房產稅改革勢在必行

王宇

[提要] 房產稅制度是成熟的房地產市場不可或缺的一項稅制。本文從國內外房產稅征收現狀、房產稅改革的必要性以及如何推進房產稅改革等方面，結合我國實際國情，對房產稅改革進行分析。

關鍵詞：房產稅;稅制改革;財政收入;持有環節;房地產長效機制

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年5月7日

一、房產稅改革的概念

自從我國房地產價格不斷攀升，房地產資產泡沫不斷擴大以來，社會上就有很多聲音呼吁我們國家應該及時進行房產稅改革，推動征收房產稅的政策落地。那么，什么是房產稅改革？房產稅顧名思義就是稅收的一種，房產稅也是一種剛性的成本支出。它的本質是利益分配行為，將社會財富在納稅主體之間進行分配。與房地產業其他稅收不同，房產稅是指專門在對房屋資產持有環節進行征稅的一種制度。通過對房屋資產持有環節進行征稅，來對房屋買賣者的投資、消費行為產生影響，再來引導全社會的整體資源配置。具體執行方面而言，房產稅需要國家或者政府通過一套標準的房屋價值評估體系，并設定一定的稅率征收標準進行持有環節的房產稅制度改革的推進。隨著我國金融體系不斷完善、稅收制度改革、預防金融風險，房產稅改革必然成為勢在必行的一步。

二、國內外房產稅征收現狀

房產稅改革是我們即將要面臨的制度改革，我們需要去了解發達國家成熟的房產稅制度是怎么樣的，通過對比來不斷完善我國的稅制改革。那么，這項制度在全球范圍內究竟是以什么樣的方式存在的呢？本文將對國內外房產稅制度的現狀進行比較分析。

（一）發達國家房產稅制度現狀。美國作為全世界最發達的國家之一，已經形成了較為完善的房產稅制度。美國由各個地方政府房地產稅稅收預算、標準化稅基評估機制、一系列有效的稅收優惠政策向當地房屋資產征收房產稅。在2007年，全美平均家庭房產稅支出中位數達到了每年1，838美元，而這個數據到了2016年已經達到了每年2，340美元，目前美國各州房地產稅稅率達到0.2%～2.5%不等。而各地方政府所征收的房產稅收入平均要達到政府財政總收入的50%以上，有的州甚至可以達到90%。而在另一個發達國家日本，持有環節的房產稅包括固定資產稅和城市規劃稅。日本也是當地政府負責征收持有環節的房產稅，房產稅的收入比例也可以占到當地政府財政收入的50%以上。此外，包括德國在內的世界上其他發達國家的房產稅制度也是比較成熟完善的。

（二）我國房地產稅制度現狀。我國目前國內并沒有完善的房產稅稅收制度體系，在香港的房產稅制度可能是最接近于世界上發達國家模式的。香港地區房屋持有環節的房產稅分為差餉稅、物業稅和土地年租，但是總計只有不超過財政收入的6%，與發達國家相差甚遠。雖然香港名義上是征收了房產稅，但是較發達國家的稅制制度模式還是存在本質上的差異。而在我國內地房地產的稅收大部分集中在開發、交易環節，而保有環節的房產稅幾乎沒有。其實早在1950年，中央政府就已經頒布了《全國稅政實施要則》，這其中就明文規定全國要統一征收房產稅。1986年國務院頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，明確房產稅的適用依據。但是，我國房產稅適用規則中的“個人所有非營業用戶房產免征房產稅”這項稅收優惠政策，正是導致我們目前持有環節房產稅嚴重缺失的原因。2011年，我們在上海和重慶實行了房產稅征收試點，但是由于房屋供求關系不平衡、房產稅稅收制度并不完善等原因，房產稅并未對住房市場產生持續、長久的作用。所以，我國目前除了房產稅稅收制度沒有建立起來以外，我們對于房產稅稅收預算、稅基評估、稅收優惠方面的制度也還在初級探索階段。

三、房產稅改革的必要性

（一）堅持房子是用來住的。推行房產稅稅收制度改革，可以有效穩定房價，促進房屋回歸居住屬性。目前我國正在城鎮化進程當中，城市人口比重不斷增加，保障性住房供小于求的狀態已經存在多年，而預計這樣的情形依然會持續一段時間。推行房產稅稅收制度改革，對持有環節的房屋資產進行征稅可以讓人們轉變持有房地產的觀念，明確持有房屋的成本。房產稅改革可以有效降低房屋空置率、增加二手房屋供給，在一定程度上緩解房屋供給不足問題。再有，推行房產稅可以有效打擊炒房客的炒房心態，抑制消費者買房的投機性需求，在需求側緩解房地產供求壓力。建立房產稅制度也就是通過一套穩定、完善的稅收制度體系來穩定住房市場，讓房子真正是用來住的。

（二）完善稅收制度改革。推行房產稅稅收制度改革有利于完善我國的稅收制度。在十九大報告中，提出要深化稅收制度改革，健全地方稅體系。自從1994年稅制改革之后，我國稅收制度由包稅制轉變為分稅制，地方政府財權、事權不對等成了一直以來存在的問題。地方財政收入主要依靠土地財政，即賣地收入，這也成為了房地產泡沫產生的根本原因。我們應該加快推行房產稅制度，讓地方政府按照一套完善的體系，從地方政府房地產稅稅收預算、標準化稅基評估機制、有效的稅收優惠政策等方面合理地征收房產稅。世界上發達國家的地方政府財政收入主要靠房產稅收入，我們推進房產稅制度改革，無疑將減輕政府財政壓力。完善稅收制度改革，及時建立房產稅制度勢在必行。

（三）調節社會財富分配。征收房產稅將會有效地調節社會財富再分配。按照西方經濟學的觀點，我們對房地產的持有環節稅收制度缺失，導致了資本以最快的方式獲取暴利。資本通過流入房地產，制造房地產泡沫，讓房產像商品一樣的大漲大跌，牟取暴利。這是一種與調節社會財富完全背離的現狀;相反，我們應該加快房產稅稅收制度改革不僅僅將會穩定房地產價格，更會消除這種套利方式，穩定房地產長效機制。我們通過征收房產稅，獲取社會資本更多的人擁有更大的房產稅稅基，應該多繳納房產稅。將保障性住房、經濟適用房以及商品房和高端住宅的房產稅稅率分檔，讓剛需住房者少繳稅，實現社會財富再分配，縮小貧富差距，建立更加和諧穩定的社會。

四、如何推動房產稅改革

（一）加快建設保障性住房。房產稅稅收制度的建立是長期穩定房地產市場，讓房地產回歸居住屬性的重要措施。但是，在我國城鎮化進程當中，還是要首先重視保障性住房的供小于求的問題，這個問題可以說是導致我國房產價格泡沫的關鍵因素之一。僅僅靠房產稅的立法，難以從根源上解決供需問題。我國目前房產供給量少的情況下，商品房竟然占據市場總量的80%以上，廉租房和經濟適用房占比非常小，這就造成了人民收入和房產類型不匹配的行為。我們應該加快建設保障性的住房，增加經濟適用房和廉租房的比重，讓城鎮化過程中的人們可以獲得保障。加快建立住房租賃市場，讓真正有需求的人可以通過租房來達到居住目的。有些城市已經實行了共有產權房政策，對于特定剛需人群，由國家和業主共同享有房屋產權，以保證充分的房屋供給。讓城市房屋供給與需求平衡，實現居者有其屋。

（二）健全房產稅相關制度體系。在正式實施房產稅稅制改革之前，我們應該學習發達國家房產稅相關的制度體系。在地方政府房地產稅稅收預算、標準化稅基評估機制、有效的稅收優惠政策方面設立相關制度，推進房產稅制度穩步實施。首先，我們需要效仿發達國家，在地方政府稅收預算方面限制其大幅度調節房產稅稅率，要有一個健全的預算設定體系;其次，我們應該有標準化的稅基評估機制。我們應該以房產的評估價值乘上一定征稅比例為稅基標準，引入市場比較法、重置成本法、入息收入法等專業評估方法。此外，根據不同納稅群體采用不同稅收優惠政策，優惠稅收政策于那些保障性住房需求的人。完善的相關體系建設將會使房產稅制度更好地服務于社會。

（三）先立后放，中央作宏觀調節。我國的房產稅稅收制度改革應該是先立后放的形式產生，并最終由中央政府進行宏觀調節把控，穩定推行房產稅稅制改革。目前，房產稅的加快立法并適時推進受到國家和社會的廣泛關注，但房產稅立法很可能僅僅處于初步起草階段。我們的房產稅改革應該在立法之后，全權交給地方政府分別根據地方現狀實行稅制確立。中央政府設定一個框架、一套標準化評估和預算制度，地方政府充當實際執行者。房產稅的征收要由地方政府進行征收和調控，中央層面僅僅進行宏觀政策引導調控。在推進過程中，中央可以通過限制住房貸款認定審核標準、限購要求等輔助措施確保房產稅稅制改革順利進行，逐步確立市場化機制的房產稅稅收制度。

五、總結

我國房產稅稅制改革勢在必行，稅制改革可以在抑制投機炒房、完善稅收制度體系和調節社會財富分配方面起到重要作用，同時也是建立房地產長效機制的重要一步。此外，我們還需加快建設保障性住房、完善房產稅相關制度體系以及在推行過程中放權到地方，這樣才能建立行之有效的房產稅制度。