不動產登記歷史遺留問題解決對策探討

段國斌

摘 要：不動產統一登記制度作為新時期政府實現機構改革和職能轉變的重大改革任務，更是完善和健全新時期特色社會主義市場經濟的必然要求；不動產登記有助于維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益。然而由于原分散登記下歷史遺留問題多，矛盾突出，不動產在實施統一登記過程中遇到了亟待解決的問題。

關鍵詞：不動產統一登記；歷史遺留問題；實施對策

1 引言

自《不動產登記暫行條例》實施以來，不動產登記穩步推進，平穩地渡過了磨合期，不動產登記改革向縱深發展，牢牢把握“穩中求進、穩中求快、快中求好”的總基調，以改革創新帶動不動產登記全面提速。但由于原分散登記等歷史遺留問題多，情況復雜，造成登記難和上訪事件顯著增多。為了切實保障和尊重廣大群眾的合法權益，解決不動產登記過程中的矛盾，必須嚴格按照規范不動產登記行為、完善不動產登記制度、方便群眾辦理不動產登記、保護權利人合法權益的原則，逐步探索解決歷史遺留問題的方式方法。為妥善解決歷史遺留問題，切實維護權利人合法權益，按照“以民為本、尊重歷史、因地制宜、實事求是、能辦則辦、 先行登記并行完善”的原則，提出如下解決對策。

2 房屋已登記而土地未登記的

我國實行的土地用途管制制度，如土地用途改變未經依法批準的，屬于違法用地，不得登記。不動產統一登記前，國有土地上房屋已登記而開發建設單位未辦理國有建設用地使用權初始登記的，只辦理房屋登記沒有辦理土地登記是違背法律規定的，但要解決只能從解決歷史遺留問題的角度出發。原購房人憑借原已取得的房屋所有權證書申請辦理不動產登記的，應按照“先行登記、并行完善”的原則予以受理。若土地權屬來源合法，開發單位未能及時申請辦理土地使用全登記，登記機構可依據現行相關法律法規辦理不動產權登記。對房屋建設單位在國有建設用地開發中，存在用地手續不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關稅費等情形而未辦理國有土地使用權登記的，現購房人憑已取得的房屋所有權證書申請辦理不動產轉移登記的，不動產登記機構應按“便民利民、穩定連續”的原則受理。登記時，應將上述情況書面如實告知相關當事人，在不動產登記簿證上對房屋、 土地的信息分別記載，在不動產登記薄和不動產權證書附記欄注記“該不動產未辦理國有建設用地使用權登記，應按規定及時補辦相關手續”。利用國有空閑地進行建設的，經市、縣人民政府或住建、征收（拆遷）等部門同意，未完善用地手續且已對外出售的房屋，視同已取得國有劃撥土地使用權，原則上由建設主體按規定報經市、縣人民政府批準，繳納土地出讓價款及相關稅費，完善用地手續后，再分戶辦理不動產登記；原建設主體因撤銷、解散、破產或失聯等原因無法完善用地手續的，現房屋所有權人可單方申請，參照房改房、經濟適用房、已購共有住房管理辦法規定，經市、縣國土部門批準后，辦理不動產登記。涉及轉移登記的，由現房屋所有權人繳納土地出讓價款及相關稅費，并經市縣國土部門批準后，不動產登記機構應予辦理轉移登記。對憑房屋所有權證書申請辦理不動產抵押權登記的，不動產登記機構應予受理。在辦理不動產抵押權登記時，不動產登記機構要在不動產登記簿證上對房屋、土地信息分別記載，在不動產登記薄及不動產登記證明附記欄內均注記“抵押權人知悉抵押的房屋未按規定辦理國有建設用地使用權登記，自愿承擔由此帶來的 風險和責任。

3 土地已登記而房屋未登記的

針對土地已登記而房屋未登記的問題，應該在詳細查閱相關登記資料的基礎上遵循“尊重歷史、厘清原因，簡化程序、便民利民”的原則，對土地已登記、購房人所購商品房已竣工，并且房屋開發一方已注銷或被吊銷的，無法配合購房人辦理房屋登記的，不動產登記機構在執行《關于加快解決國有土地上房屋權屬登記遺留問題的意見》的基礎上，進行六十日以上的公告，對于公告期滿無異議的均可以辦理不動產權登記。利用國有劃撥土地進行建設的，房改房、集資建房、經濟適用房等符合劃撥用地政策的住房，辦理不動產登記時，房屋建設符合市、縣城市規劃，并已竣工驗收的，土地使用權保留劃撥，給予辦理不動產登記。對無規劃審批手續，未進行竣工驗收的，應經建設主管部門出具房屋工程證明后，并經市縣國土部門批準后，辦理不動產登記。

4 既無房屋信息又無土地信息的

不動產登記簿應當記載以下事項：不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況。若既無房屋信息又無土地信息，原則上是無法辦理不動產登記的，但是現實生活中一些年限較久的小區，因為缺少相關材料比如土地和房屋所有權登記表，施工和竣工驗收登記等。本著以民為本、尊重歷史的原則，應該尋溯以往的歷史文件，根據行政區域、實際勘察以及相關尋訪、登記數據進行完善資料，分門別類實事求是地進行不動產登記。

5 結語

推動不動產統一登記有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。通過不動產統一登記，最大限度整合資源，減少政府行政成本，進一步厘清政府與市場關系，完善政府運行機制，發揮市場的積極作用。通過整合登記職能，減少辦證環節，采取“一站式”服務等措施，節省登記費用，更好地方便企業、群眾申請和辦理不動產登記。在推動的過程中，尤其是針對歷史遺留問題還需要進一步探討和商榷，不同的登記策略有助于以不同的角度促進不動產登記。

參考文獻：

[1] 尚作為.探索解決不動產登記歷史遺留問題[J].2017年7月

[2] 潘少婷.東莞加速解決不動產登記歷史遺留問[N].東莞日報2018 年/5 月/29 日/第 A04 版

[3] 不動產登記歷史遺留問題亟待解決