業主委員會黨建的實踐與思考

肖劍 忠吳爽

摘 要：業主委員會黨建是城市基層黨建的重要內容，事關黨執政基礎的鞏固和城市基層社會的和諧。杭州市下城區先行探索，通過動員黨員參選、實行“4+1”組建模式、健全管理機制、理順與社區黨委關系等做法，著力解決業主委員會存在的缺乏正能量、主心骨、管理規范、向心力、民意輸入渠道及其與物業公司的協同等問題，其經驗值得肯定與推廣。由于外部環境、上層制度建設等原因，業主委員會黨建至今存在一些普遍性難題，亟待通過完善單位黨建考核、推動物業行業黨建、加強頂層制度設計、保障黨建工作經費等路徑加以解決。

關鍵詞：業主委員會；物業公司；黨建；社區治理

中圖分類號：D26 文獻標識碼：A

文章編號：1003-0751（2018）05-0021-05

黨的十九大報告提出：“加強社區治理體系建設，推動社會治理重心向基層下移，發揮社會組織作用，實現政府治理和社會調節、居民自治良性互動。”①業主委員會作為重要的社會組織，在城市社區治理中扮演著非常重要的角色。隨著我國居民住房的商品化和市場化，隨著城市物業管理的現代化和規范化，越來越多的業主委員會現身于城市基層社會。“目前，在全國范圍內，約20%的小區成立了業委會。”②然而，業主委員會的黨建工作尚存在許多空白，制約了其在基層社會治理中積極作用的發揮。另外，加強業主委員會黨建工作，能夠補齊城市基層黨建的短板，實現黨對城市社區各類組織和各項工作的全覆蓋，完善城市基層黨組織引領業主委員會的鏈條，鞏固黨在城市地區的執政基礎。有鑒于此，我們以基層黨建走在前列、業主委員會黨建先行探索的杭州市下城區為例，對業主委員會黨建的一些實踐問題和理論問題做了廣泛調查和深入思考，形成了此研究報告。

一、下城區業主委員會黨建工作的主要做法

由于下城區委主要領導的高度重視和下城區委組織部的大力推動以及制度建設的有力支撐，下城區業主委員會黨建工作進展迅速。其主要做法有以下六個方面。

1.動員黨員參選，解決業主委員會缺乏正能量問題

讓業主委員會有黨員參與，這是業主委員會黨建首先要解決的問題。作為業主委員會黨建的主要領導者的社區黨委，為了動員黨員參選，花了不少功夫，跑了不少腿，費了不少口舌。像下城區文暉街道京都苑社區黨委專門為此成立業主委員會基礎排摸小組，先后五次對全部406戶居民進行了地毯式的“掃樓”，以全面摸清居民信息。社區黨委不僅摸清社區所有黨員居民情況，而且逐一上門或電話聯系黨員業主，對于個別有威望有資歷有領導經驗的黨員業主，他們甚至要“三顧茅廬”，多次登門拜訪。

由于社區黨委的細致工作和廣泛動員，絕大多數黨員最后都積極參加所在物業小區的業主委員會選舉。從2017年下城區已經開展業主委員會換屆的選舉結果來看，71.43%的業主委員會黨員占比超過一半，黨員數在業主委員會成員數中的平均占比為63.64%。由于許多黨員通過正式的法定選舉程序進入業主委員會，成為其中的成員，使得業主委員會的成員結構發生了質變，進而使得業主委員會的狀況發生了顯著變化。這種變化概言之，就是業主委員會中黨員占多數，就是業主委員會有了更多正能量。畢竟，黨員作為長期受黨組織教育培養的社會精英，總體而言，其大局意識和履職能力更強，道德品質和社會聲望更高。這與之前不少打個人利益小算盤、心術不正甚或性格偏執的業主參選業主委員會，從而導致一些業主委員會充斥負能量的情況形成鮮明對比。

2.實行“4+1”組建模式，解決業主委員會缺乏主心骨問題

在業主委員會中建立基層黨組織，是業主委員會黨建的關鍵環節和核心內容。為了實現黨對業主委員會的組織覆蓋和工作覆蓋，下城區采取了“4+1”的組建模式，具體言之：（1）黨組織關系在社區的正式黨員達到3名（含3名）以上的，可以單獨建立業主委員會黨支部。（2）有3名（含3名）以上正式黨員，但黨組織關系都不在社區的，可以成立業主委員會臨時黨支部。（3）黨組織關系在社區的正式黨員只有1—2名的，可以與所在社區樓道黨支部或與相鄰業主委員會組建業主委員會聯合支部。（4）不符合單建、聯建和臨時黨支部組建條件，或組建條件不成熟的，可以組建由社區、業主委員會、物業公司、樓道黨支部、業主、轄區單位負責人或骨干黨員組成的業主委員會區域型黨組織。（5）不符合以上四種組建類型的，由社區黨組織選派能力突出、群眾威望高的社區“兩委”班子成員、樓道黨支部書記等擔任業主委員會黨建工作指導員。業主委員會黨支部的建立，不僅使得業主委員會中的黨員的凝聚力和集體行動能力顯著增強，而且使得業主委員會中的非黨員委員對業主委員會集體決策的執行力和對業主委員會黨支部的向心力顯著增強。就此而言，業主委員會黨支部，好比業主委員會的主心骨，它有效地克服了以前業主委員會內部不同程度存在的互不服氣、面和心不和、各說各話、各自為政等問題。

3.健全管理機制，解決業委會缺乏規范問題

現實表明，業主委員會議事規則不規范、財務管理不透明是引發各類涉及業主委員會的維權事件和糾紛沖突的主要原因。有鑒于此，下城區下大氣力立規矩，健全管理機制。在健全業主委員會財務管理制度方面，要求使用規范文本，按照規范程序，提高收支公示頻次，杜絕隨意支出、重大支出不公示等各種財務管理亂象。在健全業主委員會議事規則方面，對于民主議事事項要求做到黨組織先議，即屬于業主大會或業主委員會民主議事范圍內的工作，一般應先由業主委員會黨支部研究討論；對于重大事項要求做到上級黨組織預審，即關系全體業主利益的重大事項，如制定和修改管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會委員、選聘和解聘物業服務企業、籌集和使用專項維修資金等，業主委員會黨支部討論后應向社區黨組織報告，聽取其意見。因為管理機制的健全，不僅更多的制度漏洞被補上，而且來自業主、業主大會、業委會黨支部、社區黨委等更多社區治理主體的外部監督被引入到業主委員會的內部管理中來，從而使得業主委員會的管理變得更加規范，其結果不僅提高了管理效率，而且減少了業主的猜疑和不信任，顯著提高了業主對業主委員會工作的滿意度。

4.理順與社區黨委關系，解決業委會缺乏向心力問題

下城區在推進業主委員會黨建工作之初，就有意識和主動地理順社區黨委與業主委員會的關系。這種關系，換言之，就是領導與被領導的關系。如果說，以前這種領導關系還是比較虛、難以落到實處的話，那么，隨著業主委員會普遍建立黨支部，這種領導關系也就有了依托和中介，進而也就落到實處了。具體工作中，社區黨委對業主委員會的領導主要有三大方面：其一是社區黨委（和社區居委會一起）主導業主委員會黨支部的組建和具體領導的換屆選舉，從而可以從源頭上對業主委員會的工作施加有效影響；其二是實行業主委員會黨支部書記與社區居委會委員或社區樓道黨支部書記的交叉任職；其三是如前所述的社區黨委對業主委員會重大事項的預審制，從而可以確保業主委員會的工作受到社區黨委的領導，服從社區工作的大局，方向不出偏。實踐表明，由于多方面的制度設計和多角度的共同施力，業主委員會對社區黨委的向心力顯著增強，對社區黨委工作的執行力顯著提升。在我們開展的問卷調查中（調查問卷總數220份，覆蓋下城區7個社區），50.45%的居民群眾認為業主委員會和社區黨委（社區居委會）關系很好，35%的居民群眾認為關系較好，兩者相加為85.45%。這也在很大程度上反映了多數居民群眾對社區黨委與業主委員會關系的認可。

5.健全聯系服務群眾機制，解決業主委員會缺乏民意輸入渠道問題

業主委員會為了更多地了解居民群眾的意見訴求，更好地回應居民群眾的利益訴求，必須建立健全業主委員會聯系服務群眾機制，暢通民意輸入渠道。在這方面，下城區各物業小區除了建立常見的值班制度之外，還建立了接待日制度，即每月利用雙休日、節假日，組織安排業主委員會委員甚或社區居委會成員和物業服務企業工作人員接待群眾來訪，聽取他們的意見建議，并在可能的情況下，現場協調解決居民群眾反映的問題。像平安居小區業主委員會確定每個月的第二個星期六的下午為業主接待日，業主委員會全體成員一起參與接待。在我們的問卷調查中，有87.73%的受訪者表示他們認識業主委員會中的任何一位成員，其中固然有參與選舉的原因，但也跟居民群眾通過接待日或上門反映問題從而認識業主委員會成員密切相關。

總之，由于上述諸多創新，下城區業主委員會黨建工作取得了顯著成效。這不僅體現在黨在今年換屆中的業主委員會中基本實現了組織覆蓋和工作覆蓋，也體現在社區黨委、業主、業主委員會、物業公司這些社區治理主體之間的關系更融洽更和諧，以及體現在業主委員會的工作成績等方面。我們的問卷調查也顯示，35.45%的被調查者認為所在小區本屆業主委員會工作成績很突出，40.91%的認為業主委員會工作成績比較突出，兩者合計為76.36%。此外，筆者調查過的平安居、興和公寓、青龍苑、清暉公寓等小區，業主物業費的繳納率都相比往年或上屆有大幅提升，大多在95%以上。所有這些事實和數據都說明，這些建立了黨支部的業主委員會的工作業績是顯著的，黨支部對業主委員會工作的促進作用是明顯的。

二、業主委員會黨建工作的待解難題

在調研過程中我們也發現，由于經濟社會發展規律、外部環境和上層制度建設等原因，下城區業主委員會黨建至今仍有一些普遍性難題亟待破解。

1.業主委員會黨建與單位黨建缺乏對接

由于城市各類物業小區的業主黨員大多是“單位人”，其組織關系在所就職的單位，如此一來，就使得業主委員會黨建面臨著與單位黨建的對接問題。對接得好，業主委員會黨建和單位黨建可以形成合力、互相促進、共同發展；沒有對接，則業主委員會黨建缺乏有力的支撐。從我們的調查來看，總體而言，下城區的業主委員會黨建與單位黨建缺乏有效對接。這不僅表現在單位黨組織普遍沒有鼓勵黨員參與業主委員會的選舉，更表現在少數黨員以各種理由拖欠物業費，成為小區的“老賴”，而所在單位黨組織對此毫不知情，或者即便知情，也聽之任之。共產黨員的先進性是一貫的，是不分場合的。少數共產黨員之所以在單位當先進、在小區當后進，重要原因正在于業主委員會黨建與單位黨建缺乏對接，從而使得他們有漏洞可鉆。

2.業主委員會黨建與行業黨建缺乏配合

如前所述，業主委員會黨建的重要內容是協調其與物業服務企業的關系。要使業主委員會與物業服務企業同心同德、并肩而行，除了需要上級黨委（主要是黨委組織部門）作為業主委員會黨建的主要推手外，還需要物業服務企業背后也有強有力的推手推動它積極參與和配合業主委員會黨建，唯此才能同向用力并形成合力。否則，必然陷入一方熱一方冷、一方積極一方消極的困境。而要推動物業服務企業積極參與和配合業主委員會黨建，就必須加強物業服務這一行業的黨建工作。從目前來看，下城區至今尚未成立物業服務行業協會的黨組織，而且少數物業公司即使有3個以上黨員，也沒有建立黨組織，此外，部分物業服務企業的黨員在社區黨委組織的活動和各種黨員參與的工作中也往往缺位缺席。所有這些都表明，業主委員會黨建與行業黨建至今缺乏有效的配合，而這必然使得物業服務企業及其黨員缺乏政治意識和大局意識，缺乏配合和支持業主委員會工作的主動性和積極性，缺乏作為社區治理主體的意識和缺乏共產黨員應有的先鋒模范作用。

3.業主委員會黨支部缺乏合適書記人選

業主委員會黨建的核心是組建業主委員會黨支部，而業主委員會黨支部建成后能否發揮作用又主要取決于黨支部書記。從下城區業主委員會黨建工作的實踐來看，業主委員會黨支部物色合適書記人選難度較大、余地較小。其原因一方面如前所述，社區黨員參與業委會選舉的意識不強、態度不積極，個別物業矛盾長期激化的小區，黨員骨干甚至對參與業委會工作有畏懼心理。這就從源頭上導致優秀黨支部書記的人選供給不足。另一方面的原因在于，小區業主委員會黨支部的合適書記人選往往也是樓道和網格的骨干力量，甚至本身就是樓道黨支部書記。由于兩邊工作都很重要，社區黨委書記往往面臨顧得了這一頭顧不了那一頭的困境，使得他們在物色業主委員會黨支部書記人選時頗費躊躇、難以抉擇。

4.業主委員會黨組織缺乏運作費用

目前，下城區和國內其他地方一樣，都由政府財政根據不同標準為農村、社區、新經濟新社會組織、機關事業單位等各領域的黨委、總支、支部等不同規模的基層黨組織提供活動經費。由于業主委員會黨支部是新生事物，是上述領域之外的新建立的一類基層黨組織，無論是下城區委還是更高級別黨組織都沒有出臺文件，對業主委員會黨支部的活動經費作出明確規定，如此必然影響業主委員會黨支部尤其是獨立黨支部的運作，影響其教育管理工作的開展。

三、業主委員會黨建的未來發展

完善業主委員會黨建工作，必須按照引領業主委員會治理、促進城市社區治理的目標，堅持系統思維、法治思維、底線思維、創新思維，突出問題導向，加強制度建設，加大工作力度，推動業主委員會黨建百尺竿頭更進一步。針對上述待解難題，課題組提出如下破題之策。

1.完善頂層制度設計

跟業主委員會黨建關系最密切的頂層制度主要涉及國務院制定的《物業管理條例》、各地省級立法機關和部分副省級城市立法機關制定的地方性《物業管理條例》以及國務院住房和城鄉建設部制定的《業主大會和業主委員會指導規則》等。為了適應形勢發展需要，更好地指導實踐，這些法規和部門制度自然應當與時俱進地修訂和完善。在這些法規和部門制度的修訂和完善工作中，可對成立業主委員會黨支部、業主委員會接受黨支部的領導、制定小區業主公約等內容作出明確和強制性規定，如此必將使得各地推進業主委員會黨建獲得有力的制度支持。在這方面，我們必須有足夠的制度自信。我們必須認識到，中國最大特色就是“黨的領導”，中國所有制度和實踐創新必須基于和符合這個最大特色。可以說，在城市社區治理中堅持黨的領導是城市基層黨建的普遍規律，在業主委員會建立黨支部是完善業主委員會治理的基本原則，是社會主義中國這一空間維度為城市基層黨建和業主委員會治理帶來的質的規定性。我們不能因為社區治理和業主委員會治理中嵌入了黨的領導、建立了黨的基層組織，與西方做法不同，而缺乏底氣、羞于出口、自我否定。

2.完善單位黨建考核

隨著習近平總書記提出的正確黨建政績觀在各地的貫徹落實，各機關事業單位對黨建越來越重視，考核越來越嚴。但這里面也有個進一步完善考核制度的問題。例如，可以考慮將單位黨員參與所在小區業主委員會選舉、參與社區黨組織開展的公益服務活動、參與樓道黨支部活動、繳納物業費情況等作為考核內容，黨員評先評優和提拔必須查詢其繳納物業費情況，等等，如此不僅有助于單位黨組織加強對黨員的管理，有助于黨員更加全面和更好地展示黨員先進性，也有助于業主委員會黨建工作的開展。

3.推動物業行業黨建

各地可以在縣（區、市）層面建立物業服務企業的行業協會黨組織，將就職于轄區物業服務企業的流動黨員或者所在物業服務企業總部距離較遠的黨員納入其中，通過定期開展主題黨日活動、網上學習交流等途徑，對其開展經常性教育管理，以使得他們增強黨性觀念、組織歸屬感和黨員的榮譽感責任感，始終保持和展示黨員先進性。同時，行業協會黨組織必須將黨員參與配合所在社區和小區的黨委、居委會、業主委員會、業主委員會黨支部的工作和活動，作為黨員民主評議、黨員先鋒指數管理、黨員評先評優的重要內容和重要依據。

4.加強知識經驗學習

業主委員會要成為能夠勝任工作的“大管家”，首先要堅持終身學習理念，自我加壓，積極學習相關法律法規和群眾工作、財務、招投標等方面的知識和經驗，多向專業人士請教。地方黨委組織部門和政府住建部門也應通過邀請專家講課、邀請先進典型分享經驗、召開經驗交流會、召開工作現場會等形式，加強對業主委員會委員尤其是其中的黨員委員的業務培訓，使得他們成為廣大業主信任和贊賞的內行。特別值得指出的是，業主委員會的學習不僅包括業務知識，而且包括工作經驗，尤其是群眾工作經驗。畢竟，業主委員會作為所有居民群眾的“大管家”，必須經常跟居民群眾打交道，必須學會做群眾工作。課題組在調研過程中也聽聞多位領導業主委員會工作卓有成效的老黨員，講述他們在工作過程中實踐反復登門、軟磨硬泡、援引制度規定、征集居民意見等群眾工作方法的生動事跡和良好效果，由此啟示我們，業主委員會黨支部在面對業主這群身邊特殊的群眾時，必須祭出群眾路線等黨的傳統法寶，必須學會群眾工作等黨的傳統經驗，唯此才能做好業主委員會各項工作，既服務群眾又引領群眾，既不做官僚主義者又不做尾巴主義者。

5.保障黨建工作經費

黨建工作經費事關業主委員會黨支部的組織運轉和工作開展。考慮到業主委員會的收支有嚴格要求，且業主高度關注，因而，業主委員會黨支部的黨建工作經費不宜在業主委員會的工作經費中列支，而應由政府財政解決。具體而言，業主委員會獨立黨支部應該和其他基層黨組織一樣，獲得政府提供的同等標準的黨建工作經費保障；聯合黨支部、臨時黨支部、區域型黨組織的黨建工作經費則可以有所不同。此外，對于主題黨日集體學習等黨建工作，社區黨委或其下屬黨支部應將轄區內的業主委員會黨支部考慮進去，做到一起學習、一同參與、一并組織，以盡量減少業主委員會的工作經費支出。

注釋

①習近平：《決勝全面建成小康社會 奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利》，《人民日報》2017年10月28日。

②林志偉：《社區自治管理AB面：一個凈“賺”百萬，一個被迫走老路》，《南方周末》2017年8月17日。

責任編輯：浩 淼 文 刀

Abstract：The party building of the owners′ committee is an important part of urban grassroots party building， which concerns the consolidation of the ruling foundation of the party and the harmony of grassroots society community in the city. In order to solve the problems of lack of positive energy， the core， management norms， centripetal force， public opinion input channel and cooperation with the property company， Xiacheng district of Hangzhou city first explored the practice of mobilizing party members to participate in the election， implementing the "4 + 1" model， perfecting the management mechanism， and straightening out the relationship with the Party committee. Its experience is worth approving and promoting. Because of the external environment and the construction of the upper system， there are some common problems in the party building of the owner committee， which should be solved by perfecting the party building assessment， promoting the construction of the party building in the property industry， strengthening the design of the top level system and ensuring the funds for the party construction work.

Key words：owners′ committee； property management company； party building； community governance