淺議“營改增”實施對房地產企業稅負的影響

李勁松

【摘要】“營改增”自2016年開始實施以來對各行各業的稅收管理造成了影響，企業應該對營改增的相關狀況進行了解，在了解的基礎上更好的完善稅收管理體系，降低稅收負擔幫助企業獲得更多的經濟效益。本文將主要從“營改增”對房地產企業稅負籌劃的難點以及房地產企業應對“營改增”的策略這兩個方面出發，對“營改增”對房地產稅負的影響進行了淺析。

【關鍵詞】營改增 房地產企業 稅負 影響

房地產企業作為影響國民生計的一大行業，始終受到社會和國家的密切關注和高度重視，自房地產企業施行營業稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）后，其面臨著諸多新的挑戰和難題。我們需要對“營改增”的稅收政策進行深入的了解，在了解的基礎上分析“營改增”對房地產業稅收負擔的影響，并針對這些影響提出具體的改革建議，從而將房地產企業的那首籌劃管理水平進行提高，利用相關的“營改增”政策來降低企業的稅務負擔。

一、“營改增”的相關狀況

在《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》中規定，現行的增值稅中交通運輸業、建筑業和房地產業等適用11%的稅率。營改增對于不同的企業所征收的稅率不同，征稅的方式也是存在差異的，還是以房地產業為例，房地產業和交通運輸業在進行計稅時主要采取增值稅的一般計稅方法，但是在金融保險業和生活性服務業卻比較適合增值稅的簡易計稅方法。所以說“增值稅”對于不同企業的計稅要求也就不同了，房地產企業就應該對房地產企業的稅率、計稅方式，稅收政策的各個方面進行了解和學習，針對具體的稅率和稅收方式進行相應的改革。

二、“營改增”后房地產企業的稅負籌劃工作的幾個難點

（一）發票開具問題

在“營改增”還沒有實施之前，房地產企業經常會發生通過大量的虛開代開的建材供應發票來進行逃稅漏稅的行為，這種行為其實是不合法的。在“營改增”的政策推行以后，對這一行為進行了約束，它加大了非法購買、出售和偽造增值發票的懲罰力度，并且在法律上對其進行明確的規定。所以企業就很難通過代開虛開增值稅的發票來減少稅務負擔了，“營改增”的稅收政策對于依賴代開虛開發票的房地產企業帶來了巨大的挑戰，他們面臨的法律隱患也變大了。

（二）抵扣進項不夠問題

房地產項目從開始到結束所經歷的時間非常的長，中間又會進行各種的項目投資，使得項目的成本投入更加的復雜，再加上房地產行業能夠進行稅項抵扣的項目非常的少，所以在“營改增”的稅收政策下，房地產項目的稅務負擔不降反升，所要繳納的金額在整體上增加了。舉例來說：房地產企業的主要成本投入包括了土地成本、建材成本、材料運輸成本、施工人員工資等四個部分，其中土地成本一般占據計稅成本的40%以上，因此，“營改增”后土地成本能否抵扣、如何抵扣，就成為決定房企稅負高低的關鍵所在，房地產企業土地成本將在賬務處理、業務模式等面臨諸多挑戰。

（三）財務管理工作難度增加

房地產企業的財務管理工作，在“營改增”的稅制改革后，帶來了諸多新的內容和挑戰。首先，在人力上，已經習慣了營業稅稅制的財務人員可能對新稅制的相關處理流程和具體核算工作還存在諸多不熟悉、不明白的細節問題，需要一個適應和調整期。不僅財務人員，還有需要和財務人員進行關聯、對接的其他工作人員，他們的不清楚，也會造成財務人員的工作量的增大。譬如報賬問題；其次，在軟件配置上，舊有的財務管理系統，必將不能適應“營改增”后的財務工作，這就要求房地產企業投人財力、物力，來及時創造和完善新的系統。當然，這不是一蹴而就的，也不是一帆風順的，在同行業都在摸索的情況下，可借鑒經驗未免太少，這就使得房地產企業“營改增”財務管理工作的效力、進度都面臨著諸多阻礙。

三、房地產企業“營改增”后的稅負應對策略

（一）選擇合適的供應商

既然“營改增”后，房地產企業的稅負情況依不同納稅人而定。 那么，在房地產企業物資采購中，就可以優先考慮合適的商品供應商，以幫助房地產企業減少成本和降低稅負。例如，房地產企業在選擇一般納稅人和小規模納稅人的供貨商時，在商品質量和價格均差不多的情況下，應優先考慮一般納稅人企業作為供貨商，且其要具備開稅率較高的增值稅專用發票的權利，這樣，就可以最大程度上幫助房地產企業降低稅負。當然，對于供貨合適卻不能開具進項抵扣發票的小規模納稅人，房地產企業可以在做好稅負籌劃下，選擇那些能夠開具3%稅率的增值稅發票的小規模納稅人供貨商，以此來抵扣。

（二）加強增值稅發票的管理和使用推廣

房地產企業實施“營改增”后，其增值稅專用發票得到大力普及和使用，因此，要預防出現增值稅發票使用不科學、不合理的情況，那么，就要設置增值稅專用發票的管理部門，不僅如此，還要對房地產企業的其它部門進行培訓和指導，確保他們能夠盡快接受增值稅發票的推廣并能夠正確使用。總的說來，房地產企業要緊抓增值稅專用發票的開具、保管及核對工作，只有做好增值稅發票開具到報銷的系列流程的把關工作，才能保障房地產企業的“營改增”步伐又好又快地向前邁進，房地產企業的稅務籌劃工作才能合法、順暢。

（三）提升財務人員的稅務處理能力

“營改增”后，財務人員必定要具備處理新事項的能力，所以，房地產企業要及時組織相關人員進行學習和培訓，以確保他們適應新稅制背景下的工作內容，因為財務人員是要求必要時，能夠向前來辦理相關業務人員提供專業幫助和解答的工作者，也是“營改增”后第一批強制接觸到其相關改革內容的工作者。因而，房地產企業要想推動財務工作的順利運轉，首先要保證這些財務人員的勝任力和執行力，必要時可以力促與別的企業實現資源共享和互助學習。與此同時，為了方便財務人員新稅制改革之路更為順暢，房地產企業還可以加大對有關部門和直接財務對接人“營改增”后相關內容的學習和推廣，例如發票的辨別、可報發票的開具和填寫標準的培訓等。

（四）完善增值稅發票系統

舊的營業稅發票系統，必然已不能適應增值稅發票的管理。 所以，房地產企業要本著適配與跟進時代的原則，盡早完善增值稅發票的適配系統，以確保增值稅發票的流通和管理。新的增值稅發票系統應該滿足房地產企業的客戶需求和員工需求，將二者結合起來，要做到及時、方便開具和核查，對于房地產企業開具的增值稅專用發票，要做到真實、有效和及時；對于外來用于房地產企業報銷的增值稅專用發票，也要符合相應的報銷規定和真實、有效的準則。除此之外，新的增值稅專用發票管理系統，還要能夠與房地產企業的其它財務系統完美地契合起來，以便各部門、各機構之間此項工作的高效、正確完成，從而促進房地產企業稅負的大大降低。

參考文獻

[1]毛明清.基于營改增后的房地產企業稅收籌劃探析[J].中國經貿導刊，2016（17）.

[2]李英.探究“營改增”對房地產行業的影響[J].財會學習，2016，（06）.