當前我國房地產經濟泡沫狀況及其金融風險問題初步分析

吳丹

【摘 要】住房是人們生存、生活的物質基礎，對于我國的居民來說，房地產起著舉足輕重的作用。它是國民經濟的支柱，能夠保證國民經濟的健康有序地發展。隨著房地產行業的快速發展，房子價格持續高升，房產行業出現過熱投資、閑置房面積增多等現象。地方政府、開發商、炒房團大規模炒作房子，這種嚴重的投機行為，特別容易爆發泡沫房地產。房產行業是資本密集型的行業和金融行業存在著密切的關系。房地產行業泡沫破裂，會帶來金融業的風險，金融危機也會隨之產生。本文首先介紹房產地泡沫的概念、房地產泡沫產生的主要原因、房地產泡沫的相關金融風險，從而提出房地產金融的預防措施。

【主題詞】房地產泡沫；金融風險；預防措施

房地產除了能夠滿足人們物質生活，已經成為國民經濟的支柱產業，也呈現了另一個特性即虛擬資產，房地產在經濟中成了投資品。隨著我國經濟的快速發展以及城市化進程加速，房地產行業發展飛速，價格持續增高。在這樣的大背景下，房地產面臨著很多問題，例如：房地產投機行為擴大、房子空置率增加、房價上漲過快等，這些現象很容易造成房地產行業的泡沫。房地產又屬于資金密集型的產業，與金融業之間有著密切的聯系。第一，房地產行業依靠銀行的信貸和金融資金方面的支持；第二，房地產行業的快速發展，金融業也可以依靠房地產行業得到高額的信貸資本回報。由此，銀行愿意給房地產行業提供信貸支持，銀行和房地產行業相關聯密切，相輔相依。一旦金融業在房地產方面發放過度的信貸，將不利于銀行分散風險，隨著房地產價格的變化和泡沫的破裂，金融業的風險將不斷地攀升。因而，研究房地產泡沫所蘊含的金融風險，尋找化解金融風險對策，保證金融業的安全，維護房地產行業的健康發展，維護社會穩定，意義重大。

一、房地產泡沫概念和危害

（一）房地產泡沫的概念

房地產泡沫可以理解為房地產的市場價格偏離內在的價值的現象，造成房地產價格的大起大落，這可能源于投機行為，也可能源于過高地估計房地產的內在價值。

（二）房地產泡沫的危害

這種泡沫經濟反映虛假的繁榮，繁榮也會消失，消失的方式不會以危機的迅速爆發，會以市場失靈，長期的經濟停滯結束，這是不可避免的，也會造成很大的破壞性，主要體現在以下三方面。

1.國民經濟的平衡會受到泡沫經濟的影響，經濟比例和結構會受到破壞。虛假的盈利的預期引起了泡沫經濟，并非實際的經濟增長，這樣造成國民經濟的結構扭曲、經濟總量虛假增長。

2.根據市場規律，價格最終要歸于價值，泡沫過后，金融系統也會受到巨大的打擊，銀行的呆賬、不良貸款覆水難收，對經濟體系造成危害。

3.投機行為會越來越多，貧富兩極分化現象嚴重。

二、房地產泡沫形成原因分析

我國房地產的泡沫，主要表現在地產價值泡沫、房價過度上漲、房屋空置、投資泡沫，探討引起房地產行業的泡沫，原因主要有以下幾個方面：

（一）土地資源短缺

由于城市的進程的加速，土地資源不但為地方經濟助力，也為房地產開發商提供了獲利的途徑。開發商通過“圈地”，獲得更多的土地資源。開發商自己開發施工，或者高價轉讓土地，進行炒作，使有限的土地價格上漲，高于內在的價值，由此產生房地產泡沫。

（二）房地產的投機心理

房地產的投機和非理性、預期方面的因素也有很大的關系，對房價過高得預期，持續地買房、儲備房子，也為房地產的泡沫創造了條件。

從眾心理。社會個體跟隨社會大多數人的觀點，放棄自己的想法，跟隨大多數人加入投機的購房大潮。這與對房地產的信息不對稱和不確定性所引起來的。

（三）供給在價格調節方面缺乏彈性

房地產價格持續走高，供大于求，供求不平衡時，價格下降，房地產泡沫破滅，風險便會產生。

（四）房屋空置現象嚴重

居民需求的增加，引起房地產供給量的增加，價格的不斷升高，房屋空置現象嚴重，投機者獲得房價差利潤。

（五）銀行信貸的支持

銀行投資信貸量的增加，對房地產行業注入資金的支持，也促使房地產行業價格居高不定，從而引起政府債務膨脹，隨之而來會引起通貨膨脹。

總之，房地產是有周期性的，它的繁榮也是在一定的階段，房價居高不下，必然會存在下跌的風險。過度的繁榮之后，就會發生重大的改變，房地產的下跌必然會造成金融業的風險。

三、房地行業與金融行業的關系

（一）房地產行業與金融行業緊密聯系

1.房地產行業需要金融行業的支持

一方面，金融為房地產的開發提供資金的支持。房地產行業屬于管理、資金密集型的行業。投資周期長、回款慢，房地產的一個項目上至少需要千萬、幾億、甚至幾十億的資金，如果單獨依靠房地產公司的自有資金無法滿足資金鏈的正常運轉，離開金融援助，會引起資金周轉困難，會使企業步入困境。房地產企業把土地和房子抵押給金融機構，從而獲得融資。金融機構也會利用自身的優勢，吸收居民和企業的資金，為房地貸款提供支持。

另一方面，購房者需要金融支持。房地產價值高，消費者由于資金不足，會遇到購房困難，開發商目標為一次收回房款。如果缺少金融機構的幫助，很難成功。由于金融機構的貸款，滿足了購房者的買房需求。由此，加速了開發商的資金周轉時間。

2.房產信貸是金融業的重要任務

房地產的長期、快速發展加快了金融業業務的加速發展。金融業支持房地產行業資金時，也有利于自身長期發展。房地產屬于特殊的產品，具有很大的保值和升值空間，它是一種優質的抵押品。把房地產作為抵押品，抵押物損失的風險很小，房貸的安全性很有保證。

（二）房地產行業和金融行業的關聯風險

1.金融機構貸款脆弱性對房地產行業的風險

近些年來，由于金融制度的改革，銀行的按揭貸款業務辦理越來越有生有色。對房地產行業的支持力度也越來越大。銀行業存在著脆弱性，房產行業的泡沫很容易引發，兩者互相依靠，相互依存就會使問題更加嚴重。如果出現某種不確定的因素，例如房地產下降，會導致銀行縮水，房屋抵押貸款的價值也會降低，房貸還款違約率會上升，銀行的資本會相應得縮水。房價降低會引起房地產信貸風險的增加，同時銀行就會降低房地產信貸方面的供給。

2.金融機構信用、利率變化對房地產的風險

房地產行業和金融行業存在密切關系，銀行信用方面的擴張、存貸款利率的上升定會引起房地產價格的上揚，一旦金融行業不做出合理的調整，會加速房地產泡沫的產生；同時，房地產的泡沫也會引起金融方面的風險，風險集中一定程度，銀行就會采取降低利率，縮緊信貸，致使地產價格下降，引發泡沫的破滅，自身也會受到了危害，金融危機產生，經濟會進一步的衰退。例如，1990年日本的房地產泡沫，致使日本經濟蕭條。日本的金融機構在泡沫經濟時投入地產業的貸款高達152兆日元，其中不良的債權達到了79兆日元在80年代的美國，地產業的蕭條也對金融機構造成了很大沖擊。1990年，全部無力收回貸款高達300億美元。1991年前三月，八大銀行呆賬數額達到180億美元。

四、房地產金融風險預防

我國金融方面改革還很落后，房地產的融資渠道還很單一，銀行信貸是主要的途徑。房地產開發、物業抵押、買房消費、工程資金也依靠銀行貸款，房地產行業的正常運轉對銀行的依賴性很大。根據統計部門的相關數據，商業銀行業的房地產貸款總量占據超過20%，一些銀行甚至超過了50%，并且出現了上升的趨勢，房地產方面的貸款業務也很受各家銀行的歡迎。同時，由于房地行業涌入了大量的資金，會造成開發的盲目性和不確認性，引起地產行業投資過熱。如果地產經濟波動，企業的風險將會變成銀行業的風險，會造成貸款無法收回，銀行會出現不良貸款風險，會造成相應的金融風險。所以，我們要根據當前的情況，一方面宏觀調控房地產市場，消除泡沫的因素，另一方面，管理好銀行對房地產的信貸，合理適度的放貸。

（一）利用金融工具的創新，開拓多方面的融資渠道，分散金融風險

關于房地產開發商，可以實現融資創新，通過合作的模式，例如中小型企業與資金實力豐厚的集團公司或者企業合作。多數城市的待開發的土地掌握在中小開發商手中，地方的大企業或大集團進行多元化經營時，可以通過對房地產的投資，擴大經營范圍，分散經營風險。這種方式不僅幫助開發商解決了短缺資金的問題，又為大企業多元化經營創新了贏利點。

由單一的貸款融資方式向多種資融資方式并存。目前，房地產的融資對銀行信貸的依賴程度很高。化解金融風險的有效方法由單一的貸款轉向多種方式的融資。如擴大公積金貸款額度，有效開展房地產基金、房地產信托，推動住房資產的證券化。放寬除銀行外的其他的融資機構對房地產的融資，設立多元化、多渠道的地產融資系統，鼓勵住宅合作、典當等民間信貸也經營房地產的融資業務。以后的房產地融資機構將有單一的銀行向多元化的方向發展。

（二）建立全方位的監管體系，加大監管力度

利益最大化是開發商和政府的目標，無形中他們之間存在著“同謀博弈”。尋租現象數見不鮮，有損公平性。監管者可以加大懲罰，使設租者放棄不正常的手段，做好本職的工工作，成為監管者，從而降低尋租行為，提高成功的機率。這樣也可以降低房地產成本，走上正軌才能健康有序地發展。

（三）建立健全房地產風險評估機制

1.對個人征信制度進行完善

建立多層次的個人信用調查系統，應以政府為主，財政、審計、銀行、稅收部門參與配合。銀行和信用評估公司合作，依據個人的支票、消費信貸、信用卡等做個人信用評估。在保證信息安全的條件下，建立個人信息共享平臺，這樣可以全面了解情況，從而全方位的實現信息的共享和集中。政府應該完善信用法律。

2.對開發商征信制度進行完善

針對貸款的房地產開發商，依據開發商的信用情況，提供差異化的貸款。信用好的企業提供一定的利率折扣和優惠，信用差的企業限制貸款或者停貸。有不良行為的個體，可以設為“貸款黑名單”，限制這類企業從事信用活動等等。

（四）對抵押貸款進行合理設計

日前，住房抵押品種單一，銀行貸款期限、貸款利率、還款方式等方面彈性不足。銀行在發放貸款時需要考慮防范金融風險、體現政府房產政策、實現產品收益最大化等原則。銀行在辦理房屋貸款時，要求貸款方以房屋當作抵押，參考房屋的市場價格當作抵押物的價值。銀行可以進行房屋貸款的壓力測試，關注抵押物的變現率、充足率，設置抵押物的下限，如果出現較大的波動，可以讓借款人彌補價值的缺口，銀行可以提前收回借款而減少風險。

五、結論

目前，我國已對房地產進宏觀調控，但是房地產的價格還沒有明朗化。因此需要分析房產行業的形式，加強更加科學的調控。在“穩定價格”的基礎上，力爭把房價往回拉。利用GDP增長來消耗房地產行業的“泡沫”。健全地產行業的金融服務系統，保證房地產行業的健康有序的發展。

【參考文獻】

[1]吳倩.我國房地產金融風險研究【J】.大經貿， 2015 年第11期

[2] 彭爽.中國房地產泡沫與相關金融風險問題研究【D】.成都：西南財經大學，2008