城市居民到農(nóng)村購買農(nóng)村房屋和宅基地，法院能否判決房屋買賣合同有效

李志林

摘要：城市居民能否到農(nóng)村購買房屋和宅基地，簽訂的合同是否合法有效，法院審判時(shí)應(yīng)當(dāng)適用那些法律條款，我國相關(guān)法律法規(guī)和政策是如何規(guī)定的。本文通過司法案例對上述問題作出了回答。

關(guān)鍵詞：美麗鄉(xiāng)村；農(nóng)村宅基地；司法案例；政策解讀

黨的十九大報(bào)告提出我國實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，要堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展。隨著“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)的不斷推進(jìn)，更多按照產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕的總要求建設(shè)的社會主義新農(nóng)村不斷呈現(xiàn)出來。很多城市市民因此也夢想著能夠到農(nóng)村以便宜的價(jià)格購買房產(chǎn)，過上“采菊東籬下，悠然見南山”的詩酒田園生活。

石家莊市民白某購買了一處位于石家莊市鹿泉區(qū)北海山村的農(nóng)村房屋及院落，買賣雙方簽訂了書面契約。白某購買房屋后，因城市居民身份無法辦理所購農(nóng)村住宅的過戶手續(xù)，宅基地證書登記的名字一直是原房屋所有人李某。后白某與其有農(nóng)村戶口的近親屬簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，試圖通過轉(zhuǎn)讓的方式將所購農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)移至其農(nóng)村親屬名下，以期達(dá)到房屋買賣合法化的目的。原房主李某將白某起訴至石家莊鹿泉區(qū)人民法院，要求確認(rèn)房屋買賣的契約無效，并返還自己名下的房屋及院落。此案經(jīng)石家莊鹿泉區(qū)法院按照簡易程序一審開庭進(jìn)行了審理，經(jīng)歷一年多的時(shí)間，2017年11月27日法院給出了鹿泉區(qū)人民法院民事判決書（2016）冀0110民初3515號判決：“《契約》中約定購買房屋，不違反法律規(guī)定，合法有效”并依據(jù)《合同法》第八條之規(guī)定，判決《契約》有效并將房屋判給了《契約》簽署雙方當(dāng)事人之外的第三人，既與白某簽訂事后轉(zhuǎn)讓協(xié)議的農(nóng)村近親屬。李某不服，上訴至石家莊中級人民法院。二審法院組成了合議庭，但在開庭時(shí)合議庭成員都沒有到庭，沒有對當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)查、詢問，由不是合議庭成員的另外的人進(jìn)行了詢問。最終二審法院以“在十幾年的時(shí)間中，白某在訴爭房屋實(shí)際居住，已對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系”為由判決“原審認(rèn)定《契約》有效是妥當(dāng)?shù)摹保g回李某上訴，維持原判。

法律專業(yè)人士指出，此案涉及城市居民購買農(nóng)村房屋合同的效力問題，實(shí)際上是城市居民能否購買農(nóng)村房屋的問題。根據(jù)我國《物權(quán)法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策通知》以及《河北省農(nóng)村宅基地管理法》等規(guī)定，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，相關(guān)部門也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。因此，此案中原被告雙方簽訂的《契約》明顯違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國家政策規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)無效。在法律適用問題上，原審法院根據(jù)《合同法》第八條的規(guī)定“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。”判決《契約》有效，其適用法律明顯錯誤。此案應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”依法確認(rèn)雙方簽訂的契約無效。

法律人士指出，市民白某與其有農(nóng)村戶口的近親屬簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，成立的前提條件是必須自己已經(jīng)合法取得了該房屋和宅基地。我國《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定：“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。”表明包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的土地使用權(quán)的變更需進(jìn)行相應(yīng)的變更登記。市民白某因購買農(nóng)村住宅宅基地的行為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一直無法完成該農(nóng)村房屋所有權(quán)的登記變更，也就沒有合法取得宅基地，因此，其再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為更是無效。此外，我國《土地管理法》第62條明確規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。白某的農(nóng)村近親屬已經(jīng)在該集體組織擁有一處宅基地和其他的村集體小產(chǎn)權(quán)樓房，同樣無權(quán)購買。

該案委托律師提出，法院原判決認(rèn)定事實(shí)錯誤，適用法律明顯錯誤，且一審審限超期，二審合議庭成員沒有參加庭審，程序違法。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條的規(guī)定，當(dāng)事人可提出申請，依法申請?jiān)賹彶⒂枰愿呐小?/p>

在今年3月份的十三屆全國人大一次會議記者會上，農(nóng)業(yè)部部長韓長賦再次回應(yīng)了記者關(guān)于宅基地和閑置房的問題。韓長賦說，城里人到農(nóng)村買宅基地蓋房子政策不允許，宅基地是農(nóng)村集體所有，這是集體經(jīng)濟(jì)組織成員特有的權(quán)利，原則是一戶一宅。

基于農(nóng)村房屋的特殊性，我國法律法規(guī)對其買賣都作出了嚴(yán)格的限制，明確了城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村房屋和宅基地，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同的法律效力，人民法院依法不應(yīng)支持。農(nóng)村房屋不是一般的商品，不可以隨意自由買賣，對于當(dāng)事雙方來說，都是一樁無效的買賣。