目前形勢下房地產行業并購財務操作實務

倪旭春

引言

最近幾年，我國房價在不斷上漲，人們對于住房的需求量也在不斷的增加，政府開始對房價進行打壓，房地產行業的處境也不容樂觀，對于資金較為充足的大型房地產企業來說，可以實現對項目的并購，從而在一定程度上擴大自身的經營規模，實現企業的進一步發展。在實際工作展開的時候，應該重點注意操作的手段以及方法。現階段，我國房地產項目并購的目的大致可以分為兩種，第一，以低于市場平均價格來獲得二手土地，然后進行房地產項目的建設；第二，對某一個區域范圍內的房地產項目進行收購，從而迅速形成自己的市場。在進行房地產項目并購的時候，財務部門的操作是非常關鍵的，同時，財務工作也會貫穿在整個過程中。

一、并購前期

通常情況下，在并購前期會對目標企業的實際運行狀況進行詳細的分析，對企業的相關內部資料進行查閱，從而對目標企業的整體運作模式有較為全面的了解，只有對企業之前的發展脈絡了解透徹之后，才能定下來未來業務發展的方向。當高層的管理人員互相接觸完之后，財務部門就要展開相關的工作，其工作內容通常會涉及到以下幾個方面。首先，要對并購的目標公司實際運行情況有較為具體的了解，同時還要有目標公司的主要債權所有者的信息，根據以上資料來確定最終的并購目標大概價格。第二，要對并購的目標項目價值有一個清晰的認知，尤其是在土地的利用價值方面，要對其進行多方面的參考來確定。第三，要對并購目標的財務管理制度是否完善做出判斷，然后以此來對并購的風險進行評判。通常情況下，以上步驟的實施都是由財務部門來完成的，這對于財務部門的相關工作人員自身專業素質有很高的要求，尤其是在進行風險分析的時候，應該對各方面的因素進行充分考慮，保證項目決策的準確性。

二、財務調查階段

當雙方高層管理人員對項目的基本情況協商達成一致之后，就要對目標公司進行法律、財務、業務方面的盡職調查，其中財務方面工作量最為繁重。這時候雙方已經簽訂了并購意向的框架協議書，并且保證在技術以及資金方面都不會出現大的問題。財務部門在進行調查的時候，主要會針對以下幾方面來展開。

首先，要對并購目標公司的基本資料進行調查分析。主要包括財務資料、納稅資料、出資資料、土地成本資料以及銀行貸款擔保資料等等，會涉及到多方面的資料查閱，從而保證調查分析數據的準確性。

其次，要對目標公司現階段的財務狀況進行確定。對于目標公司來說，對其現階段的財務狀況進行確定，可以有效的確定項目并購的具體價格。第一，要對并購目標公司的整體市價情況進行評估，同時還要對企業正式運行所需要的啟動資金進行評估，然后對金額進行核實。土地使用權的成本組成主要包括土地出讓金以及交易服務費、耕地占有稅、土地閑置費、拆遷補償費等等，在實際工作展開的時候可能不僅僅限于以上幾種。第二，如果項目已經在簽訂合同之前被開發，這時候就應該根據目標公司對項目的實際建設情況進行調查，將已支付的工程款、已結算的工程款等發票以及原始憑證進行收集，從而保證對目標公司在此項目建設上的資金流動情況有較為全面的了解。第三，要確定公司其他資產會計賬面的價值，并且找到具體的確定依據。其中應該包括貨幣現階段的資金價值確認、應收票據的確認、應收款項確認以及預付款項確認等等，此外，還要對長期的產權投資情況進行確認。第四，要對目標公司是否有負債情況進行確認。通常情況下，其主要是指賬面上是否有銀行借款或者是銀行貸款、應付的工程款沒有結清、應交稅費沒有繳清等等。第五，要確定目標公司賬面上的凈產值以及前期的虧空情況。主要是對實收資本進行確認，然后對現階段目標公司的整體運行狀態進行評估。

三、簽約談判階段

簽約談判階段是最為重要的階段。當財務部門的調查工作完成之后，也就基本掌握了目標公司的經濟狀況以及資金流動情況，此外，還要進行其他方面的準備工作，當雙方進行實質性的簽約談判的時候，應該對雙方所要承擔的義務進行闡述以及劃分，讓雙方各自對自身要承擔的義務有詳細的認知，這時候，就需要采取以下工作。

首先，要進行包干費的區分。在進行并購協議簽署的時候，進行包干費的區分是非常關鍵的，主要是根據現階段目標公司的實際財務來對其進行細致的劃分，對區分包干費的構成進行確認。通常情況下，會分為長期股權投資對價以及目標公司債務剝離兩個方面，在實際工作展開的過程中又會分為多個環節，要對其進行精準的操作才能夠保證購買方以及目標公司的會計核算準確性，方便對目標公司的收購金額進行確定。

其次，在進行首期包干費支付的時候，應該制定出資產與負債的剝離方案。剝離方案的制定對于目標公司的收購利益會有很大的積極影響，在進行剝離方案設計的時候，要根據目標公司的實際情況來簽訂相關合同，在合同簽訂之前必須要征得債權方的同意，目標公司不能代為支付，從而保證各環節之間的緊密聯系。

第三，進行資料的交接。在進行資料交接的時候，其主要交接資料應當包括銀行印鑒、稅務登記證、總分類賬、明細賬以及會計憑證等等，在實際交接工作展開的時候所應用的交接資料可能不僅限于此，還需要根據并購項目的實際情況來定。

第四，目標公司要重新建賬。當以上的環節步驟完成之后，公司應該針對目標公司賬目的整理情況，來對其進行重新建賬，之前的賬目信息已經較為陳舊，同時其中對于很多方面的記錄也已經不準確，這時候就需要重新建賬，在建賬的過程中，要注意尊重現階段目標公司經濟的實際情況，并且在原則上必須要保證原股東控制時期的目標公司期末與現階段建賬初期的余額應該相符合，這是非常重要的，也只有這樣才能夠保證目標公司在新時期的運行狀態達到穩定。

結語

總而言之，當相關并購工作完成之后，要對并購公司進行一定的整合，使其更加適合現階段公司的經營方式。在進行目標公司并購的過程中，應該對目標公司的實際情況進行精準把握，其中包括目標公司之前的運行情況以及目標公司的財務情況等等。這時候，要對目標公司的財務會計制度進行調整，使其與母公司達到一致，這樣會更加方便對其進行統一的管理，會計核算模式、會計軟件等運行情況都會在一定程度上關系到目標公司的未來發展，應該定期對其進行培訓，以此來提升相關工作人員的自身專業素質。