房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理

孫曉燕

摘要：近年來，我國國民經濟得到了飛速的發展，在這種形勢下，房地產行業也取得了迅猛的發展。房地產行業具有受國家政策影響大、市場變化大、開發周期長以及資金投入多等特點，所以，成本控制與管理在房地產開發和運營的過程中具有非常重要的作用。

關鍵詞：成本控制；房地產；精細化管理

隨著我國房地產產業的迅速擴大和發展，房地產企業風險與成本控制能力的提升對提高工程項目的經濟效益起到積極的促進作用。這會在很大程度上促使房地產企業提高自身的創新能力和核心競爭力。房地產企業如果想在競爭激烈的市場中進一步提高自身的經濟利益，就必須在成本風險控制的規避方面采取有效的措施，做好房地產成本的精細化管理工作，從而能夠為房地產企業創造豐厚的經濟利潤。

一、新形勢下加強房地產企業成本控制的意義

1、加強房地產成本控制是在調控背景下爭取主動性降價的要求

隨著國家對房地產市場的分類調控政策逐步落實，相關部門也表示房地產稅正在落實中，很多的房地產企業在這輪調控受到較大的打擊。未來房地產市場將更加理性，投機需求將進一步被壓制，保障性住房的出臺及戶籍制度的改革，可能導致房地產市場需求發生根本性變化。在這種變化下，房地產將逐步由暴利走向微利的時代，同時，房地產將以量取勝，提升存貨的周轉率，為了取量，房地產企業將逐步降價以吸引消費者。只有控制好成本，房地產企業才能夠主動降價，擴大市場占有率。

2、加強房地產成本控制是應對資金緊縮的必然措施

目前國家對房地產行業的調控包括了對貸款的限制，中國證監會也對房地產公司的再融資、上市等有一定的限制，受此影響，民間融資及信托融資對房地產項目也有顧忌，房地產商的融資額度和成本將進一步提升。在這種背景下，房地產商必須通過開源節流的方式，加強對自身管理，合理利用資金。一方面，房地產開發商要加強成本的控制，主動降價，以量取勝，逐步回籠資金，提升自身資金，另外一方面，房地產開發商通過對成本的控制可以加強對項目成本的控制，減少成本費用的支出，減少資金的浪費，降低資金的需求。另外，房地產企業在成本控制好后可以提升自身的盈利能力，市場對其認可度將提升，也拓寬了可以獲得的融資渠道。

二、房地產企業在成本控制方面的突出問題

1、缺乏科學合理的投資分析

地皮溢價導致房地產企業利潤獲取輕而易舉，也就造成大部分房地產企業不進行調研就迅速購買地皮，但是在取得地皮歸屬權之后往往才發現沒有綜合的考慮到個別項目的成本，未能深入了解市政要求的河道改造、景觀、垃圾處理、隔離帶以及地下、地上障礙物處理等方面的費用。靠土地溢價獲取利潤的房地產企業在購買地皮時通常只進行簡單的投資的可行性測算，而未就各類投資分析指標進行合理系統的搭配測算，由于只是大致測算項目的盈利指標，卻未合理評估投資項目的現金流的安全性及其他各方面投資利弊情況，這樣就無法保證決策的科學性。

2、施工現場管理不善

房地產項目開發施工階段具有人員參與多、涉及面廣、時間久等特點，房地產企業內部必須要對投資項目目標成本采取動態管理方式，從而保證投資項目能夠在目標成本范圍之內完成建設開發任務，并在預期目標成本范圍內順利的實現投資項目利潤收益值。但該階段項目成本的合理有效的控制卻并非易事，基于前期決策準備工作的不到位，往往導致項目設計在施工階段會發生大量的更改，施工單位的現場管理水平良莠不齊，施工組織規劃質量不高，再加上因事前風險評估不夠充分，動態管理跟進不足等問題，最終導致項目工期及目標成本偏離目標值。

3、成本控制體系不健全

現階段，房地產企業成本管理基本是通過財務決算最終落實成本控制效果的，而因現今社會中多數房企就自身企業的經營管理并無明確的制度標準，通常還是一慣而行，財務與預算之間行為工作銜接不夠系統和緊密，導致二者各行其是，成本控制本身就沒有做好與設計和施工之間的前控，與財務之間的科目設置和對接更是匹配不佳，導致成本核算與財務核算對接期間，各項數據拆分與合并復雜且體量龐大，對應關系不統一等各類數據分析處理問題，基于基礎數據的不合理分攤及歸屬，導致在財務決算進行時有些工作人員為了規避問題簡化工作，甚至都不進行大數據的分析處理，也沒有總結各子項目的成本細項的數據，投資項目成本后評估更是沒有，而只是簡單的成本數據向財務數據的轉移和填空，最終形成的只是趨于財務決算數據上的樂觀效果，實際上被掩飾了大量的投資浪費。

三、房地產成本精細化管理措施

1、構建全面預算管理體系

房地產企業需要構建完善的預算管理體系，從而才能更好地進行成本預算管理，對此的在應用的過程中需要堅持以收入定支出的原則，從多個方面進行控制，包括時間以及部門層級方面，也就是說在實際的工作開展中需要將年度成本目標進行細化，目前是分為了季度、月度以及周計劃，然后將這些目標作為工作開展的依據，把這些目標分配下去，然后再由相關的負責人進行具體落實，分配到每一個人身上，從而能夠更好地確保整體工作內容的全面性。

2、加強各個階段的成本控制

在設計階段不僅需要做好方案和成本的事前控制，還需要進行進一步設計優化，提前進行限額設計，從而有效地控制成本，同時還需要結合相關政策進行方案的優化選擇，選擇最為盈利的方案，從而能夠更好地去把成本控制的有效開展。

做好供應商管理。房地產企業中鏈接上下游已經成為了主要的方法，其需要進一步優化外部資源，從而才能更好的提高整體的管理效率。在房地產行業中經常會聽到這樣一句話，供應商決定的成本結構，對此在進行采購的時候需要重點進行控制，并不斷地進行創新，從而能夠更好的提高企業的整體競爭水平。

在成本控制中施工階段是非常重要的部分，在這個階段需要嚴格的控制相關方面，按照相關要求進行執行，并降低存在的偏差，進行設計變更的優化，合理的控制投資，并加強進度控制，從全局進行考慮，從而提高整體的可行性。

總之，如今房地產企業競爭越來越激烈企業必須要提高自身的經濟效益，對此做好成本風險控制非常重要，并不斷地加強成本的精細化管理，從而才能夠達到控制的目標，因此需要重點加強研究。

參考文獻：

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