強化房地產市場管理 推動房地產經濟發展

【摘要】房地產經濟發展在推動地方經濟發展、優化大眾居住環境、提升城市形象等方面可起到十分重要的作用，儼然轉變成國民經濟中必不可少的一部分，轉變成各個地區新的經濟增長點及城鎮居民的消費熱點。然而在現階段實際發展過程中，我國房地產市場因為管理問題使得經濟發展過程中引發一系列問題，對房地產經濟發展及我國社會經濟的有序發展造成了極大的影響。文章通過闡述房地產市場管理及房地產經濟發展特征，分析房地產經濟發展中面臨的主要問題，對強化房地產市場管理的有效策略進行探究，旨在為如何促進房地產經濟的有序健康發展研究適用提供一些思路。

【關鍵詞】房地產市場 房地產經濟 管理 發展

伴隨我國改革開發事業的不斷深入，為我國房地產經濟發展創造了良好契機。由于隨著1998年住房制度改革的推行，房地產經濟得到飛速發展，城鎮居民居住水平逐步提升，2016年城鎮居民人均住房建筑面積為40.8m2，相較于改革開發初期漲幅達到4.5倍。房地產經濟發展在推動地方經濟發展、優化大眾居住環境、提升城市形象等方面可起到十分重要的作用，儼然轉變成國民經濟中必不可少的一部分，轉變成各個地區新的經濟增長點及城鎮居民的消費熱點。然而，隨著房地產經濟的發展，房地產市場運行中存在的諸多問題亟待解決，強化房地產市場管理顯得越來越重要。由此可見，對強化房地產市場管理、推動房地產經濟發展進行研究，有著十分重要的現實意義。

一、房地產市場管理概述

房地產市場管理指的是房地產相關管理部門對于房地產交易關聯的交易規則、交易機構及一系列交易活動等開展的管理。伴隨市場經濟發展的不斷推進，其表現出價值、競爭以及供求等發展規律，房地產管理部門務必要秉承市場經濟發展規律，切實彰顯市場在資源配置方面的有效作用，唯有如此，方可促進房地產經濟的有序健康發展。然而，市場經濟發展同樣存在相應的不足，包括市場競爭會出現失靈、市場會出現缺陷、市場調節存在相應的盲目性等。所以，要求管理部門對市場開展科學的宏觀調控及管理。管理部門對市場的管理應當秉承宏觀間接調控原則、計劃指導原則，依托經濟法規、經濟政策、經濟監管及相應的行政管理實現對市場經濟穩步運行的有效調控。

二、房地產經濟發展特征

（一）對土地、資金存在一定的依賴性

土地資源是房地產發展的重要前提，伴隨城市化發展不斷推進，城市以內可供開發的土地資源變得越來越少，而城市以外即便擁有極為豐富的土地資源，然而由于經濟效益遠不及城市以內，除去部分居民建筑，很難得到房地產開發商對其的開發、利用，所以，對于某些人口相對稠密的城市而言，務必要對城市土地資源予以科學開發、規劃，切實提升土地資源的利用效益[1]。房地產經濟發展還離不開資金的有力支持，并明顯表現出前期投資投入高、資金回報周期長的特征。因為房地產開發涉及到較長的資金鏈，所以對資金存在極大的依賴，倘若房地產市場受到各式各樣不確定因素的影響，極易造成資金鏈斷裂，進而對房地產經濟發展造成不利影響。所以，對企業資金開展科學規劃，提升資金利用效率顯得尤為重要。

（二）要開展科學系統的評估

相較于其他行業，房地產運行時間長、資金回收緩慢，極易遭受市場不確定性因素的影響，所以，相關管理人員務必要對房地產市場予以全面調研，開展科學系統的評估，放寬眼界，不為眼前利益所束縛，構建有效明確的長遠發展目標。唯有確立長遠發展目標，并基于此建立若干短期發展計劃，方可進一步推動房地產經濟的有序健康發展。綜上，房地產經濟發展應當對多項因素開展全面考慮，諸如國家政策、市場發展形勢等，唯有對一系列因素開展有效分析，方可建立起與自身實際情況相符發展戰略，為達成房地產經濟的有序健康發展奠定有力基礎。

三、房地產經濟發展中面臨的主要問題

（一）缺乏房地產市場管理意識

在房地產市場運行過程中，未有樹立良好的房地產市場管理意識，以及缺乏對房地產市場管理的有效認識，是現階段房地產經濟發展中存在的一大問題。究其原因在于房地產市場相關管理部門職責分工不明確，因而難以認識到房地產市場管理的重要性，進而一定程度上制約了房地產經濟的發展。

（二）房地產市場管理法律法規不完善

伴隨房地產市場的不斷發展，一系列相關的法律法規卻未能得到及時的更新、完善，明顯滯后于房地產市場的發展，進一步導致房地產市場引發各式各樣問題時無法可依的現象。長期以來，對于房地產市場的管理政府部門往往會采取相應的政策措施開展全面干預，然而在具體執行過程中會存在一定的不合理性，還有一些政策措施還會缺乏必要的科學適用性。因而，在房地產市場管理中未有科學完備的法律法規，進一步造成法律法規在執行過程中受阻，對房地產經濟發展造成不利影響。

（三）金融政策未能有效調控

伴隨市場經濟的不斷發展，使得房地產市場經濟日趨白熱化，進一步造成房地產開發商經濟收益出現顯著降低情況，甚至還會出現負增長情況。在該種背景下，就會使得社會上大量的閑置資金在一定情形下全部流入金融機構。現階段，我國金融機構資本市場仍然處在發展階段，依舊伴有各式各樣的運行風險，又由于實體經濟尚未發展成熟，進而很大程度上制約了房地產市場的發展腳步。然而因為房地產經濟的投資遠遠超過實體經濟的發展，倘若將這些資本完全投入到房地產市場，便會轉變成房價上漲的依附點，進一步使得商品房變化為資本房。

（四）住房保障政策不夠完善

顯而易見，國家的住房保障政策很大程度上影響著社會大眾的日常生活。然而不論是住房保障政策的制定還是住房保障政策的具體實施均面臨各式各樣的問題，對其操作性提出了尤為嚴苛的要求，又由于法律法規還不夠完善，進一步造成房地產市場相繼引發一系列問題。與此同時，一些保障性住房建設所處地理位置對居民日常生活帶來了諸多不便，并且周邊基礎設施不夠完善，進一步提升人們的生活成本，并加大了人們的經濟負擔。

四、強化房地產市場管理的有效策略

全面房地產市場相關人員在現階段時代形勢下，要緊隨社會前進步伐，不斷拓寬創新眼界，強化對國內外先進管理理念的學習引入，切實強化房地產市場管理，如何進一步推動房地產經濟的有序健康發展可以將下述策略作為著手點：

（一）強化房地產市場管理意識

在日常房地產市場管理中，應當加大對經濟管理作用的有效宣傳，提高對其重要性的有效認識，并切實在實際管理工作中對其予以嚴格執行，具體而言：第一，對房地產開發項目開展科學調研，并于項目完工前開展全面評定，從多個不同方面確認其的科學可行性。等到項目報告審核達標后，再遞交給房地產項目經理對報告中內容予以進一步詳細落實。與此同時，將其用以項目進行的有力依據，從而為項目后續資金投入工作開展創造有效便利。第二，項目管理人員應當形成良好的成本控制責任意識，有效防止資源的不合理利用，切實縮減可省去的經濟投入。不僅要對投入資金開展科學評估，確定各個項目對應需求的資金，還要結合房地產市場環境及房地產開發商經營狀況等內容對投入資金進行再次確認，進而確保投入資金的最小化[2]。

（二）構建健全房地產市場管理機制

強化房地產市場管理，必須要構建健全房地產市場管理機制。因而，一方面，應當提高對宏觀調控作用的有效認識。強化房地產市場管理不可一味借助行政命令調控，推動房地產經濟發展的有效途徑之一即為革新房地產管理體制。由此要求相關政府部門應當明確自身在市場經濟發展中所充當的角色，整合并有效凸顯自身的經濟管理職能。政府部門應當正確認識房地產市場中出現的失靈情況，既要確保市場自身調節功能得到有效發揮，還要結合市場實際情況，采取科學針對地干預，做到具體問題具體分析，構建可促進房地產市場健康有序發展的管理機制。另一方面，應當明確確立責任主體。調節好中央與地方在房地產市場管理中的關系，明確各自的責任主體，對職責范圍進行有效劃分，并開展好監督管理工作。基于對中央關于房地產經濟發展頒布相關政策手段的嚴格落實，結合地方房地產市場實際情況，運用科學針對的方式方法，推動地方房地產市場的穩步運行。與此同時，還應當推進地方財稅體制的改革創新，不提倡土地財政，縮減地方財政對房地產行業的依賴程度，有效執行地方政府對國家房地產經濟管理的政策措施，進一步積極促進房地產經濟的有序健康發展。

（三）完善房地產市場管理法律法規

伴隨市場經濟的發展深入，法律法規在現代社會中扮演著越來越重要的角色。提升房地產市場管理部門的管理水平，使其在推動我國房地產經濟發展中發揮更為有效的作用，便要得到完善房地產市場管理法律法規的有效支持。鑒于此，要想強化房地產市場管理，就應當構建完善房地產市場管理法律法規，并使其在日常實踐工作中得到不斷發展成熟，防止房地產泡沫經濟的引發，不僅要保障房地產開發商的合法權益，推動其的有序發展，還要保障社會大眾的利益，為他們構建起良好的房地產市場環境，去公平公正公開的開展房屋交易[3]。此外，還應當對不同地方現行房地產市場管理準則、條例等開展重新的審視、定位，對相關內容予以補償完善，使它們在當前社會背景下可滿足市場發展需求，進而積極促進房地產經濟的有序健康發展。

（四）完善金融政策體系

結合現階段房地產市場發展狀況而言，房地產市場發展離不開金融體系的有力支持。鑒于此，推進房地產市場與金融市場相互間借貸結構的優化整合，并提高風險防范意識尤為關鍵。除此之外，為了切實促進房地產經濟的有序健康發展，還應當針對房地產市場的資金來源、資金流動等問題開展有效分析，及科學構建住房抵押貸款等對應二級市場機制，新一步推動貸款的市場化。

（五）為房地產經濟發展營造良好的市場環境

新形勢下，政府部門應當致力于為房地產經濟發展營造良好的市場環境，更充分地凸顯房地產市場調節作用，增強政策措施科學含量的執行水平。縮減政府的過度干預，嚴厲懲治擾亂市場、大肆炒房等不法行為。具體而言：第一，走進基層，調查研究現階段我國不同經濟發展水平城市對應房地產市場的發展狀況及市場結構，堅持貫徹中央政府制定的戰略決策，切實強化市場機制在資源配置中的作用，結合不同發展需求采取有效針對的政策措施。第二，大力實施住房保障，推進棚戶區改造，強化城市公共基礎設施建設，全面系統解決收入水平處在中低水平，尤其是資源型城市貧困家庭的住房問題。不僅要注重效率，還要強調公平，對腐敗、暗箱操作等不法行為進行嚴厲打擊，將保障性住房切實交由到真正需要的人。與此同時，要防止出現新的庫存積壓，開展好資源配置工作。第三，采取針對方式方法，為房地產市場有序運行創造綠色平臺。近些年，因為一些城市過度依賴房地產行業刺激經濟，提升地方財政，由此使得房地產市場引發房地產泡沫、炒房等一系列不良問題。這些問題的出現，與地方政府為秉承科學發展理念存在一定關聯，使得房地產市場未能走在健康、正確的發展道路上。鑒于此，相關政府部門應當充分認識新形勢下房地產市場多個不同層面的發展思路，明確依托政府調控及市場的發展，長期以來妨礙我國房地產市場總量性供不應求的問題已發生了轉變結構層面的供求不協調儼然轉變成現階段的主要矛盾，并不斷呈現出回歸正常的發展趨勢[4]。第四，結合地方實際情況，推行科學適用的政策措施。結合房地產市場發展趨勢，依據不同城市地區的特征、城市承載水平、人口總量等因素，開展有效針對的調控。首先，應當推進供需關系的優化整合，確保相應的發展速度，不僅要為民生提供保障，還要推動房地產市場經濟的有序健康發展。其次，應當應用可靠方式方法，提升房地產市場活力，解決庫存問題，抓緊解決以往快速上漲時期積累的矛盾；與此期間，還應當防范各式各樣新問題的引發。第五，構建科學完備的房地產市場監控體系，實現對市場運行狀況的實時動態監控。應當有效掌握該地區房地產市場投資額、銷售水平、房價收入比等情況，依托大數據信息平臺找出問題，并為問題制定有效的應對措施，同時適時依托電視、廣播、微信、微博等媒介，及時向社會公布各式各樣的房地產信息。特別是對小產權開發商、無證售房等要進行及時曝光，為消費者消費行為提供科學指引，防止因為信息不對稱而使得消費者利益遭受損害[5]。

四、結束語

綜上所述，房地產是一項十分復雜的系統工程，很大程度上影響著我國國民經濟的發展及社會大眾生活水平的改善，房地產經濟要想收獲良好的發展，就需要強化對房地產市場的管理。鑒于此，房地產市場相關人員必須要加大研究力度，提高對房地產市場管理內涵及房地產經濟發展特征的明確認識，強化對房地產經濟發展中面臨主要問題的深入分析，“強化房地產市場管理意識”、“構建健全房地產市場管理機制”、“完善房地產市場管理法律法規”、“健全金融政策體系”、“為房地產經濟發展營造良好的市場環境”等，積極促進房地產經濟的有序健康發展。

參考文獻

[1]尹克城.創新思路 強化監管 促進房地產市場健康穩定發展[J].中國房地產，2013，11（03）：42-43.

[2]錢瑛瑛，徐欣宇.經濟增長推動房地產市場發展的實證研究——以上海為例[J].中國房地產：學術版，2014，15（04）：14-20.

[3]牛雨來.房地產市場與我國國民經濟協調發展研究[J].企業改革與管理，2015，09（02）：120-122.

[4]白蕾.探析我國房地產經濟發展問題及應對措施[J].中國房地產業，2015，04（Z2）：162-163.

[5]董峰.經濟新常態下如何推進我國房地產市場健康發展[J].經濟師，2015，07（05）：19-20.

作者簡介：孔濤（1981-），男，漢族，山東菏澤人，本科，菏澤市住房和城鄉建設局菏澤市房產交易中心，經濟師、物業管理師、菏澤市物業協會秘書長，研究方向：經濟管理。