當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫狀況及其金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題初步分析

吳丹

【摘 要】住房是人們生存、生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，對(duì)于我國(guó)的居民來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)起著舉足輕重的作用。它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，能夠保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康有序地發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房子價(jià)格持續(xù)高升，房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱投資、閑置房面積增多等現(xiàn)象。地方政府、開(kāi)發(fā)商、炒房團(tuán)大規(guī)模炒作房子，這種嚴(yán)重的投機(jī)行為，特別容易爆發(fā)泡沫房地產(chǎn)。房產(chǎn)行業(yè)是資本密集型的行業(yè)和金融行業(yè)存在著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破裂，會(huì)帶來(lái)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，金融危機(jī)也會(huì)隨之產(chǎn)生。本文首先介紹房產(chǎn)地泡沫的概念、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因、房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)，從而提出房地產(chǎn)金融的預(yù)防措施。

【主題詞】房地產(chǎn)泡沫；金融風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)防措施

房地產(chǎn)除了能夠滿(mǎn)足人們物質(zhì)生活，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也呈現(xiàn)了另一個(gè)特性即虛擬資產(chǎn)，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中成了投資品。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城市化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展飛速，價(jià)格持續(xù)增高。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)面臨著很多問(wèn)題，例如：房地產(chǎn)投機(jī)行為擴(kuò)大、房子空置率增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等，這些現(xiàn)象很容易造成房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。房地產(chǎn)又屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)之間有著密切的聯(lián)系。第一，房地產(chǎn)行業(yè)依靠銀行的信貸和金融資金方面的支持；第二，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，金融業(yè)也可以依靠房地產(chǎn)行業(yè)得到高額的信貸資本回報(bào)。由此，銀行愿意給房地產(chǎn)行業(yè)提供信貸支持，銀行和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)密切，相輔相依。一旦金融業(yè)在房地產(chǎn)方面發(fā)放過(guò)度的信貸，將不利于銀行分散風(fēng)險(xiǎn)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的變化和泡沫的破裂，金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)將不斷地攀升。因而，研究房地產(chǎn)泡沫所蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)，尋找化解金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，保證金融業(yè)的安全，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，意義重大。

一、房地產(chǎn)泡沫概念和危害

（一）房地產(chǎn)泡沫的概念

房地產(chǎn)泡沫可以理解為房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格偏離內(nèi)在的價(jià)值的現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落，這可能源于投機(jī)行為，也可能源于過(guò)高地估計(jì)房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。

（二）房地產(chǎn)泡沫的危害

這種泡沫經(jīng)濟(jì)反映虛假的繁榮，繁榮也會(huì)消失，消失的方式不會(huì)以危機(jī)的迅速爆發(fā)，會(huì)以市場(chǎng)失靈，長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)停滯結(jié)束，這是不可避免的，也會(huì)造成很大的破壞性，主要體現(xiàn)在以下三方面。

1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平衡會(huì)受到泡沫經(jīng)濟(jì)的影響，經(jīng)濟(jì)比例和結(jié)構(gòu)會(huì)受到破壞。虛假的盈利的預(yù)期引起了泡沫經(jīng)濟(jì)，并非實(shí)際的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這樣造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)扭曲、經(jīng)濟(jì)總量虛假增長(zhǎng)。

2.根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，價(jià)格最終要?dú)w于價(jià)值，泡沫過(guò)后，金融系統(tǒng)也會(huì)受到巨大的打擊，銀行的呆賬、不良貸款覆水難收，對(duì)經(jīng)濟(jì)體系造成危害。

3.投機(jī)行為會(huì)越來(lái)越多，貧富兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重。

二、房地產(chǎn)泡沫形成原因分析

我國(guó)房地產(chǎn)的泡沫，主要表現(xiàn)在地產(chǎn)價(jià)值泡沫、房?jī)r(jià)過(guò)度上漲、房屋空置、投資泡沫，探討引起房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，原因主要有以下幾個(gè)方面：

（一）土地資源短缺

由于城市的進(jìn)程的加速，土地資源不但為地方經(jīng)濟(jì)助力，也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了獲利的途徑。開(kāi)發(fā)商通過(guò)“圈地”，獲得更多的土地資源。開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)發(fā)施工，或者高價(jià)轉(zhuǎn)讓土地，進(jìn)行炒作，使有限的土地價(jià)格上漲，高于內(nèi)在的價(jià)值，由此產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

（二）房地產(chǎn)的投機(jī)心理

房地產(chǎn)的投機(jī)和非理性、預(yù)期方面的因素也有很大的關(guān)系，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高得預(yù)期，持續(xù)地買(mǎi)房、儲(chǔ)備房子，也為房地產(chǎn)的泡沫創(chuàng)造了條件。

從眾心理。社會(huì)個(gè)體跟隨社會(huì)大多數(shù)人的觀(guān)點(diǎn)，放棄自己的想法，跟隨大多數(shù)人加入投機(jī)的購(gòu)房大潮。這與對(duì)房地產(chǎn)的信息不對(duì)稱(chēng)和不確定性所引起來(lái)的。

（三）供給在價(jià)格調(diào)節(jié)方面缺乏彈性

房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，供大于求，供求不平衡時(shí)，價(jià)格下降，房地產(chǎn)泡沫破滅，風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)產(chǎn)生。

（四）房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重

居民需求的增加，引起房地產(chǎn)供給量的增加，價(jià)格的不斷升高，房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重，投機(jī)者獲得房?jī)r(jià)差利潤(rùn)。

（五）銀行信貸的支持

銀行投資信貸量的增加，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)注入資金的支持，也促使房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格居高不定，從而引起政府債務(wù)膨脹，隨之而來(lái)會(huì)引起通貨膨脹。

總之，房地產(chǎn)是有周期性的，它的繁榮也是在一定的階段，房?jī)r(jià)居高不下，必然會(huì)存在下跌的風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)度的繁榮之后，就會(huì)發(fā)生重大的改變，房地產(chǎn)的下跌必然會(huì)造成金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地行業(yè)與金融行業(yè)的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)緊密聯(lián)系

1.房地產(chǎn)行業(yè)需要金融行業(yè)的支持

一方面，金融為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供資金的支持。房地產(chǎn)行業(yè)屬于管理、資金密集型的行業(yè)。投資周期長(zhǎng)、回款慢，房地產(chǎn)的一個(gè)項(xiàng)目上至少需要千萬(wàn)、幾億、甚至幾十億的資金，如果單獨(dú)依靠房地產(chǎn)公司的自有資金無(wú)法滿(mǎn)足資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，離開(kāi)金融援助，會(huì)引起資金周轉(zhuǎn)困難，會(huì)使企業(yè)步入困境。房地產(chǎn)企業(yè)把土地和房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，從而獲得融資。金融機(jī)構(gòu)也會(huì)利用自身的優(yōu)勢(shì)，吸收居民和企業(yè)的資金，為房地貸款提供支持。

另一方面，購(gòu)房者需要金融支持。房地產(chǎn)價(jià)值高，消費(fèi)者由于資金不足，會(huì)遇到購(gòu)房困難，開(kāi)發(fā)商目標(biāo)為一次收回房款。如果缺少金融機(jī)構(gòu)的幫助，很難成功。由于金融機(jī)構(gòu)的貸款，滿(mǎn)足了購(gòu)房者的買(mǎi)房需求。由此，加速了開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間。

2.房產(chǎn)信貸是金融業(yè)的重要任務(wù)

房地產(chǎn)的長(zhǎng)期、快速發(fā)展加快了金融業(yè)業(yè)務(wù)的加速發(fā)展。金融業(yè)支持房地產(chǎn)行業(yè)資金時(shí)，也有利于自身長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)屬于特殊的產(chǎn)品，具有很大的保值和升值空間，它是一種優(yōu)質(zhì)的抵押品。把房地產(chǎn)作為抵押品，抵押物損失的風(fēng)險(xiǎn)很小，房貸的安全性很有保證。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)

1.金融機(jī)構(gòu)貸款脆弱性對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

近些年來(lái)，由于金融制度的改革，銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)辦理越來(lái)越有生有色。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也越來(lái)越大。銀行業(yè)存在著脆弱性，房產(chǎn)行業(yè)的泡沫很容易引發(fā)，兩者互相依靠，相互依存就會(huì)使問(wèn)題更加嚴(yán)重。如果出現(xiàn)某種不確定的因素，例如房地產(chǎn)下降，會(huì)導(dǎo)致銀行縮水，房屋抵押貸款的價(jià)值也會(huì)降低，房貸還款違約率會(huì)上升，銀行的資本會(huì)相應(yīng)得縮水。房?jī)r(jià)降低會(huì)引起房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的增加，同時(shí)銀行就會(huì)降低房地產(chǎn)信貸方面的供給。

2.金融機(jī)構(gòu)信用、利率變化對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)存在密切關(guān)系，銀行信用方面的擴(kuò)張、存貸款利率的上升定會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，一旦金融行業(yè)不做出合理的調(diào)整，會(huì)加速房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生；同時(shí)，房地產(chǎn)的泡沫也會(huì)引起金融方面的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)集中一定程度，銀行就會(huì)采取降低利率，縮緊信貸，致使地產(chǎn)價(jià)格下降，引發(fā)泡沫的破滅，自身也會(huì)受到了危害，金融危機(jī)產(chǎn)生，經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)一步的衰退。例如，1990年日本的房地產(chǎn)泡沫，致使日本經(jīng)濟(jì)蕭條。日本的金融機(jī)構(gòu)在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)投入地產(chǎn)業(yè)的貸款高達(dá)152兆日元，其中不良的債權(quán)達(dá)到了79兆日元在80年代的美國(guó)，地產(chǎn)業(yè)的蕭條也對(duì)金融機(jī)構(gòu)造成了很大沖擊。1990年，全部無(wú)力收回貸款高達(dá)300億美元。1991年前三月，八大銀行呆賬數(shù)額達(dá)到180億美元。

四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

我國(guó)金融方面改革還很落后，房地產(chǎn)的融資渠道還很單一，銀行信貸是主要的途徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)抵押、買(mǎi)房消費(fèi)、工程資金也依靠銀行貸款，房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)銀行的依賴(lài)性很大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的相關(guān)數(shù)據(jù)，商業(yè)銀行業(yè)的房地產(chǎn)貸款總量占據(jù)超過(guò)20%，一些銀行甚至超過(guò)了50%，并且出現(xiàn)了上升的趨勢(shì)，房地產(chǎn)方面的貸款業(yè)務(wù)也很受各家銀行的歡迎。同時(shí)，由于房地行業(yè)涌入了大量的資金，會(huì)造成開(kāi)發(fā)的盲目性和不確認(rèn)性，引起地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱。如果地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)變成銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)造成貸款無(wú)法收回，銀行會(huì)出現(xiàn)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)造成相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們要根據(jù)當(dāng)前的情況，一方面宏觀(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，消除泡沫的因素，另一方面，管理好銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸，合理適度的放貸。

（一）利用金融工具的創(chuàng)新，開(kāi)拓多方面的融資渠道，分散金融風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，可以實(shí)現(xiàn)融資創(chuàng)新，通過(guò)合作的模式，例如中小型企業(yè)與資金實(shí)力豐厚的集團(tuán)公司或者企業(yè)合作。多數(shù)城市的待開(kāi)發(fā)的土地掌握在中小開(kāi)發(fā)商手中，地方的大企業(yè)或大集團(tuán)進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)時(shí)，可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的投資，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這種方式不僅幫助開(kāi)發(fā)商解決了短缺資金的問(wèn)題，又為大企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新了贏利點(diǎn)。

由單一的貸款融資方式向多種資融資方式并存。目前，房地產(chǎn)的融資對(duì)銀行信貸的依賴(lài)程度很高。化解金融風(fēng)險(xiǎn)的有效方法由單一的貸款轉(zhuǎn)向多種方式的融資。如擴(kuò)大公積金貸款額度，有效開(kāi)展房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托，推動(dòng)住房資產(chǎn)的證券化。放寬除銀行外的其他的融資機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的融資，設(shè)立多元化、多渠道的地產(chǎn)融資系統(tǒng)，鼓勵(lì)住宅合作、典當(dāng)?shù)让耖g信貸也經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的融資業(yè)務(wù)。以后的房產(chǎn)地融資機(jī)構(gòu)將有單一的銀行向多元化的方向發(fā)展。

（二）建立全方位的監(jiān)管體系，加大監(jiān)管力度

利益最大化是開(kāi)發(fā)商和政府的目標(biāo)，無(wú)形中他們之間存在著“同謀博弈”。尋租現(xiàn)象數(shù)見(jiàn)不鮮，有損公平性。監(jiān)管者可以加大懲罰，使設(shè)租者放棄不正常的手段，做好本職的工工作，成為監(jiān)管者，從而降低尋租行為，提高成功的機(jī)率。這樣也可以降低房地產(chǎn)成本，走上正軌才能健康有序地發(fā)展。

（三）建立健全房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

1.對(duì)個(gè)人征信制度進(jìn)行完善

建立多層次的個(gè)人信用調(diào)查系統(tǒng)，應(yīng)以政府為主，財(cái)政、審計(jì)、銀行、稅收部門(mén)參與配合。銀行和信用評(píng)估公司合作，依據(jù)個(gè)人的支票、消費(fèi)信貸、信用卡等做個(gè)人信用評(píng)估。在保證信息安全的條件下，建立個(gè)人信息共享平臺(tái)，這樣可以全面了解情況，從而全方位的實(shí)現(xiàn)信息的共享和集中。政府應(yīng)該完善信用法律。

2.對(duì)開(kāi)發(fā)商征信制度進(jìn)行完善

針對(duì)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，依據(jù)開(kāi)發(fā)商的信用情況，提供差異化的貸款。信用好的企業(yè)提供一定的利率折扣和優(yōu)惠，信用差的企業(yè)限制貸款或者停貸。有不良行為的個(gè)體，可以設(shè)為“貸款黑名單”，限制這類(lèi)企業(yè)從事信用活動(dòng)等等。

（四）對(duì)抵押貸款進(jìn)行合理設(shè)計(jì)

日前，住房抵押品種單一，銀行貸款期限、貸款利率、還款方式等方面彈性不足。銀行在發(fā)放貸款時(shí)需要考慮防范金融風(fēng)險(xiǎn)、體現(xiàn)政府房產(chǎn)政策、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品收益最大化等原則。銀行在辦理房屋貸款時(shí)，要求貸款方以房屋當(dāng)作抵押，參考房屋的市場(chǎng)價(jià)格當(dāng)作抵押物的價(jià)值。銀行可以進(jìn)行房屋貸款的壓力測(cè)試，關(guān)注抵押物的變現(xiàn)率、充足率，設(shè)置抵押物的下限，如果出現(xiàn)較大的波動(dòng)，可以讓借款人彌補(bǔ)價(jià)值的缺口，銀行可以提前收回借款而減少風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論

目前，我國(guó)已對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)宏觀(guān)調(diào)控，但是房地產(chǎn)的價(jià)格還沒(méi)有明朗化。因此需要分析房產(chǎn)行業(yè)的形式，加強(qiáng)更加科學(xué)的調(diào)控。在“穩(wěn)定價(jià)格”的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)把房?jī)r(jià)往回拉。利用GDP增長(zhǎng)來(lái)消耗房地產(chǎn)行業(yè)的“泡沫”。健全地產(chǎn)行業(yè)的金融服務(wù)系統(tǒng)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序的發(fā)展。

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