“限競房”入市監管加碼

宋慧芳

作為北京住房供應的主力之一，“限競房”終于開盤入市，然而市住建委突然對這兩個限競房項目展開了突擊檢查，無疑給還沒有熱起來的限競房澆了一盆冷水。

6月中旬，期待已久的限競房（限制售價、競爭土地價格）終于正式入市。其中位于北京大興區的瀛海府和位于房山區的金樾和著最先開盤。尤其是大興區的瀛海府，由于比照周邊二手房有一定的價格優勢，僅用了2個小時，選房就已經完成，開發商對外聲稱首期售罄。

然而，就在一片回暖聲中，市住建委突然對這兩個限競房項目展開了突擊檢查，兩個項目都因為公示信息不完全、搖號受質疑等原因，被責令整改并立案調查。這無疑給還沒有熱起來的限競房澆了一盆冷水。

供應高峰開啟

北京市住建委網站近期公布了四則限競房預售許可預告，分別是瀛海府、金樾和著、旭輝城、保利首開熙悅林語，四個項目在預售許可證上的名字分別對應為瀛錦苑、尚錦佳苑、舒朗苑、林悅和苑，這也是北京市公布的第一批限競房項目的預售許可預告。

目前，瀛海府和金樾和著兩個項目已率先開盤，位于房山的旭輝城也于6月13日開盤，限定價格為38994元/平方米。其主力戶型為75平方米的兩居，89平方米和112平方米的三居，共有754套房，與金樾和著項目僅有一街之隔。

限競房項目銷售政策出臺后，原本處于觀望中的項目或將集中入市。張大偉表示，2017年以來北京的所有土地全部限價，但此前因為限價房政策未明確，這部分項目一直未入市。從目前來看，限競房合計大約3000億貨值。在政策明確后，預計未來2個月，北京將出現限競房供應量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。已經取證的四個限競房項目只是北京共62個限競房項目的先頭部隊，可以預期后續供應量將快速井噴。對于市場來說，由于房價趨穩，其他純商品房入市的速度也會加快。

謹防供需失衡

不過，令業內擔擾的是，就目前位于房山的兩項目金樾和著和旭輝城為例，預售均價限定為38994元/平方米，最高不得超過40944元/平方米，且執行“9070”政策。

除此之外，良鄉周邊還有五六個商品住宅項目在售，今年以來，商品住宅的成交均價在4萬-5萬元/平方米，限競房項目在單價上具備一定優勢。

總價方面，限競房的主力產品90平方米總價為351萬元，而良鄉商品住宅項目今年的套均成交價為581萬元，限競房的單套總價比商品住宅低了230萬元，對剛需、剛改客群形成極大吸引。房山的市場需求能否支撐其龐大的貨量。據北京市住建委官網顯示，兩項目的取證面積分別為9.4萬平方米和10.3萬平方米，按套數計約為2000套。而據思源地產數據顯示，今年前5個月，房山區新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手相加，今年1-5月，房山住宅的總需求量為3893套。

思源地產首席分析師郭毅分析，未來2000套新房的入市，對區域樓市將產生巨大沖擊，有可能會吸聚整個京西五環外區域的新房及二手房置業需求，造成房源去化速度的減慢，并因此作用到區域房價水平，特別是對京西的二手市場，將會起到拉低二手房價的實際收效，給剛剛出現復蘇契機的二手市場造成重壓。

郭毅認為，面對未來的激烈市場競爭，限競房項目爭相搶先入市，率先收攏購房需求成為房企共同的選擇，如果土地市場依舊保持與去年相同的供地速度和競地規則，土地市場和商品房市場供量同步增加，一方面微觀樓市很可能因供量集中、供不應求造成滯銷，另一方面商品房的滯銷也將向土地市場傳輸，造成土地流拍流標的現象進一步增加，今年開發商已經開始精選土地，而隨著限競房開閘，房企真正面臨去化壓力時，這一趨勢將更加明顯。

例如，上半年流拍的豐臺區盧溝橋鄉小瓦窯村XWY-12宅地于6月19日重新開始掛牌競價。該地塊建面29083平方米，掛牌出讓起始價為人民幣49.8億元。

其實此類地塊流拍的原因，據《中國經濟信息》記者了解，多因為當今形勢下對開發商而言壓力重重，利潤率低，其次跟周邊二手房競爭本身完全不占優勢，再加上新房的各種附加成本，不得不讓各大開發商最終選擇放棄。剛出臺的新政又對限競房地下空間捆綁銷售進行了封堵，好在其他條件不變的情況下，此次起拍價比上次低13.47億元，這次回爐再拍應該有戲。

監管已經加碼

作為首批拿下預售證的項目，瀛海府、金樾和著率先開盤，銷售的行情也較為樂觀。但隨后，這兩個項目卻遭到了相關部門的立案查處。

據報道，6月12日，北京市住建委專門巡查了瀛海府、金樾和著兩個項目，巡查過程中發現，兩項目的《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同文本》、《城市商品房預售管理辦法》、銷控板、測繪技術報告書等材料均未在項目明示。由于公示信息不全等原因，這兩個項目已被立案查處。

值得注意的是，在市住建委的檢查中，該項目具體賣了多少套？實際排隊人數有多少？是否如開發商聲稱的那樣全部售罄？搖號是否有公證處人員參與？特別是對于瀛海府售樓處的銷售情況，《中國經濟信息》記者發現，電腦中一份反映真實排號和銷售信息的文件需要密碼才能打開，但現場近十個人都表示“不知道密碼”。

諸多問題都存在疑問，并最終被整改和立案。同樣處于大興區的另一個限競房項目負責人表示，突如其來的檢查此前很少出現，許多原有的營銷方式都面臨失效和叫停，可能會影響到取證項目的開盤進度，一些沒有取證的限競房也可能放緩腳步，觀察情況。

“相關部門對這類特殊房源的銷售過程進行管控，其實是必要的。開發商需要遵守基本的規定，讀懂政策對具體銷售細節的規定，防范出現違規銷售等行為。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，接下來此類巡查將會繼續，甚至會更加嚴厲，這有助于后續限競房政策的落實，銷售模式成熟以后，才能真正實現讓利于購房者的目的。