淺析“阿米巴經營模式”在物業公司的運用

林敏

摘 要：隨著運營成本尤其是人力資源成本快速上漲并成為長期趨勢，物業管理公司的生存空間不斷被擠壓。如何提高物業公司的盈利水平是物業公司迫切需要解決的問題。本文從改變物業公司的經營管理模式入手，在分析物業公司引入“阿米巴經營模式”的重要性基礎上，探討了“阿米巴經營模式”如何在企業具體運用，并分析了物業公司實施“阿米巴經營模式”的關鍵點。

關鍵詞：阿米巴經營模式 物業公司 會計七原則

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）01（c）-010-02

近年來物業運營成本尤其是人力資源成本快速上漲并成為長期趨勢時，物業管理公司的生存空間不斷被擠壓。科技的快速發展尤其是移動互聯網的發展必將改變許多商業組織的生存與發展方式，也必將改變人們的生活方式。面對企業外部經營環境的變化，如何才能讓企業長期可持續發展，這是擺在物業經營者面前一個重要的課題。

“阿米巴經營”是企業者掌握企業各個部門以及企業整體的真實狀況的管理方法。阿米巴經營就是把公司組織劃分成一個一個小集體，稱之為“阿米巴”，在公司內部挑選阿米巴長，把阿米巴的經營委托給阿米巴長。用這種方法可以培養許多具備經營者意識的領導人，并實現全員參與經營。各個阿米巴的領導者就像是經營者一樣經營自己的阿米巴，在會計核算年度開始之前，公司通過自下而上的方式制定這一年的經營目標，并同時確認好每個阿米巴必須完成的績效目標。于是為了完成公司的年度計劃目標，各個阿米巴領導者每個月自己制定工作計劃和安排，集結阿米巴內部所有人員的智慧，來逐步完成阿米巴自己的目標。而要實現這種經營方式，就需要有能夠準確并即時提供經營數據的部門的結算制度。阿米巴領導者和其成員可以根據這些即時的經營數據來調整和運轉自己的阿米巴，并積極地為達成共同目標而努力。

物業公司實施阿米巴經營，將管理處的工作作為公司新的戰略中心，其目標是推動組織結構的柔性化和工作實現彈性制，營造“自主經營、自負盈虧、自我發展”的管理處經營環境，培育管理處經理的經營者意識，形成管理處全員參與經營氛圍，減少各級管控成本，優化物業服務流程，將管理處物業服務成本控制在合理的范圍內。

1 “阿米巴經營模式”如何在物業公司具體運用

1.1 正確理解和貫徹執行企業經營的原點——“會計七原則”

引進“阿米巴經營”，并最終取得成功的企業，企業經營者們無不正確理解企業經營的原點—— “會計七原則”，并貫徹執行了這七條原則。會計七原則分別是：現金本位經營原則，一一對應原則，筋肉堅實原則，完美主義原則，多重確認原則，提升效益原則，玻璃般透明經營原則。

（1）現金本位經營原則。就是把焦點集中在“現金的流動”上，依據事物的本質，實事求是地經營企業。當月的事業活動所產生的現金流動要全部如實地反映到結算表上。

（2）一一對應原則。在經營活動中只要物品和金錢流動，表示這種流動結果的票據，就要一一對應地附上，必須做確實的處理。即時確認所發生的一切事實，將它們置于玻璃般透明的管理之下。物品流動、資金流動必然開票，用票據加以確認，這樣做數字就能如實地反映事實。

（3）筋肉堅實的原則。在企業里不能有不產生利潤的庫存和設備。必須對長期滯留的庫存進行嚴格的管理，不允許將賣不掉的商品長期計在資產中，應盡早處理滯銷商品，讓資產保持健康的狀態，計算出企業真實的利潤。同時避免重復過度的投資設備及其他固定資產投資，以減少折舊費。對原材料等物品的采購，堅持“即用即買的原則”。

（4）完美主義原則。不允許曖昧和妥協，所有工作都要追求完美，具體到每個細節，這是企業經營中應該采取的基本態度。

（5）多重確認的原則。在所有的業務活動中貫徹多重確認原則，不僅可以提高業務本身的可靠性，而且可以保持公司組織的健康健全，也是發現和防止錯誤的技術性手段。讓兩個以上的人和部門互相審核，互相確認，由此推進工作。

（6）提升效益的原則。提升核算效益，增加現金流量，強化財務體制是企業持續發展的前提。企業會計最重要的使命就是幫助企業提高經濟效益。為了提高效益，增加銷售額是理所當然的，但與此同時還必須提高商品和服務的附加價值。

（7）玻璃般透明經營的原則。阿米巴經營的目標是全員參與經營，這就要求不僅經營者要掌握公司的現狀，全體員工也要能看清公司的經營狀況，能看到經營者在做什么，這就是所謂“玻璃般透明”。企業在學習阿米巴，導入阿米巴生產經營的時候，經營者們、管理處經理要先正確理解會計七原則，在公司內部實行意識改革，并用經營哲學武裝全體員工的頭腦并實現文化落地。然后正確設置企業的利潤中心和成本中心。這是順利運行阿米巴的關鍵。要做到這一點，就需要理順和明確公司各個部門的職責，理順公司整個業務流程，以及發生成本，產生利潤的“點”。甚至需要我們來調整現存的組織形態，重新構建適合阿米巴經營的組織架構。

1.2 以阿米巴結算表實現全員經營（精致的分部門核算制度）

領導者為了經營自己的阿米巴，必須通過數字來把握自己阿米巴的情況。在導入阿米巴經營時必須有一個人專門收集并加工這些信息，讓領導者門需要時就能馬上使用這些信息的部門。要收集的信息，包括當月物業服務經營收入（物業服務費，露天停車費，室內停車費，增值服務費），物業場所租賃收入（店面租金收入，住宅租賃收入，場地收入，特約收入），增值稅稅額，經營收入（稅后），主營業務稅金及附加，物業管理直接成本（物業經營維護成本：設施設備維修養護支出，維序員隊費用，綠化費用支出，保潔費用支出，其他成本費用）。每一條信息都需要在信息系統的支持下隨時把握，要做到即使沒有經營會議，也能讓每一個阿米巴領導者在第一時間獲得第一手資料。

運用“單位時間附加價值結算表”這種像家庭收支表一樣的賬目表，對每個阿米巴的營業額、除人工費外的經費、差額收益、總勞動時間等進行即時的細致管理。單位時間附加價值是用差額收益除以總勞動時間算出來的，所以即便是阿米巴的規模大小不一，其收益也能夠簡單地進行比較。通過單位時間附加價值這個指標，我們可以看出阿米巴的經營效率怎樣，同時讓每個員工都能知道自己怎樣工作會為公司帶來多大的利潤，怎樣做才能增大作為自己工資來源的附加價值等。可以說，單位時間附加價值是刺激阿米巴進行創新、提高效率的重要指標。

在導入阿米巴經營的時候，首先需要將企業的組織分成兩類；能夠創造出利潤的結算部門，以間接部門為主的只能作為成本中心的非結算部門。阿米巴組織主要在結算部門內部進行設置。非結算部門的經費和成本，會在結算部門的阿米巴之間進行分攤。

每個物業項目服務處能夠明確收入，能夠算出為了取得這些收入而支出的費用，每個物業項目服務處就是一個獨立核算的部門，就是一個天然的阿米巴。

將各項目管理處的結算表，各職能部門的結算表統合起來就能生成整個公司的月度結算表，由于結算表里面沒有算入人工費，所以要從結算表上差額收益中扣除人工費之后，得到的才是財務會計上稅前利潤。

1.3 應用結算表的數據提高經營業績

企業的經營層、各物業項目管理處主任（阿米巴領導）可以圍繞結算管理表來開展各自的經營管理工作。對于企業經營層來講最重要的利潤目標的達成，自然而然地就成為每個阿米巴領導者最重要的目標。所以企業的經營會議就能夠圍繞這些結算管理表來進行。

公司應在每月月初召開由總經理主持的績效報告經營會議。績效報告會討論的內容是：如何削減經營、如何增加利潤。績效報告會是公司級別的，各個部門與阿米巴長匯報自己業績和經營成果的經營會議。這個會議目的是“推進經費削減”和“提高干部的數字意識”。在績效報告會上，各個物業管理處阿米巴長針對各自的年度計劃和當月的實際結果，逐條逐項詳細解釋兩者之間產生的差額。如果無法通過提高營業額來填補目標值（計劃值）的差異，那削減經費開支便成了當然的選擇。經費是為了確保利潤而花費的東西，如果不能按計劃完成利潤目標，即便是年度計劃記載了有關費用項目，也不能100%執行。

每個物業管理處阿米巴的實支狀況每天會統計并展示出來（物業管理費收入通過ETS收費系統），到了一個月的后半期，阿米巴領導者就能大概知道月初設定的目標值是否能夠順利完成。也就是說，阿米巴的領導者和成員都能隨時隨地把握自己阿米巴的經營狀況。如果目標達成并不是很順利，那阿米巴領導者就必須組織大家一起出謀劃策，考慮增加利潤的方法并執行。增加利潤的方法總結起來有三個：增加營業額；削減經費開支；減少勞動時間（提高單位時間附加價值=提高生產效率），每個阿米巴的領導者都會與其阿米巴成員一起從這三個方面進行努力和奮斗。經過這樣的經驗積累，公司可以培育出大量擁有經營意識的人才。

經營管理部門是阿米巴能否正常運營的關鍵部門，經營管理部門負責把每個阿米巴的經營收入、差額收益、單位時間附加價值等的實際數字在月末收集起來，并在月初將最終數字結果通知到每個阿米巴。同時檢查這些數字的正解性。經營管理部門是處理整個公司經營數據的部門，為了把好經營之舵，它承擔了正確收集和匯總重要經營信息的作用和責任。

2 物業公司實施阿米巴經營模式的關鍵點

2.1 重建物業運營平臺

將公司現行傳統的、僵化的剛性金字塔結構管控組織模式改進為創新的、活化的柔性扁平化結構管控組織模式。成立人力資源部、財務中心部、運營管理部、工程技術部，為管理處提供人力、財務、工程技術等方面的專業支持。

2.2 優化物業運營資源

通過IT系統以自動流程替代重復步驟的標準化流程，通過PDA移動終端及呼叫服務中心優化人力資源配置并提高工作效率，通過實施管理處經理兼管多個管理處、專業主管任務代理服務，提高人均效能。

隨著阿米巴計劃的各項措施不斷推進實施，將陸續節約一定數量的人力資源，不但可以有效降低成本，還可解決公司快速擴張而造成的人力資源緊張問題。

參考文獻

[1] 稻盛和夫.經營與會計[M].北京：東方出版社，2013.

[2] 稻盛和夫.阿米巴經營[M].北京：中國大百科全書出版社， 2016.

[3] 森田直行.阿米巴經營（實戰篇）[M].北京：機械工業出版社， 2015.