供求關(guān)系理論視角下的房價持續(xù)上漲的成因及其對策淺析

王福菡

摘 要：中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。然而，我國的房價持續(xù)上漲，不能滿足人們對美好生活需要的追求。本文將從供求關(guān)系的視角出發(fā)，探討分析我國房價持續(xù)上漲的成因，并分別從需求和供給兩個方面提出合理的對策。

關(guān)鍵詞：供求關(guān)系；房價； 成因； 對策

最近幾年來，我國的房價持續(xù)上漲，使得老百姓買不起房。習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”[1]。為此，本文從供求關(guān)系理論的角度出發(fā)，淺析這一現(xiàn)象的成因及其對策。

一、商品住房的需求與供給理論

住房需求是指在一定時期內(nèi)和一定價格條件下，人們愿意并有能力購買住房的數(shù)量，也稱需求量。需求可以顯示價格與需求之間的關(guān)系，這是一個以橫軸為需求、縱軸為價格的需求曲線圖。如下圖1所示，價格P表示縱軸，需求Q表示橫軸，曲線D表示需求和價格之間的關(guān)系。從曲線圖可看出，隨著需求的不斷增加，價格反而在逐漸下降。從而可得出結(jié)論：需求與價格成反比，當(dāng)需求增加時，價格與之降低；反之，亦然。

住房供給是指在一定時期內(nèi)和一定價格條件下房地產(chǎn)企業(yè)所愿意并能夠為社會提供的商品住房數(shù)量。供給與價格的關(guān)系也可以用曲線圖來表示，以顯示在一定價格時，供給者所愿意提供的商品數(shù)量。隨著供給的不斷增加，價格也在持續(xù)上升。從而可得出結(jié)論：供給與價格成正比，當(dāng)供給增加時，價格與之上升；反之，亦然。

從上述分析可知，一個商品的最終價格是由需求和供給共同決定的，不能由需求單獨作用，也不能由供給單獨作用，必須二者相互結(jié)合，即出現(xiàn)一個交叉點。當(dāng)供不應(yīng)求時，價格上漲；反之，亦然。商品住房的價格也是由需求和供給共同影響的結(jié)果。

二、商品住房房價現(xiàn)狀趨勢

一線城市以北京為例，2012年至2016年，住宅商品房平均銷售價格分別為16553.48元/平方米、17854.00元/平方米、18499.00元/平方米、22300.00元/平方米、28489.00元/平方米。從數(shù)據(jù)中可看出，北京住宅商品房平均銷售價格一年比一年高。

二線城市以重慶為例，2012年至2016年，住宅商品房平均銷售價格分為4804.80元/平方米、5239.00元/平方米、5094.00元/平方米、5012.00元/平方米、5162.00元/平方米。從數(shù)據(jù)中可看出，重慶住宅商品房平均銷售價格在上下波動。

三線城市以蘭州為例，2012年至2016年，住宅商品房平均銷售價格分為5420.67元/平方米、5520.00元/平方米、5860.00元/平方米、6089.00元/平方米、6162.00元/平方米。從數(shù)據(jù)中可看出，蘭州住宅商品房平均銷售價格也在持續(xù)上升。（以上數(shù)據(jù)來源于《中華人民共和國國家統(tǒng)計局》）

三、房價持續(xù)上漲的原因分析

（一）住房需求拉動因素

第一，人口增長，城市化加快拉動需求。在人口的機械增長過程中，城市人口必然會增加，對房地產(chǎn)的需求也會增加。此外，我們國家的家庭規(guī)模也變得越來越小型化。這種社會變化導(dǎo)致了傳統(tǒng)的中國大家庭結(jié)構(gòu)受到影響，增加了對住房的需求。家庭結(jié)構(gòu)越小，人均消費面積就越大，再加上隨著人口總量的增加，人們對住房的需求也會增加。

第二，城市拆遷造成的被動需求。隨著城市化進程的加快和城市轉(zhuǎn)型的加速，我國城市房屋拆遷已進入快速發(fā)展階段。特別是在經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)，房屋拆遷規(guī)模迅速擴大，發(fā)展速度驚人。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造和危險的房屋拆遷，導(dǎo)致了對商品住房的需求不斷擴大。此外，還有一些地方政府為了在城市拆遷進程中取得一些成就，這就促進了住宅被動需求的擴張。

第三，投機性需求的不斷刺激。人們越來越熱衷于投資房產(chǎn)，原因在于增殖。因此，人們的期望已經(jīng)演變成持續(xù)的、過度的需求，超出了商品的正常消費水平。越來越多的購房不是基于住房需求，而是為了獲得房地產(chǎn)價格上漲的收入需求。所以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，也就是所謂的“炒房”。

（二）住房供給無力因素

第一，土地供應(yīng)不足。在中國，有一半的富豪都與房地產(chǎn)有關(guān)。住房實際上不應(yīng)該是一個暴利行業(yè)，因為它不是高科技產(chǎn)品。從供求關(guān)系看，需求在增加，供給的成本也在增加，價格也會上漲。土地價格的上漲直接導(dǎo)致商品房價格的上漲。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)成本上升。近年來，鋼材、水泥等建筑材料價格大幅上漲，建筑成本勢必導(dǎo)致住房成本上升，從而對商品房價格造成影響。同時，新住宅小區(qū)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的提高必然會增加商品房的建設(shè)成本，配套設(shè)施的改善和不斷現(xiàn)代化和智能化也是房價上漲的一個重要因素。

第三，住房供給結(jié)構(gòu)不合理。我國的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，特別是小型和中型住房。中低價位的普通商品住房供應(yīng)量下降，而高檔的商品住房供給卻在增加，它為炒房提供了契機，促進了商品住房平均價格上漲。

四、抑制房價持續(xù)上漲的合理對策

（一）從需求方面看

第一，引導(dǎo)合理住房需求。

在消費觀念上，學(xué)校需要培養(yǎng)年輕人樹立正確的消費觀念，提倡“先租房，后買房”和“從小房間到大房間”的價值觀；政府可以利用媒體和網(wǎng)絡(luò)平臺，促進和倡導(dǎo)對公眾合理購房的消費觀念。以功能齊全的小型公寓為主，抵制對住房空間的盲目追求。在有效需求方面，有必要提高居民的收入水平，將潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，增加有效的住房供給，使人們能夠自信地購買，生活舒適。

第二，堅決抑制投資購房需求。

對于開發(fā)商來說，可以降低投資收益利率，通過提高貸款利率，迫使開發(fā)商減少投機行為，而且還可以通過行政手段進行嚴(yán)厲打擊。對于投資者來說，實施家庭實名購房制和實施累進首付比例制度，以改善住房投資。購買超過兩套住房的購買者將增加首付比例和貸款利率，提高交易稅費。

（二）從供給方面看

第一，進行有效供給。

在供給的過程中，必須提供有效的市場供給，合理調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為構(gòu)建和諧的房地產(chǎn)市場打下堅實的基礎(chǔ)。同時，對保障性住房和廉租房的供給和需求也不容忽視。保障性住房和廉租住房的有效供給，可以為基層群眾提供住房保障，有助于構(gòu)建社會主義和諧社會。

第二，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。

在住房供給結(jié)構(gòu)上，政府應(yīng)根據(jù)地區(qū)、家庭的實際情況，對普通住房、高檔住房的占比，以及戶型面積的劃分來考慮住房供給量，其中需要重點發(fā)展中小套型的商品住房，加大投入低價位的小戶型，限制別墅和密度低的大套房住房，滿足人們對不同面積住房的需求。只有將住房供給進行結(jié)構(gòu)化、規(guī)范化和合理化，才能更好地滿足廣大民眾的住房需求，也保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]習(xí)近平.決勝全面建成小康社會奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利[M].北京：人民出版社2017年版.