“營改增”對房地產業影響的調查與思考

趙偉璇 周亞楠

【摘要】隨著經濟快速發展，中國國內房價持續走高，住房難已經成為一個日趨嚴重的問題。本文通過對“營改增”后江蘇省房地產業的房價、賦稅計算以及對當地居民的調查訪談，了解“營改增”對房地產業所帶來的影響，分析其問題和原因，從房地產商財務改革、政府對策、居民意識等方面提出建議。

【關鍵詞】營改增 房地產稅收 房價

一、引言

營業稅和增值稅是我國兩種主要的流轉稅，自從我國實施稅制改革以來，這兩種稅制在征稅對象上互不干擾，凡征收營業稅的對象不再征收增值稅，凡征收增值稅的對象不再征收營業稅。“營業稅”雖然計算簡單，征管方便，但存在著重復征稅的弊病，不利于促進社會分工的發展。“增值稅”雖然計算較為復雜，但不存在著重復征稅的問題，征管嚴格，有利于促進社會分工的發展和稅負公平。為了深化財稅體制改革和配合供給側改革，從2016年5月1日起，我國將2012年開始試點的營業稅改征增值稅改革即所謂的“營改增”全面擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，過去征收營業稅的房地產行業也開始征收增值稅。作為目前我國支柱產業的房地產行業，一方面對促進我國經濟的發展起到了極大的推動作用，但另一方面，多年來居高不下的房價也被許多老百姓所詬病。營改增后，房地產行業從原來5%的營業稅稅率提高到11%的增值稅稅率，雖然增值稅實行抵扣政策，但房地產行業的稅負到底有沒有實現“只減不增”的營改增目的，營改增有沒有對房價的上漲起“推波助瀾”作用，需要我們深入研究后才能得出正確的結論。

因此，研究“營改增”對房地產業的影響，能夠使我們更為直觀的看到“營改增”是否真正降低了房地產業的賦稅，是否真的降低了房價，是否真正的惠及于民，進而可以為政府進一步完善營改增政策和房地產業政策提供建議。

二、房地產業的基本情況

（一）數據來源和樣本描述

課題組選取江蘇省的連云港，南通，南京三座城市的部分房地產企業作為調查樣本，并收集其在“營改增”前后的賦稅及房價數據，數據情況如下：

1.三市房價基本情況（如表1）。連云港市地區房價持續增長，自14年至17年每年的增長幅度分別為7%，9%及10.7%。而南京作為江蘇省會房價增速更為驚人，2015年的增幅高達30%。與此同時南通的房價變化情況則有所不同，在前三年房價有所下降的情況下，2017年房價增幅達到了30%。從這四組數據中，我們可以看出整個江蘇地區的房價雖然有所波動但整體呈現高速上升的趨勢，2016年的“營改增”并未對房價產生明顯的影響。

2.房地產稅收數據（如表2）。在房地產稅收方面，課題組選取了連云港市某一房地產公司作為樣本，將“營改增”前后房地產商的年報數據進行了對比，“營改增”下的利潤變動情況如表2所示，從稅負情況來看，未實行“營改增”下的房產商稅負為原有年報中的營業稅金及附加加原有年報中的所得稅費用為8303327，但在實施“營改增”后該房產商的稅收為本文計算的營業稅金及附加加上本文計算的所得稅費用加上增值稅額總和為12503308，從這里可看出這家房地產商稅負有一個明顯的增加，增幅為50.6%。雖然與此同時該房地產公司的凈利潤也有著大幅度的增加，增幅為47.0%，但利潤增幅小于稅收增幅，這也可以看出在利潤正常增長下，“營改增”反而使稅收有所增加。

本表由團隊計算得出。

3.居民意愿問卷調查基本數據。調研組在江蘇三個城市中隨機選取了共100人就省內房價問題進行了問卷調查，調查顯示有55%的人不了解“營改增”并認為現階段房價仍在高速上漲，15%的人認為房價增速在“營改增”后有所放緩，30%的人認為房價并無變化，這說明大部分居民并不是很滿意目前的房價，并對未來房價持悲觀態度。在調查問卷的意見一欄中，不論是在“營改增”的政策下還是在其他的房地產政策下居民更多的表達了希望能夠降低房價的這種期待。

（二）房地產現狀及問題分析

因此由我們的調查和計算可知，在實施“營改增”這一年來，江蘇地區的房價并未因此政策受到影響而有所降低，呈現正常的高速增長趨勢。房地產企業的稅收增速也是高于凈利潤增速，稅收壓力不但沒減輕還有所增加。對于這樣的結果，課題小組經過分析得出以下原因：

1.“營改增”在房地產業的試點上并沒有明確指明各個抵扣項目，而一棟房子的建成往往經歷的過程繁雜。例如，土地成本能否進行抵扣，這對房地產企業的項目支出有著較大的影響，不同的城市或地區土地價格不同，土地來源渠道不同，這讓開發商很難取得相關稅務發票并進行進項抵扣，如果這樣房地產商的賦稅明顯會有所增加。

2.增值稅要求所有的支出項目必須要有增值稅專用發票才能進行抵免，但增值稅專用發票的開出需要稅務機關進行審核。這明顯與之前的僅針對開發商銷售額征收固定比例的稅收模式有所不同，因此由于房地產服務業的特性，房地產商的財務部門難以在短時間內適應新的稅收方式，納稅程序也較為陌生所以在“營改增”初期稅收增加實屬正常。但在后期房地產企業通過對財務會計的改革以及對財會人員的技能培養，在熟悉“營改增”的納稅程序和抵扣項目后，企業的稅收負擔會有所減輕，真正帶來減稅的目的。

3.但在房價方面課題小組認為減稅對樓盤銷售和價格的影響并不會太大。因為價格根據供求關系圍繞價值上下波動，在房地產業其他項目成本不變的情況下，雖然“營改增”可以使賦稅減少并帶來總成本的降低，但這種程度的降低不至于對房價產生影響，因為中國房價明顯受市場供求影響較深，開放二孩政策以來，國內人口數量不斷上升，對房地產的需求也在逐步增加，樓盤市場的火熱導致房價并不會輕易下降。

（三）結論和政策意見

1.結果總結。現階段“營改增”并未使房地產企業減少賦稅，不過考慮其在房地產業實施時間尚短，企業尚未解決公司內部財會問題，政策自身也尚未完善，所以預估在未來幾年才會使房產稅收有所降低，長期實行應有利于房地產業健康發展。但同時“營改增”很難對房價產生較大影響，難以滿足人們降低房價的需求。

2.政策意見。一是房地產企業。房地產企業需要對自己的財會人員進行專業技能上的培訓以適應國家稅務政策上的改動并能夠完成“營改增”背景下的稅務籌劃，稅額抵扣和稅收繳納等一系列工作。在財務制度上公司應該對財務程序進行更新，重視增值稅專用發票的填寫和領取，保證長周期下進項稅額的抵免。這樣才能夠使公司真正適應國家政策的發展，并達到減稅的目的。二是政府政策。相關的稅務部門應在實踐中查漏補缺，聽取房地產業在“營改增”制度下的意見反饋，不斷完善制度以適應經濟的發展和行業形勢。明確增值稅下的抵扣項目，謹慎的開出增值稅專用發票，既要能夠真正減輕房地產企業的稅收負擔又要防止部分企業利用新制度的漏洞偷稅漏稅。而對于房價方面，我國的市場機制并不完善，這導致房地產市場存在著市場壟斷，信息不對稱等問題，這要求政府部門加強對房地產的監管，把控制房價作為加強宏觀調控的一個重要任務。

基金項目：x20170990。

作者簡介：趙偉璇（1997-），女，漢族，江蘇連云港人，就讀于揚州大學，研究方向：金融學；周亞楠（1997-），女，漢族，江蘇宿遷人，就讀于揚州大學，研究方向：金融學。