劃，各責任部門便需要以此為根據(jù)制定出詳細的預算指標，以這樣層層分解預算指標的方式來保證企業(yè)預算執(zhí)行的全面性。

結語：在新常態(tài)的經(jīng)濟發(fā)展背景之下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)若想要得到更好的發(fā)展，則需要對自身所現(xiàn)有的財務活動和經(jīng)營目標進行重新規(guī)劃，以具體的戰(zhàn)略目標為主要基礎，通過對市場環(huán)境的充分調(diào)研、對市場信息數(shù)據(jù)的及時獲取來對自身的經(jīng)營目標進行科學的調(diào)整，不斷地總結教訓，尋找問題，從而幫助企業(yè)管理者可以制定出更加科學的戰(zhàn)略目標，提高對企業(yè)的管理效率和水平。

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