城市居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋和宅基地，法院能否判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效

李志林

摘要：城市居民能否到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)房屋和宅基地，簽訂的合同是否合法有效，法院審判時(shí)應(yīng)當(dāng)適用那些法律條款，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)和政策是如何規(guī)定的。本文通過(guò)司法案例對(duì)上述問(wèn)題作出了回答。

關(guān)鍵詞：美麗鄉(xiāng)村；農(nóng)村宅基地；司法案例；政策解讀

黨的十九大報(bào)告提出我國(guó)實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，要堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展。隨著“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)的不斷推進(jìn)，更多按照產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕的總要求建設(shè)的社會(huì)主義新農(nóng)村不斷呈現(xiàn)出來(lái)。很多城市市民因此也夢(mèng)想著能夠到農(nóng)村以便宜的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，過(guò)上“采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山”的詩(shī)酒田園生活。

石家莊市民白某購(gòu)買(mǎi)了一處位于石家莊市鹿泉區(qū)北海山村的農(nóng)村房屋及院落，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了書(shū)面契約。白某購(gòu)買(mǎi)房屋后，因城市居民身份無(wú)法辦理所購(gòu)農(nóng)村住宅的過(guò)戶手續(xù)，宅基地證書(shū)登記的名字一直是原房屋所有人李某。后白某與其有農(nóng)村戶口的近親屬簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，試圖通過(guò)轉(zhuǎn)讓的方式將所購(gòu)農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)移至其農(nóng)村親屬名下，以期達(dá)到房屋買(mǎi)賣(mài)合法化的目的。原房主李某將白某起訴至石家莊鹿泉區(qū)人民法院，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)的契約無(wú)效，并返還自己名下的房屋及院落。此案經(jīng)石家莊鹿泉區(qū)法院按照簡(jiǎn)易程序一審開(kāi)庭進(jìn)行了審理，經(jīng)歷一年多的時(shí)間，2017年11月27日法院給出了鹿泉區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2016）冀0110民初3515號(hào)判決：“《契約》中約定購(gòu)買(mǎi)房屋，不違反法律規(guī)定，合法有效”并依據(jù)《合同法》第八條之規(guī)定，判決《契約》有效并將房屋判給了《契約》簽署雙方當(dāng)事人之外的第三人，既與白某簽訂事后轉(zhuǎn)讓協(xié)議的農(nóng)村近親屬。李某不服，上訴至石家莊中級(jí)人民法院。二審法院組成了合議庭，但在開(kāi)庭時(shí)合議庭成員都沒(méi)有到庭，沒(méi)有對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)查、詢問(wèn)，由不是合議庭成員的另外的人進(jìn)行了詢問(wèn)。最終二審法院以“在十幾年的時(shí)間中，白某在訴爭(zhēng)房屋實(shí)際居住，已對(duì)該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系”為由判決“原審認(rèn)定《契約》有效是妥當(dāng)?shù)摹保g回李某上訴，維持原判。

法律專(zhuān)業(yè)人士指出，此案涉及城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同的效力問(wèn)題，實(shí)際上是城市居民能否購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策通知》以及《河北省農(nóng)村宅基地管理法》等規(guī)定，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，相關(guān)部門(mén)也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，不得為違法建筑和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。因此，此案中原被告雙方簽訂的《契約》明顯違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國(guó)家政策規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)無(wú)效。在法律適用問(wèn)題上，原審法院根據(jù)《合同法》第八條的規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。”判決《契約》有效，其適用法律明顯錯(cuò)誤。此案應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”依法確認(rèn)雙方簽訂的契約無(wú)效。

法律人士指出，市民白某與其有農(nóng)村戶口的近親屬簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，成立的前提條件是必須自己已經(jīng)合法取得了該房屋和宅基地。我國(guó)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定：“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。”表明包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的土地使用權(quán)的變更需進(jìn)行相應(yīng)的變更登記。市民白某因購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住宅宅基地的行為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一直無(wú)法完成該農(nóng)村房屋所有權(quán)的登記變更，也就沒(méi)有合法取得宅基地，因此，其再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為更是無(wú)效。此外，我國(guó)《土地管理法》第62條明確規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。白某的農(nóng)村近親屬已經(jīng)在該集體組織擁有一處宅基地和其他的村集體小產(chǎn)權(quán)樓房，同樣無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)。

該案委托律師提出，法院原判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律明顯錯(cuò)誤，且一審審限超期，二審合議庭成員沒(méi)有參加庭審，程序違法。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條的規(guī)定，當(dāng)事人可提出申請(qǐng)，依法申請(qǐng)?jiān)賹彶⒂枰愿呐小?/p>

在今年3月份的十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議記者會(huì)上，農(nóng)業(yè)部部長(zhǎng)韓長(zhǎng)賦再次回應(yīng)了記者關(guān)于宅基地和閑置房的問(wèn)題。韓長(zhǎng)賦說(shuō)，城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地蓋房子政策不允許，宅基地是農(nóng)村集體所有，這是集體經(jīng)濟(jì)組織成員特有的權(quán)利，原則是一戶一宅。

基于農(nóng)村房屋的特殊性，我國(guó)法律法規(guī)對(duì)其買(mǎi)賣(mài)都作出了嚴(yán)格的限制，明確了城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋和宅基地，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同的法律效力，人民法院依法不應(yīng)支持。農(nóng)村房屋不是一般的商品，不可以隨意自由買(mǎi)賣(mài)，對(duì)于當(dāng)事雙方來(lái)說(shuō)，都是一樁無(wú)效的買(mǎi)賣(mài)。