房地產(chǎn)的財(cái)稅法調(diào)控分析

摘 要 在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，針對(duì)房地產(chǎn)工作實(shí)施的稅收調(diào)控工作日漸受到重視，并且隨著時(shí)間的發(fā)展已經(jīng)能夠逐步構(gòu)建完善的工作措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行產(chǎn)生著重要的影響。但是隨著“土地財(cái)政”的實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)稅收調(diào)控方面的功能逐漸弱化，因此要積極探索財(cái)政體制的改革，減輕對(duì)土地財(cái)政的依賴，對(duì)土地增稅清算活動(dòng)進(jìn)行優(yōu)化，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)稅法 調(diào)控

作者簡(jiǎn)介：王月甜，北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所，國(guó)家四級(jí)律師，研究方向：經(jīng)濟(jì)法、公司法、立法法、社會(huì)組織建設(shè)。

中圖分類號(hào)：D922.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.269

近幾年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深化發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)受到重視，并且在不同階段探索了相應(yīng)的調(diào)控措施，取得了相應(yīng)的結(jié)果，在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行方面發(fā)揮著重要的作用。新時(shí)期在對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行研究的過(guò)程中，應(yīng)該把握時(shí)代發(fā)展背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，并結(jié)合具體的工作制定更加完善的調(diào)控方案，爭(zhēng)取能夠全面提升房地產(chǎn)調(diào)控的科學(xué)性和合理性，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、我國(guó)在房地產(chǎn)調(diào)控方面作出的實(shí)踐探索

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，針對(duì)房地產(chǎn)稅收工作進(jìn)行了多次調(diào)控，并且不同調(diào)控措施在不同的歷史時(shí)期產(chǎn)生著差異化的影響，在維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)代化建設(shè)提供有效的支撐 。例如在培育階段制定了基本稅收制度，有效促進(jìn)了我國(guó)住房制度改革，拉開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的序幕；在支持階段制定了優(yōu)惠稅收政策，多方面支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為日后開(kāi)展清算工作埋下伏筆；在發(fā)展階段設(shè)定了適度調(diào)控的政策，對(duì)土地增值稅實(shí)施依法管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行；在“繁榮”階段實(shí)施相對(duì)較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，有效發(fā)揮出稅收作為經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了有機(jī)協(xié)調(diào)；在經(jīng)濟(jì)危機(jī)階段實(shí)施保障性住房稅收優(yōu)惠政策，促進(jìn)完善住房體系的構(gòu)建，為保障性住房相關(guān)工作的開(kāi)展提供有效的支持；新時(shí)期制定了綜合嚴(yán)厲調(diào)控政策，希望改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的情況，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。不同階段房地產(chǎn)稅收政策都表現(xiàn)出明顯的針對(duì)性，與不同時(shí)代我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本發(fā)展情況吻合，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在新時(shí)期的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供有效的支撐。

二、土地財(cái)政對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控工作產(chǎn)生的影響

土地財(cái)政是隨著時(shí)代發(fā)展在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下逐漸出現(xiàn)的政策措施，受到城市經(jīng)營(yíng)理念的影響。在土地財(cái)政的長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展過(guò)程中，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作產(chǎn)生了巨大的影響，并且這種影響從積極和消極兩個(gè)方面表現(xiàn)出來(lái)。

（一）土地財(cái)政對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生的積極影響

在貫徹落實(shí)土地財(cái)政工作的過(guò)程中，為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控工作的開(kāi)展提供了相應(yīng)的支持，有效促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控工作在新時(shí)期社會(huì)背景下取得了更加顯著的成果。首先，能夠逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)地方政府財(cái)力的補(bǔ)充，為地方財(cái)政工作中各項(xiàng)問(wèn)題的處理提供有效的支持，進(jìn)而發(fā)揮地方財(cái)政政府財(cái)力的作用為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ) 。其次，有利于全面推進(jìn)保障性住房的建設(shè)。在土地財(cái)政的作用下地方政府對(duì)保障性住房的建設(shè)負(fù)責(zé)，而地方政府部門(mén)積極響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召嘗試推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、公共廉租房的建設(shè)，對(duì)保障性住房建設(shè)工作的系統(tǒng)優(yōu)化開(kāi)展產(chǎn)生著相應(yīng)的積極影響。

（二）土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生的消極影響

土地財(cái)政也會(huì)制約房地產(chǎn)調(diào)控工作的優(yōu)化開(kāi)展，影響房地產(chǎn)調(diào)控工作的實(shí)際效果。如在土地財(cái)政工作中，可能會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)城市土地供應(yīng)呈現(xiàn)出無(wú)序化發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資過(guò)熱問(wèn)題，甚至造成野蠻拆遷情況，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展；在土地財(cái)政的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了嚴(yán)重的炒地和屯地現(xiàn)象，在市場(chǎng)無(wú)序發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步提升；存在對(duì)土地財(cái)政過(guò)分依賴的情況，無(wú)法有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，甚至?xí)萍s城市的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此新時(shí)期應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生的影響，并基于財(cái)稅法角度制定更為完善的房地產(chǎn)調(diào)控工作方案，增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作的科學(xué)性和合理性，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有效的支撐，確保房地產(chǎn)業(yè)在新時(shí)期能夠創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 。

三、基于財(cái)稅法原則推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控工作

財(cái)稅法原則對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作產(chǎn)生著重要的影響，因此為了能夠在土地財(cái)政下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行規(guī)范，就應(yīng)該基于財(cái)稅法原則進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作形成更為全面的認(rèn)識(shí)，為房地產(chǎn)調(diào)控工作質(zhì)量的全面提升奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在研究中應(yīng)該明確認(rèn)識(shí)到，我國(guó)政府部門(mén)組織開(kāi)展的分稅制改革在一定程度上賦予了地方政府部門(mén)獨(dú)立的地位，對(duì)地方政府自身行為模式進(jìn)行了有效的強(qiáng)化，地方政府部門(mén)迫于經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和帶動(dòng)地方就業(yè)的需要，會(huì)高度重視地方財(cái)政問(wèn)題的處理，提高地方政府部門(mén)的綜合財(cái)力 。而在地方政府開(kāi)展財(cái)政管理工作的過(guò)程中，土地是政府部門(mén)的核心資源，控制土地價(jià)格能夠促進(jìn)地方財(cái)政財(cái)力情況的改善，對(duì)財(cái)政約束起到良好的約束作用。而從另一個(gè)角度進(jìn)行研究，在地方政府的綜合管理活動(dòng)中，事權(quán)的不斷下移無(wú)法為財(cái)政收入提供保障，必然會(huì)引發(fā)地方政府部門(mén)對(duì)土地財(cái)政工作的依賴性，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作產(chǎn)生不良影響。所以在發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的過(guò)程中，為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展，就應(yīng)該嘗試從財(cái)稅法原則入手，促進(jìn)地方政府房地產(chǎn)調(diào)控工作的系統(tǒng)優(yōu)化，為企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展提供有效的支撐。因此地方政府部門(mén)在基于財(cái)稅法對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新的過(guò)程中，應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)財(cái)權(quán)與事權(quán)匹配的重要性，進(jìn)而在促進(jìn)財(cái)權(quán)與事權(quán)匹配化發(fā)展的基礎(chǔ)上，促進(jìn)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度的構(gòu)建，確保能夠在規(guī)范化財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度的支撐下，能對(duì)地方政府之間的財(cái)政能力進(jìn)行平衡，全面提升財(cái)政活動(dòng)的整體發(fā)展成效，進(jìn)而努力推動(dòng)各地區(qū)社會(huì)公共服務(wù)水平的穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，基于財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度的構(gòu)建對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作進(jìn)行優(yōu)化，還能借助分稅制的實(shí)施實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的均等發(fā)展，讓社會(huì)大眾可以享受到我國(guó)公共服務(wù)建設(shè)方面的成果，真正發(fā)揮出政府調(diào)控的重要作用，促進(jìn)地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間以及人與人之間的平衡發(fā)展，構(gòu)建良好的社會(huì)環(huán)境，在提高社會(huì)綜合治理水平的基礎(chǔ)上，也為房地產(chǎn)調(diào)控工作的開(kāi)展提供相應(yīng)的環(huán)境保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作的影響力，切實(shí)推動(dòng)新時(shí)期我國(guó)所開(kāi)展的房地產(chǎn)調(diào)控工作呈現(xiàn)出科學(xué)化和系統(tǒng)化發(fā)展態(tài)勢(shì)。

四、房地產(chǎn)財(cái)稅法調(diào)控的措施

從財(cái)稅法角度對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作進(jìn)行系統(tǒng)的研究，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果的強(qiáng)化與財(cái)稅法制度的落實(shí)存在緊密的聯(lián)系，只有借助財(cái)稅法調(diào)控的作用才能夠規(guī)避土地依賴的不良影響，在提高地方財(cái)力、構(gòu)建完善轉(zhuǎn)移財(cái)政支付制度的基礎(chǔ)上，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，切實(shí)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展 。

（一）基于財(cái)權(quán)與事權(quán)的匹配對(duì)分稅制進(jìn)行完善

在針對(duì)房地產(chǎn)財(cái)稅法調(diào)控工作進(jìn)行研究的過(guò)程中，為了提高調(diào)控工作的有效性，可以基于財(cái)權(quán)與事權(quán)的匹配，對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行系統(tǒng)的研究，進(jìn)而提出合理化建議。在實(shí)際構(gòu)建分稅制和完善分稅制的過(guò)程中，首先，要結(jié)合實(shí)際情況和具體的工作需求對(duì)事權(quán)進(jìn)行合理的劃分，明確各級(jí)政府部門(mén)的主要工作職責(zé)，落實(shí)不同的財(cái)政支出責(zé)任，為政府部門(mén)收入劃分和轉(zhuǎn)移支付工作的開(kāi)展提供有效的參考依據(jù)。一般情況下，在對(duì)事權(quán)進(jìn)行劃分的過(guò)程中，要全面系統(tǒng)的分析公共產(chǎn)品層次性問(wèn)題，只有在對(duì)公共產(chǎn)品層次性問(wèn)題進(jìn)行明確的基礎(chǔ)上，才能增強(qiáng)劃分工作的可靠性。但是需要注意的是，在實(shí)際工作中，一些事權(quán)參照公共產(chǎn)品的屬性應(yīng)該歸屬到全國(guó)性或者中央政府部門(mén)的支出責(zé)任方面，因此要在統(tǒng)籌規(guī)劃屬地原則的基礎(chǔ)上合理劃分，增強(qiáng)事權(quán)劃分的科學(xué)性和可靠性 。此外在實(shí)際工作中，為了能夠?qū)Φ胤截?cái)力不足的情況進(jìn)行有效的處理，應(yīng)該從共享稅角度進(jìn)行研究，按照地方收入適當(dāng)?shù)奶嵘蚕矶惖谋戎兀_保能夠逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)不發(fā)達(dá)地區(qū)實(shí)施轉(zhuǎn)移支付的目標(biāo)。如此就能夠逐步構(gòu)建與地方事權(quán)相適應(yīng)的財(cái)稅工作體系，對(duì)地方政府的財(cái)力進(jìn)行優(yōu)化，為房地產(chǎn)財(cái)稅財(cái)政作用的發(fā)揮奠定基礎(chǔ)。

（二） 適當(dāng)?shù)脑鍪瘴飿I(yè)稅提高地方政府持續(xù)稅收收入

物業(yè)稅的征收能夠?qū)ξ覈?guó)地方政府財(cái)政收入情況的逐步改善產(chǎn)生積極影響，在當(dāng)前社會(huì)背景下，結(jié)合房地產(chǎn)財(cái)稅法調(diào)控工作的實(shí)際需求，應(yīng)該嘗試按照地方政府財(cái)政收入的具體需求有選擇性的征收物業(yè)稅，促進(jìn)地方政府財(cái)政收入的持續(xù)穩(wěn)定增加 。對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)的研究，主要工作思路就是要對(duì)當(dāng)前我國(guó)實(shí)施的房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等進(jìn)行系統(tǒng)的整合和轉(zhuǎn)化，按照征收物業(yè)稅的具體工作情況嘗試轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅，確保地方政府能夠在物業(yè)稅的支持下獲得相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展，支撐我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)稅法調(diào)整工作的系統(tǒng)優(yōu)化，為房地產(chǎn)業(yè)在新時(shí)期的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造條件。

（三） 促進(jìn)中央對(duì)地方的財(cái)政支付轉(zhuǎn)移

在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，基于土地財(cái)政的不良影響，新時(shí)期要想形成科學(xué)的房地產(chǎn)財(cái)稅法調(diào)控工作體系，就必須提高地方財(cái)政的財(cái)產(chǎn)支持能力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的系統(tǒng)貫徹落實(shí)提供有效的支持和輔助。基于此，在具體工作中，把握主要工作內(nèi)容，可以適當(dāng)?shù)募哟笾醒雽?duì)地方財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的力度，確保地方政府在中央的支持下能夠更好的提供公共產(chǎn)品，在充足財(cái)力的支撐下對(duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)工作進(jìn)行優(yōu)化。在中央對(duì)地方實(shí)施財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的過(guò)程中，還應(yīng)該對(duì)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的基本工作情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊?guī)范，有效控制地方政府在提供公共產(chǎn)品和服務(wù)過(guò)程中引發(fā)財(cái)力不足焦慮問(wèn)題，降低地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的抵觸感 。此外，在房地產(chǎn)調(diào)控工作中，也應(yīng)該針對(duì)具體的工作需求對(duì)中央政府構(gòu)建轉(zhuǎn)移支付力度進(jìn)行系統(tǒng)的強(qiáng)化，全面提高保障性住房供應(yīng)工作的實(shí)際效果，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定性，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在新時(shí)期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)效益的提升提供堅(jiān)實(shí)的保障。如此，就能夠在中央的支持下降低土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作的不良影響，確保房地產(chǎn)調(diào)控工作在新時(shí)期背景下取得更為顯著的工作成果。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)生變化的情況下，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，就應(yīng)該全面系統(tǒng)的把握財(cái)稅法的基本原則，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作進(jìn)行改革創(chuàng)新，爭(zhēng)取能夠構(gòu)建更為完善的調(diào)控工作體系，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收工作性和規(guī)范性，確保房地產(chǎn)調(diào)控工作能夠與時(shí)代發(fā)展需求相適應(yīng)，為新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

注釋：

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