上海虹橋26號地塊招標始末

嚴亞南

上海太陽廣場大廈項目銀團貸款協議簽字儀式

1988年7月8日下午2點，在上海靜安希爾頓酒店的天津廳，來自日本的孫忠利先生被中外記者團團圍住，申城的酷暑高溫沒能擋住記者們采訪的熱情。

就在當天上午10點，上海市政府在位于福州路的市政府后廳舉行了上海土地使用權有償出讓決標新聞發布會。上海市政府副秘書長、上海市土地使用制度改革領導小組副組長夏克強正式向海內外宣布，虹橋經濟技術開發區第26號地塊被日本孫氏集團以2805萬美元的價格競得50年使用權。話音剛落，全場一片沸騰。

這是中國首次采用國際公開招標的方式有償出讓土地使用權，也是上海乃至全國土地使用制度改革試點取得成功的重要標志，意味著中國城市國有土地資源的配置方式由市場機制取代行政劃撥，變“三無”（無償、無限期、無流通）為“三有”（有償、有限期、有流通）。

中國城市國有土地資源資本化和土地資源配置市場化的帷幕，由此拉開。

會不會有人來投標

1988年3月22日上海市人民政府對外發布了滬地（88）招字第1號——《上海市土地使用權有償出讓招標公告》，并在香港媒體上首次刊登中英文廣告之后，海內外輿論反響強烈。

會不會有人來投標？會有多少人來投標？這塊位于上海虹橋開發區的土地使用權究竟能賣多少錢？這些疑問盤桓在人們心中。

那時國內的房地產法律法規并不健全。盡管上海市人民政府花了一年多時間制定了《上海市土地使用權有償轉讓辦法》，并宣布于1988年1月1日正式試行，但《憲法》第十條第四款規定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。對投資者來說，它就像一把達摩克利斯之劍懸于頭頂。

然而更重要的是，經年累月的城市建設欠賬造成的交通擁堵、住房困難、環境污染……讓上海這座城市不堪重負、舉步維艱。當時上海未來的發展前景，并不能讓海外投資者建立信心。況且，此時的上海沒有房地產市場，并無可供參照的地價。

對于房地產商來說，投資的安全、便利、可預期是首先要考慮的因素。正因如此，當來自日本的孫氏集團以2805萬美元的高價競得虹橋26號地塊1.29公頃的土地時。海外輿論沸騰起來了。

“一個人來了，大家都會跟來”

在不少香港房地產大佬認為前景未卜，對此事持謹慎觀望態度時，是什么支持著孫忠利的投資決定？為什么這位在香港房地產界叱咤風云卻從未在內地投資的“孫旋風”敢投這一標？孫忠利此次投標金額的依據是什么？他背后有沒有其他的關系或者資本？

在靜安希爾頓酒店召開這場記者招待會，正是上海市政府為同應各種疑問而安排的。面對記者們拋來的各種問題，孫忠利說，“我父親是20年代從寧波去日本的，我出生在東京，是第二代華僑。我現在仍是中國國籍，拿的是中國護照，在日本有永居權。1965年，我開始在東京開公司，我的公司是家族公司。1975年美軍撤出越南后，我們改變了經營內容，開始把目標轉到搞房地產投資。”

“我父母是從浙江寧波去日本的，浙、滬是一個地方，我想有一天自己到家鄉去做一些事業。這也是我父親的愿望。”

在回答香港《南華早報》記者關于報價是否合理，出價有沒有感情成分的問題時，孫忠利回答：“土地價格是沒有標準的。我相信我出的價錢很標準。至于怎么個算法？我參加投標前，先了解到上海的寫字樓一個月的租金是一坪（3.3m²）100美元左右，我們倒算過，相信這個價格是可以的。”

在被問及投資上海的信心時，他說，上海過去是遠東最大的經濟城市，現在人口超過1200萬，有許多問題，但是不能只是看，要從現在開始改變！相信上海不會落后于南方城市，經濟中心仍在上海。

“中國政府已經多次說明法律已經成立，我們是按照法律來做的。我過去在中國大陸只有捐款沒有投資，但我過去15年的開發經驗從未失敗過。所以這次也十分有信心。我相信，一個人來了，大家都會跟來。”孫忠利表示。叩開大門的第一個人是很難的。他會以全部力量使上海的投資成功。

“太陽廣場”一波三折

1988年初，當孫忠利從香港文華行張宇那里得知上海要公開招標轉讓土地使用權后，便決定參加競標，且志在必得。

為了確保中標，在投標截止的最后時刻，他又委托張宇在原來的價格基礎上加價300萬美元，最后以接近底標三倍的價格獲勝。

1988年8月8日，上海市政府舉辦了虹橋經濟技術開發區26號地塊土地使用權有償出讓簽約儀式。年過半百的孫忠利在競標成功后感慨地說，就像得到一個寶貝兒子一樣開心。此后，孫忠利開始躊躇滿志地籌劃、建造心中的SUN PLAZA（“太陽廣場”）。

在他雄心勃勃的計劃里。虹橋26號地塊上會建起酒店、公寓、寫字樓、百貨店甚至文化宮。他頻繁地奔走于中日兩地，做規劃、找貸款。落實建設單位……然而，1989年的一場風波，使一切陷入停滯。

此時，由孫忠利委派正準備長駐上海負責太陽廣場建設的程永康專程飛赴東京請示孫忠利，詢問項目是否有變化，是否還需要長駐上海。孫忠利毫不猶豫地說，投資建設計劃不變，并讓他盡快趕赴上海。

只是，形勢的變化令人猝不及防。令孫忠利沒想到的是，原先對他畢恭畢敬的三井銀行，突然說為他提供貸款有了困難；原先與他合作的三井商社，在工程建設啟動后不久，也停止繼續帶資建造。難道這個項目就這樣胎死腹中了嗎？

就在孫忠利及其團隊一籌莫展之際，由市土地批租辦出面斡旋，組織了一個由上海投資信托公司、建設銀行等單位共同參與的銀團。孫忠利以拍得的虹橋26號地塊作抵押，獲得了銀團提供的2000萬美元貸款，以支付太陽廣場的前期設計和建造費。

然而，太陽廣場完成地下室及地面五層建筑后，后續的五六千萬建設資金又沒了著落。隨著日本經濟泡沫破裂，不僅日本銀行無法兌現原先的貸款承諾，連之前提供的貸款也要一并收回。走投無路的孫忠利找到美國、英國銀行，同樣也被拒之門外。

1990年底，孫忠利不得不令建設中的太陽廣場停工，這一停就是兩年。

對孫忠利來說，4800萬美元就這么被埋進了項目里。為了償還國內銀團提供的2000萬美元貸款，他甚至想過把項目賣掉。可是，這樣一個需要巨額后續資金的“爛尾樓”，鮮有人問津。

太陽廣場建設負責人程永康回憶：“孫先生那個時候對我說。這個大樓低于2000萬不能賣，因為2000萬是借中方的錢，一定要還的。自己投的2800萬。輸掉就輸掉了。”

在太陽廣場建設難以為繼的同時。上海虹橋聯合開發有限公司也在積極地想辦法。提供各種力所能及的幫助。公司不僅在工程規劃審批、建造過程中為項目提供一條龍服務，還多次向外資委反映情況，并專程赴日本了解孫忠利的想法。

1991年底，虹橋公司副總經理周友琪受外資委和虹橋公司委派專程赴日本考察，并了解到：由于美、日房地產業不景氣，孫氏企業已損失2億多美元。孫忠利正準備收縮在日本、美國的投資，以集中資金做好上海的太陽廣場項目。在日考察期間，周友琪還同孫忠利商談了太陽廣場項目復工的具體設想。

雪中送炭解危機

1992年元旦后的一個工作日，中共上海市委辦公廳綜合處工作人員龔伯榮照例到虹橋公司調研，了解情況。虹橋公司總經理孔慶忠和副總經理周友琪隨即向他介紹了太陽廣場的停工情況以及孫忠利先生準備復工的設想。

龔伯榮意識到，作為上海首塊土地批租項目的“太陽廣場”如果不能成功，不僅會影響投資者的信心，更會影響上海對外開放的形象。他連夜將調研情況撰寫成簡報，次日便報送了市委主要領導。

龔伯榮上報的這份簡報主要內容是：“‘太陽廣場項目的投資者孫忠利打算收縮其在日本的產業，擴大海外，特別是香港、新加坡、深圳、上海的產業。孫忠利表示‘太陽廣場項目一定要搞上去，并提出兩個具體方案，一是請上海方面出資將地面建筑完成，建成后按比例分割房地產；二是仍由他完成地面建筑，但要求上海的銀行提供4000萬美元的貸款，孫忠利本人愿以‘太陽廣場建筑和在美國的一棟辦公大樓作抵押。孫忠利還表示，上海方面有了明確答復，他即來滬商談該項目的復工事宜。考慮到‘太陽廣場項目是上海首項土地批租項目，對國內外影響較大，虹橋開發公司希望市有關部門采取措施。在融資方面扶一把，使之盡快復工。”

時任上海市委書記吳邦國在看到簡報后立即作出批示。要求市有關工作部門采取積極、有效的措施。幫助孫忠利的“太場廣場”項目復工、上馬，并批轉市長。

此后。上海市計委和市外資委、虹橋開發公司和上海投資信托公司等單位，遵照上海市委市政府領導的批示精神，為幫助“太陽廣場”項目復工，積極、主動地做了大量的專題研究。提出了不少切實可行的措施，如：“上海可考慮給予日方孫忠利先生4000萬美元貸款。由其完成該項目的地面建筑；要求孫忠利先生提供其在美國抵押物的有關法律證明和控制項目投資確保該項目建成的具體方案；明確上海投資信托公司為貸款方，負責與日方孫忠利先生就財產抵押、貸款等具體問題進行商談；由虹橋開發公司委托有關單位對“太陽廣場”建筑進行評估，以確認貸款4000萬美元能保證該項目的建成。”

1993年2月8日，太陽廣場復工典禮

1993年2月8日，“太陽廣場”復工。程永康也將辦公室搬到對面的國貿大廈，方便他直接從窗口看到“太陽廣場”的建設工地。

1994年年底，“太陽廣場”項目終于竣工。整個建設工程共籌措到7600萬美元。項目建成后，這幢因土地批租而使產權可自由流動的地產項目，受到了海外駐滬機構的青睞。