“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施

林濤

摘要：現(xiàn)階段，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增得到了廣泛的應(yīng)用與推廣，已經(jīng)成為了對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部普遍關(guān)注的焦點性話題，通過營改增政策的實施可以看出，可以解決企業(yè)的稅負(fù)問題，將企業(yè)的運營狀況調(diào)整至最佳，促進(jìn)企業(yè)各項經(jīng)營活動的順利進(jìn)行。本文主要以營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施為論點，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)作出如下論述。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；應(yīng)對措施

目前，營改增的全面實施，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響。在行業(yè)發(fā)展中占據(jù)著極其重要的地位，是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的重要影響因素。營改增政策的全面實施，使房地產(chǎn)企業(yè)處于機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的發(fā)展局面，企業(yè)要想獲得長足的發(fā)展和進(jìn)步，就必須要積極抓住機(jī)遇、并勇敢地迎接挑戰(zhàn)，發(fā)揮營改增政策的實施優(yōu)勢，將企業(yè)各項成本保持在可控范圍內(nèi)，加大發(fā)票管理力度，避免重復(fù)征稅問題的出現(xiàn)，順應(yīng)稅制體制改革的發(fā)展趨勢，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的良性循環(huán)。

一、營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

（一）影響著企業(yè)的稅負(fù)

現(xiàn)階段，在我國房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅中，對營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收制度加以了大量應(yīng)用，這兩種稅種屬于價內(nèi)稅，一旦增加稅收，將會對商品價格產(chǎn)生極大的影響，而且在商品流轉(zhuǎn)的影響下，極容易引發(fā)重復(fù)征稅問題。對于增值稅來說，屬于價外稅，主要對增值部分進(jìn)行征稅，解決了重復(fù)征稅問題，產(chǎn)品開發(fā)成本理論上也因此降低。

在營改增實施以后，稅負(fù)會降低或提高問題值得進(jìn)一步探討。首先，營改增對于稅負(fù)的降低具有極大的作用，而且通過構(gòu)建增值稅的進(jìn)項和銷項抵扣關(guān)系，在調(diào)整企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、優(yōu)化業(yè)務(wù)模式等方面發(fā)揮著不可比擬的作用和優(yōu)勢，確保企業(yè)市場競爭實力的穩(wěn)步提升。尤其在營改增政策實施以后，在銷售額中可以扣除土地出讓金，這對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是極為有利的。由于土地成本是一二線房地產(chǎn)項目中較大的單項成本，這一政策保證了一二線城市企業(yè)減稅目標(biāo)的實現(xiàn)。

例如：以浙江省某一有限公司為例，該企業(yè)是一般納稅人，房價為每平方米5萬元，土地成本每平方米為 2萬元，增值稅銷項額為（5-2）÷1.11×11%=0.297萬元，有利于該企業(yè)的稅負(fù)的降低。

其次，對于小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于經(jīng)營規(guī)范和發(fā)展速度等因素的限制，很難適應(yīng)營改增的發(fā)展[1]，稅負(fù)問題比較嚴(yán)重，加重了企業(yè)的經(jīng)營壓力。比如：以上述土地出讓金抵扣銷售額為例，三四線城市房地產(chǎn)企業(yè)土地成本在總成本中所占的比重并不高，其減稅效果并不是十分理想。

此外，在營改增全面實施的影響之下，增值稅鏈條的形成也會出現(xiàn)滯后現(xiàn)象，加重了增值稅抵扣的難度性，比如人工費用難以開具增值稅專用發(fā)票，難免會使企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)加重問題。

（二）影響著企業(yè)的財務(wù)管理和會計核算

在營改增全面實施以后，由于增值稅的扣除，減少了企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，假設(shè)11%為其稅率，原有的主營業(yè)務(wù)收入為 111萬元，在營改增實施以后，主營業(yè)務(wù)收入改變至100萬元，增值稅銷項稅為11萬元，基于此，對于固定資產(chǎn)價值和主營業(yè)務(wù)成本的降低也具有極大的作用，進(jìn)而對企業(yè)資產(chǎn)和利潤等財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響。

在現(xiàn)行稅制的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平處于失衡狀態(tài)，發(fā)票管理力度有所不足，與增值稅征收事務(wù)的要求不相符合。通過營改增政策的實施，會計核算工作的變化比較顯著，成本控制的難度性也比較高。

（三）影響著企業(yè)的開發(fā)成本

營改增政策在實施以后，極大地降低了企業(yè)的開發(fā)成本，降低了建筑行業(yè)的材料費用，比如水泥、鋼筋等稅收，各種材料成本的降低主要體現(xiàn)在：17%是水泥和鋼筋的增值稅稅率[2]，不含稅成本降低14.5%。在整個建筑行業(yè)的建筑材料中，抵扣稅款率為3%，成本降低將近3%。

同時，基于營改增政策的實施，增值稅是繳納稅費，可以解決重復(fù)征稅問題。房地產(chǎn)企業(yè)帶有一定的特殊性質(zhì)，在企業(yè)工程成本的歸集和核算中，往往使用“工程施工-合同管理”明細(xì)科目，大大提高了稅費核算的精準(zhǔn)性，為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的順利推進(jìn)提供了極大的便利性，給予了行業(yè)發(fā)展強(qiáng)大的推動力量。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

（一）加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)

在營改增政策實施以后，要嚴(yán)格管控企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)問題，特別是票據(jù)管理問題，要嚴(yán)格按照國家的稅收統(tǒng)籌計劃來進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)要配備可行的營改增的應(yīng)對措施，彌補(bǔ)企業(yè)財務(wù)管理方面存在的缺陷，避免出現(xiàn)稅務(wù)問題。同時，房地產(chǎn)企業(yè)制定完善的會計核算制度，加大票務(wù)管理力度，高度重視稅收方面的基礎(chǔ)財務(wù)工作，做好企業(yè)內(nèi)部增值稅發(fā)票的開具和管理工作，財務(wù)工作人員要嚴(yán)格約束自己。同時，還要根據(jù)營改增對稅負(fù)的影響程度，對房地產(chǎn)銷售策略不斷做出調(diào)整，配備可行的增值稅稅務(wù)籌劃方法。

例如：在建筑工程材料的采購成本管理方面，企業(yè)在采購主體的選擇中，要優(yōu)先選擇一般納稅人，為獲取17%的進(jìn)項稅額提供相應(yīng)的便利條件。

（二）落實全面稅收籌劃管理

首先，在開發(fā)成本方面，由于受到營改增政策的影響，一定程度上會增加企業(yè)的開發(fā)成本。因此，企業(yè)要想將自身的開發(fā)成本保持在可控范圍內(nèi)，要嚴(yán)格控制和籌劃建筑材料方面的問題[3]；其次，要做好材料的籌劃工作，建筑材料與供應(yīng)商選擇有著緊密的聯(lián)系，企業(yè)在開發(fā)成本中很難實施稅收籌劃，所以企業(yè)要提高對供應(yīng)商選擇的重視程度。在材料供應(yīng)商的選擇問題上，企業(yè)要對能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商加以優(yōu)先選擇，確保生產(chǎn)成本的持續(xù)降低，從而確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步提升。

需要注意的是，在供應(yīng)商的選擇上，企業(yè)還要深入分析材料的一系列相關(guān)因素，比如價格和質(zhì)量等。

（三）加大增值稅發(fā)票管理力度

在營改增政策實施以后，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的記錄中，包括增值稅發(fā)票這一環(huán)節(jié)，財務(wù)核算的原始依據(jù)，也在審計機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法檢查中得到了一定的體現(xiàn)。企業(yè)在獲取增值稅專用發(fā)票時，要對獲取發(fā)票進(jìn)行深入檢查，確保發(fā)票開具項目的齊全與完整。房地產(chǎn)企業(yè)要遵守相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合企業(yè)自身業(yè)務(wù)特點，配備可行的增值稅發(fā)票管理辦法，高度重視發(fā)票開具、獲取以及保管等事宜，嚴(yán)格規(guī)范發(fā)票管理，將企業(yè)潛在風(fēng)險保持在可控范圍內(nèi)。

（四）調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，調(diào)整開發(fā)銷售模式

在裝修工程費用允許進(jìn)項稅抵扣的影響之下，對于中高檔住宅（精裝房）來說，獲取進(jìn)項稅抵扣額具有一定的便利性，其售價也比較高，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營戰(zhàn)略的制定中，要充分發(fā)揮出精裝房的進(jìn)項稅抵扣的作用，將進(jìn)項稅抵扣來源擴(kuò)展開來，還要充分考慮企業(yè)的資金與管理能力。

例如：以浙江省某有限公司為例，該企業(yè)處于中高等管理水平，有著較多的開工樓盤[4]，對人員的需求也比較大，并對裝修過程質(zhì)量和人員管理提出了全新的要求。在商品房供給結(jié)構(gòu)的影響之下，該企業(yè)結(jié)合自身實際情況出發(fā)，控制企業(yè)各項管理成本，踐行了稅負(fù)節(jié)約目標(biāo)的實現(xiàn)。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)要提高對銷售工作的重視程度，與客戶要保持密切的交流與溝通，要盡可能滿足客戶實際需求，為房地產(chǎn)企業(yè)贏取更多的利潤。

三、結(jié)束語

綜上所述，營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常大的，在降低稅負(fù)、提高經(jīng)濟(jì)效益等方面發(fā)揮著不可比擬的作用和優(yōu)勢，也是提高企業(yè)競爭實力的關(guān)鍵所在。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要正確使用營改增政策，加大增值稅發(fā)票管理力度，不斷調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，加強(qiáng)全面稅務(wù)籌劃管理建設(shè)，強(qiáng)化內(nèi)部控制效能，將企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險保持在可控范圍內(nèi)，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]任童童.淺析“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化及應(yīng)對措施[J].商，2016（27）：182.

[2]李雪.淺談“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2016（09）：77-78.

[3]張印.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策分析[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（02）：278+280.

[4]汪波.如何應(yīng)對即將實施的房地產(chǎn)行業(yè)營改增[J].中國總會計師，2015（04）：122-123.