我國房地產抵押登記相關法律問題研究

摘 要 在我國的不動產抵押類型分類中，房地產抵押是非常重要的一種類型。房地產在民事抵押過程中，經常被作為抵押物。因此在房地產抵押過程中經常會出現登記方面的法律問題，在登記過程中存在許多法律上的爭議，這些爭議也亟待我們去認真的進行研究。我們主要研究的是在房地產登記的過程中相對應的法律效力以及法律屬性的問題，房地產抵押登記與當事人的利益關系密切相關，能夠有效保障抵押人或者是抵押權人的相關利益，認真研究房地產抵押登記的相關法律問題，能夠對于我國抵押法律行為的規范性做出相應的貢獻，有效的促進了抵押市場的規范化合理化運行，促進了經濟的相關發展，因此具有十分重要的經濟效益以及社會價值。本文主要根據作者多年的民商法的社會實踐，同時又根據我國出臺的擔保法以及合同法等法律文件，對于在房地產抵押登記過程中所存在的法律問題以及糾紛爭議進行了相應的闡述，希望給相關法律研究人員以借鑒和參考。

關鍵詞 房地產 抵押登記 法律問題

作者簡介：王凌翔，浙江海泰律師事務所，四級律師，研究方向：訴訟法。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.143

一、前言

隨著我國社會主義市場經濟體制的不斷改革和完善，抵押市場正在逐漸活躍，房地產這種抵押物品已經廣泛進入到流通市場以及抵押的市場，是非常重要的一種不動產的抵押類型，在不動產抵押中占據非常大的比例。在進行房地產抵押的過程中，我們要進行房地產的抵押登記，這種抵押登記從法律意義上來講是一種對于物權的明示，能夠對于物權起到公示公信的作用。我們可以通過房地產的抵押登記，對于在房地產抵押法律行為中，抵押人以及抵押權人的相關權利和義務進行界定，同時能夠對于外觀形成一定的權利，這樣就能夠在抵押行為過程中保護雙方當事人的有效權益。對于我國在房地產抵押登記過程中所產生的法律問題我們主要參照我國物權法以及擔保法等法律，但是在法律實踐的過程中仍然存在諸多的問題，需要我們繼續深入的進行討論。

二、有關房地產抵押登記的相關概念

房地產抵押登記就是在對于房地產進行抵押時，根據抵押人的申請，政府相關部門對于房地產抵押的相關情況進行登記。在登記的過程中我們要收集抵押人的姓名、抵押房產的現實情況、進行擔保的數額、抵押房地產的時間進行房地產抵押登記，這是一種法律行為，也是各國通用的做法。進行房地產的抵押登記主要的作用是形成抵押權人的權利外觀，同時對于善意第三人的權益進行保護。如果在債權人不能夠行使償還債務的義務時，那么抵押的房地產就可以進行優先的受償，抵押權得以實現。根據我國現行的物權法以及擔保法等法律規定，進行房地產的抵押登記時，需要進行抵押登記，如果沒有經過抵押登記，雖然簽訂的合同生效，但是抵押權并不能夠得到生效。如果房地產沒有經過抵押登記，那么債權人就不能夠將房地產抵押權實現，只能采用違約形式來追究抵押人的相關責任。

房地產抵押登記在形式來說是一種物權的公示，進行房地產抵押登記最大的作用是能夠保護善意第三人的相關權益，通過對于房地產抵押的公示作用，能夠讓善意第三人在履行法定義務的過程中保護自己的合法權益不受他人損害，房地產的抵押權人能夠在抵押人不能夠履行債務的情況下，從抵押的房地產中得到優先受償的權利。

從各種角度上來看設立房地產抵押登記的目的就是為了對于相應的經濟秩序進行保護，同時基于善意第三人的相關權益，進行保障。

我們要使得房地產抵押登記發生法律效果，必須要對于法定的程序進行完備，只有滿足法律完備的條件才能夠在相當范圍內獲得相應權利。

在社會大眾來看，房地產屬于比較貴重的不動產物品，對于這種不動產需要經過法律的特殊程序，才能夠對于交易雙方的當事人權益進行保護。因此在我國法律中，如果要實現房地產的抵押權房地產，必須要經過抵押登記，這樣才能夠保障房地產交易中的公平與公正。

三、在房地產抵押登記法律行為實施中所存在的相關問題

（一）可能會出現多重抵押的問題

作者經過多年的法律實踐，經常在案件中出現房地產多重抵押的相關問題。如果遇到房地產溝通抵押的問題，那么我們就可以對于房地產的抵押登記進行審核，如果沒有經過房地產抵押登記，就沒有相應的抵押權，雖然抵押合同有效但是只有獲得抵押登記的抵押權人才能夠獲得房屋的抵押權，他這種權利獲得的日期是從登記日之日開始。

（二）現實情況中抵押權登記手續較為繁瑣

在進行房地產權抵押登記的法律實踐過程中，經常會出現抵押權登記手續較為繁瑣的現象。押權登記主要是對目前進行公示，形成對于抵押權人的權利外觀，有助于保障房地產交易過程中善意第三方的相對交易安全。在抵押權登記的過程中，經常會出現手續較為繁瑣的現象，那么就違背了法律價值中的效率，因此必須對于抵押權登記手續進行簡化，這樣才能夠達到提高法律效率的目的。

對于在我國房地產抵押權登記過程中產生的法律問題究其原因，我們可以主要分為以下三個方面：

第一，房地產抵押部門為了獲得更高的效益，對于抵押的范圍進行限定，有時候會采用行政強制的命令，對于抵押行為必須要經過部門進行登記辦理，對于在抵押登記的過程中所收取的相關費用并沒有一定的明確規定，也無法了解相應的執行標準。由于我國對于房地產抵押權登記的過程中，并沒有制定一定的收費標準，因此相關部門都自行設定相關的收費標準，因此就大大增加了在房地產抵押登記的過程中收費的比例，減小了進行抵押的相關不動產的價值，有時候受到了規定的彈性化影響，對于抵押登記并沒有做到法律中的明示或者是其他應該履行的義務，這種抵押的方式不能夠有效保障交易雙方的利益，也不能夠明確對于雙方各個部門之間的權力和職責的劃分，有時候也會導致房地產抵押登記無效的情況。

第二，對于我國的抵押相關法規沒有進行一定的了解。因此在進行抵押的過程中，有時候會出現法律漏洞，導致抵押登記失效。

第三，在進行抵押審理的過程中，有時有些法院相應的判決以及裁定出現了不一致的情況。對于同一類案件的裁決并不一致，因此會導致抵押人以及銀行在抵押過程中會出現相當程度的混亂情形。基于以上原因導致我國在進行房地產抵押登記的過程中會出現諸多的相應問題，影響了房地產抵押的順利展開，因此有必要對其進行相關的解決。

四、對于在房地產抵押登記過程中策略的優化方針

（一）應該建立健全房地產的抵押體系

我們要想保證交易雙方在房地產抵押過程中權利的一致性，必須要通過建立統一的房地產抵押體系來實現。現在我們進行改革的趨勢是建立一個統一的房地產抵押登記的系統，通過這個系統來對于房地產抵押登記的行為進行規范。這樣就可以實現房地產抵押權在全國范圍內進行有效的流轉，規范了房地產抵押市場，對于房地產抵押權的推動也有一定的促進作用。根據我國現有的法律規定，進行房地產抵押登記時，我們需要在縣級以上的房屋管理部門進行登記。由于在長期的一段時間內，我國對于房地產抵押權并沒有形成全國聯網的形式，因此房地產抵押權并沒有在全國范圍內進行流轉，這就導致了雙重抵押等等不合理的現象。目前我國正在全力開展房地產抵押權的全國聯網工作，在全國進行房產抵押登記系統的實現，這樣就能夠充分保障房地產抵押權雙方的利益。

（二）需要對于房地產抵押權的審查方式進行規范

我們在房地產抵押權進行審查的過程中，需要采取多種的審查模式，同時要與抵押市場進行接軌，對于房地產市場進行相應的調查工作，有些國家采取的是實質性的審查模式，有些國家是采取形式上的審查模式。我們主要根據我國市場發展的特點以及特殊的國情，推薦采用形式審查的模式，然后實質審查的模式作為輔助對于房地產抵押進行一定范圍的審查。這樣就可以對于市場中的抵押行為進行規范，保障經濟的秩序，也能夠實現合同法中雙方意思自治的相關原則，保障交易雙方的權益實現，比較符合民商法的實際本質。

（三）在進行房地產抵押登記的過程中房地產的抵押期限

我們在進行房地產交易的過程中，需要對房地產的抵押期限進行明確，在進行房地產抵押期限的確定中不應該和訴訟的時效期限等同，同時也不能夠直接套用相應的法律權限。從法律本質上來講，房地產的抵押登記并不是一種權力狀態，在實際上更接近于事實上的一種狀態。根據我國現行擔保法的相關規定，房地產的登記機關在進行房地產抵押辦理登記時，需要從法律角度對于房地產的抵押設定登記期限，從而進行相應的限制，這樣就能夠給房地產抵押提供一個明確的界限，并且在這個間隙界限之內提供相應的法律，這樣既能夠保障房地產所有人的抵押權以及保障交易雙方經濟利益的實現。

五、結語

在不動產抵押領域中，房地產是一種非常重要的抵押類型，房地產權抵押用于保障經濟活動的順暢運行以及規范運行，因此這種活動具有十分深遠的意義。在進行房地產抵押的過程中，需要進行房地產抵押登記，進行房地產抵押登記的目的主要是對于房地產的物權進行明示，同時也能夠通過這種事實狀態來保障善意第三人以及房地產交易過程中雙方當事人的有效的權利，同時也是進行抵押登記生效的主要條件。在我國社會主義特色的法律體系之下，對于房地產權的抵押范圍需要進行明確，對于在房地產抵押過程中雙方當事人的權利和義務進行相應的規范，這對于促進我國抵押市場的規范性具有非常重要的意義。隨著我國抵押市場的逐步市場化改革和推進，必將還會出現諸多的抵押模式以及方式，抵押市場逐漸會出現新的形式以及特點，我們需要對于房地產抵押登記進行多方面的法律研究，加強對于立法的研討程度，這樣才能夠使得房地產抵押市場變得更加的規范，有助于我國房地產抵押市場的規范化運行。

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