全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是灰犀牛

袁陽(yáng)平

房地產(chǎn)稅的推行已經(jīng)箭在弦上，甚至房地產(chǎn)稅的配套政策很可能已經(jīng)準(zhǔn)備好了。

“房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)不是‘黑天鵝，而是‘灰犀牛。”全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌如是說(shuō)。

顧云昌是1998年國(guó)家房改方案主要執(zhí)筆人之一。前不久，在武漢舉辦的2018武漢首屆房地產(chǎn)高峰論壇上，提起當(dāng)年的全國(guó)房改方案，他特別強(qiáng)調(diào)，當(dāng)年起草該方案的團(tuán)隊(duì)還專門(mén)在湖北做過(guò)調(diào)研。

對(duì)于新一年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，顧云昌接受《支點(diǎn)》記者采訪時(shí)表示，2018年房地產(chǎn)銷售量不會(huì)超過(guò)2017年，房?jī)r(jià)下跌可能性不大，總體而言仍處于平穩(wěn)狀態(tài)。

住房進(jìn)入高品質(zhì)時(shí)代

《支點(diǎn)》：1998年，我國(guó)全面實(shí)行住房分配貨幣化改革，建立住房保障制度。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了什么階段？

顧云昌：如今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“精加品”時(shí)代。所謂“精加品”，就是精神需求和品質(zhì)需求相結(jié)合。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力的攻關(guān)期。“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”這一論斷，也同樣適用于房地產(chǎn)業(yè)。這意味著，“房住不炒，住有所居”的房地產(chǎn)行業(yè)既要陽(yáng)光普照，又要錦上添花。

房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，第一要保證居住產(chǎn)品的高質(zhì)量供給第二要保證房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展第三要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)；第四要保證新興載體的高質(zhì)量打造；第五要保證房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量成長(zhǎng)。

《支點(diǎn)》：您如何看待“讓全體人民住有所居”這一目標(biāo)？

顧云昌：“住有所居”同“居者有其屋”不一樣，擁有自己的房子叫居者有其屋，住有所居則是人人有房住，這個(gè)住房或者是買(mǎi)的，或者是租的。從租房這方面來(lái)說(shuō)，或者是公租房，或者是在市場(chǎng)上租的房。

當(dāng)前，我們需要解決兩類人的住房：一是中低收入家庭，即所謂夾心層，因?yàn)楸Ｕ戏繘](méi)有他們的名額，商品房他們又買(mǎi)不起。二是解決進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題。

解決途徑有兩條：一是通過(guò)租房來(lái)解決居住問(wèn)題；二是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房和發(fā)展中低價(jià)位的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓那些有一定購(gòu)買(mǎi)能力的老百姓買(mǎi)到房。這兩方面結(jié)合起來(lái)，基本上能夠?qū)崿F(xiàn)“住有所居”。

城市更新帶來(lái)機(jī)會(huì)

《支點(diǎn)》：2018年樓市改革該從何處著力？

顧云昌：2018年樓市改革的關(guān)鍵在調(diào)整結(jié)構(gòu)，控制房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于供地。從大勢(shì)來(lái)看，有人預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌20%的可能性不大，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也需要平穩(wěn)軟著陸。所以，2018年應(yīng)該把調(diào)整結(jié)構(gòu)放在首位，即加大保障性住房的供給。

同時(shí)，有些政策認(rèn)為房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)，我不認(rèn)同。房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品的總裝車間，包括建筑、建材、家居、家電等，這個(gè)載體是載人的，又是載產(chǎn)業(yè)的，不存在虛擬經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。我們載人就是要為人服務(wù)，千方百計(jì)讓住在房子里的人居住、生活得更好，這是我們的目的。

《支點(diǎn)》：您如何看待樓市調(diào)控的行政手段？

顧云昌：房地產(chǎn)調(diào)控的手段其實(shí)有兩種：一種是降溫，一種是升溫。過(guò)去這兩年來(lái)，三四線城市都在去庫(kù)存，而一線城市的樓市又需要降溫。所以調(diào)控就是要讓冷的地方熱起來(lái)，讓熱的地方冷下去。

我們的調(diào)控就是要在兩方面都發(fā)力，但其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是房地產(chǎn)本身的問(wèn)題，還有房地產(chǎn)以外的其他問(wèn)題。

《支點(diǎn)》對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)還可以在哪些方面發(fā)力？

顧云昌：現(xiàn)在房地產(chǎn)有兩大“風(fēng)口”：特色小鎮(zhèn)建設(shè)和大中型城市更新。

特色小鎮(zhèn)建設(shè)就是文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，它是居民對(duì)“精加品”高品質(zhì)項(xiàng)目的潛在需求。至于大中型城市更新，一方面是以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的城市更新，例如深圳，它更新的主要目標(biāo)是煥發(fā)經(jīng)濟(jì)的活力，利用城市的土地更新改造，達(dá)到調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的目的。另一方面是以改善居住和交通為目標(biāo)的城市更新。這兩類城市更新仍處于初級(jí)階段，未來(lái)有巨大的發(fā)展空間。

關(guān)于房地產(chǎn)稅

《支點(diǎn)》：據(jù)說(shuō)房地產(chǎn)稅將以立法先行、部分授權(quán)、分步推進(jìn)為原則，逐步實(shí)現(xiàn)其立法和實(shí)施。在您看來(lái)，職能部門(mén)透露出哪些信號(hào)？

顧云昌：房地產(chǎn)稅的推行已經(jīng)箭在弦上，甚至房地產(chǎn)稅的配套政策很可能已經(jīng)準(zhǔn)備好了。我認(rèn)為，房地產(chǎn)稅不會(huì)在全國(guó)搞一刀切，立法先行、分步推進(jìn)是肯定的。立法逐步跟進(jìn)，對(duì)推進(jìn)過(guò)程中的問(wèn)題逐步彌補(bǔ)和完善，以保障在全國(guó)推進(jìn)過(guò)程中的順暢和穩(wěn)定。

《支點(diǎn)》：那么，如何理解充分授權(quán)的原則呢？

顧云昌：當(dāng)然是給地方政府授權(quán)。房地產(chǎn)稅是地方稅，由地方政府來(lái)制定實(shí)施細(xì)則，主要用于支撐地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是要接替土地財(cái)政成為地方政府重要稅收來(lái)源的稅種。

《支點(diǎn)》：您認(rèn)為房地產(chǎn)稅對(duì)抑制高房?jī)r(jià)能起到多大的作用？

顧云昌：這點(diǎn)一定要弄清楚，房地產(chǎn)稅并不是為了解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題而設(shè)立的，其設(shè)立的目的，是為了解決財(cái)稅體制問(wèn)題，為了增加地方財(cái)政收入。但是從客觀上來(lái)說(shuō)，它能起到抑制房?jī)r(jià)的作用，有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

武漢房?jī)r(jià)依舊穩(wěn)定

《支點(diǎn)》：您在多個(gè)場(chǎng)合表示，今年的房?jī)r(jià)下跌可能性不大。2018年，樓市會(huì)呈現(xiàn)出哪些趨勢(shì)？

顧云昌：我國(guó)房?jī)r(jià)總體上是合理的，或者稍微偏高一點(diǎn)，就是大城市的房?jī)r(jià)特別高。我預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍將處于下行通道中，底部將在今年出現(xiàn)。從目前樓市的調(diào)控效果看，本輪樓市上升周期的最高峰已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)一段時(shí)間將會(huì)走向下行周期，所以今年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售量不會(huì)超過(guò)2017年。在下行周期，2018年可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資、銷售和價(jià)格的低谷，但是總體來(lái)說(shuō)不會(huì)有大起大落的現(xiàn)象。

《支點(diǎn)》：對(duì)武漢的房?jī)r(jià)走勢(shì)，您如何看？

顧云昌：就武漢等大型和特大型人口流入城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)仍會(huì)堅(jiān)挺。按國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢等13個(gè)城市正在開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)城市，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

新的政策對(duì)武漢這類城市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，能減輕大型和特大型城市住房的供應(yīng)壓力，并由此對(duì)房?jī)r(jià)起到穩(wěn)定的作用。

《支點(diǎn)》：今年三四線城市的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)跡象？

顧云昌：大城市將是“強(qiáng)龍”（房企前50強(qiáng)）的天下，小城鎮(zhèn)仍然有“地頭蛇”的生存空間。不同城市房地產(chǎn)銷售情況和房?jī)r(jià)的不同走勢(shì)，也將影響到未來(lái)調(diào)控政策的調(diào)整。

雖然三四線城市銷售情況和房?jī)r(jià)已有了一定程度的提升，但預(yù)計(jì)未來(lái)調(diào)控力度持續(xù)加碼的可能性并不會(huì)太大。許多三四線城市依然處于需要去庫(kù)存的狀態(tài)，調(diào)控政策力度比一二線城市緊的可能性很小。