養老機構盈利模式影響因素研究

宋煜凱 馬昕宇

〔內容提要〕 本文通過對養老機構利益相關者進行識別，闡述了各利益相關者在融資及運營過程中如何對養老機構盈利模式產生影響，分析了養老機構盈利模式存在的問題，并針對存在的問題提出相應對策建議。

〔關鍵詞〕 養老機構 盈利模式 影響因素

人口老齡化已經成為一個引起世界各國廣泛關注的社會問題。根據最近一次人口普查公布的數據顯示，我國60歲及以上人口數量占人口總數的13.26%，年齡大于65歲的占8.87%。老年人口的增加擴大了這一群體的消費規模。養老產業以養老機構為載體，通過提供滿足老年人醫療護理及休閑娛樂等需求的服務，逐漸形成了一個日益完善的新興產業，拓展成為產業鏈。目前，養老分為三種主要方式，即居家養老、社會養老、機構養老。本文重點論述為機構養老。

一、養老機構利益相關者識別

通過分析國內外眾多學者的研究成果，廣義上講，利益相關者被規定為“因公司活動受益或受損，能夠影響公司目標或被公司目標實現的過程而影響的人或團體”；而狹義上講，利益相關者是“在公司中投入了有意義的實質性價值物的人或團體”。

養老機構是為老年人提供集中居住和照料服務的機構，本文研究的養老機構是中高端的養老綜合體，是市場化、盈利性的機構，非公辦民營非盈利的養老機構。養老機構項目首先由投資機構對該項目進行分析，在政府報備通過后進行該項目規劃，其中包括開發、融資、建造和持有經營。養老機構引入了保險、醫療、保健、護理等內容，通過將相關產品或服務出售給有意愿購買的老年人以此來回籠成本、獲取利潤。

養老機構項目從始至終，利益相關者包括投資人、政府、運營商、金融機構、相關機構、消費者、同行業競爭者等。

二、養老機構利益相關者對盈利模式的影響分析

利益相關者最引人關注的影響是對盈利模式的影響。

1.政府。養老機構具有投資額大，資本回收期長的特點，這一特點使其融資過程中存在著融資途徑受限、融資數量有限的情況。同時，我國針對養老機構高昂的開發費用、運營成本的現有政策較少，使其發展受限。

2.運營商。養老機構的運營商負責項目建成后的運營和租賃。在養老機構的持有模式，運營商負責整個養老服務系統的運轉，因此承擔了很大的經營風險。現階段我國養老機構的管理模式存在如下問題。一是產品定位不準確，在市場需求分析上存在偏差，且溝通渠道建立沒有達到標準，尚未形成有效的雙向溝通，導致消費者流失現象。二是管理體制尚未形成系統化，管理流程尚不完善，忽略了提供服務是養老產業的核心，在管理方面沒有達到精細化管理的要求。三是缺少專業服務人員，且服務人員的專業能力未達到理想水平。四是各服務環節的銜接不暢，內部各機構之間的串聯沒有形成體系。

3.金融機構。養老機構融資需求大的特點使其不可缺少金融機構的支持，否則資金受限在今后的發展中只會困難重重。養老機構融資模式相對復雜，對盈利模式的影響較大，具有以下特征。一是投資成本大、資金占用周期長，銀行貸款融資受限。養老機構資金回收期約10-15年，而銀行及其他金融機構都更偏好短期投資，同時銀行貸款融資利息高的特點導致資金成本較大，養老機構存在到期無法償還的風險，因此銀行始終保持謹慎態度。銀行融資空間受限，缺少流動性資金支持使得養老機構的融資難度系數高于一般的房地產開發。二是房企、險資、央企呈三足鼎立之勢。養老機構把養老元素注入房地產開發中，給房地產企業帶來了新鮮血液，目前以萬科、保利為代表投資養老機構的房地產企業已達30%左右；險資企業投資養老機構，不僅能與保險產品融合，而且能夠實現較高的投資回報率，但當下壽險企業對養老機構的開發中存在著產品定位不準確、險種與養老機構的融合度不高等問題；中石化、中國水電等央企雖然起步晚，但來勢兇猛、大筆出手，未來趕超之勢不容小覷。三是專業化金融服務體系尚未形成，缺少政策支持。我國金融服務業目前還沒有面向養老機構融資方面開設專業性咨詢業務，也沒有金融產品適用于養老機構的融資特點，融資服務體系對其的支持力度不夠。

4.相關機構。養老機構投資的核心是為消費者提供他們所需要的養老服務來滿足他們的養老需求。因此養老機構所包含的各種服務機構，醫療機構、娛樂機構等的運營都與養老機構的盈利模式密不可分。

5.消費者。在產業的盈利模式中，消費者是支撐企業實現盈利的重要群體。消費者通過消費使得企業獲得利潤，養老機構持有模式中，企業通過每月收取租金及服務費收回資金，進行資金周轉，使得項目得以運營，并在長時間運營后回籠資本實現盈利。

6.同行業競爭者。現階段，涉足養老機構的企業眾多，形成了激烈的競爭之勢。一個企業的盈利難免受到同行的影響，競爭者之間的盈利呈現著此消彼長之勢。

三、養老機構盈利模式相關建議

1.初期投資成本大是養老機構面臨的嚴峻問題，所以正確分析市場形勢，選擇土地成本較低且消費潛力大的區位進行開發。同時，投資機構在投資前同樣需要注意的是，要對自身資金狀況以及開發成本進行正確評估，選擇適合自己的開發模式。

2.政府應加大對養老產業的扶持力度。出臺相關政策，降低稅收標準及土地價格、增加建設補貼、運營補貼與公立養老機構享受同等待遇，拓寬融資途徑、改善融資環境，切實解決養老機構融資費用高的問題。在政府審批養老服務設施用地時，給予土地獲取、審批時間等方面綠色通道，會吸引更多企業投身到這一領域。

3.銀行貸款雖然作為養老機構最主要的融資渠道，但是融資空間有限，難以滿足融資需求，還需積極拓展融資渠道，并努力降低資金成本，減少投資成本，降低投資風險。同時，完善養老機構融資服務體系，專業的養老咨詢可以為養老機構的融資所面臨的問題提供專業的融資建議。

4.運營商應培養專業型管理人才、提高管理效率并進行準確的市場定位。在對服務人員管理方面，應提高養老服務的準入門檻，提高服務人員綜合素質，吸納專業型人才；在提供養老服務方面，應實現精細化管理；同時，應進行準確的市場分析，合理定位產品，實現市場空間更大化。

四、結論

本文基于人口老齡化這一社會背景，著眼于養老機構的盈利模式，以利益相關者理論為基礎進行分析，識別并分析了影響養老機構盈利的主要利益相關者，并進一步分析養老機構的盈利模式，得出以下結論：影響養老機構盈利的關鍵因素有土地價格、開發成本、融資模式、管理模式。養老機構在選擇區位時應對周邊土地市場及競品市場進行深入了解，選擇合適區位。在融資方面，養老機構在融資過程中會出現融資渠道狹窄等問題，而項目資金需求大，因此，拓寬融資路徑，改善融資環境對項目的健康發展意義重大。同時，完善管理體制，培養專業化服務人員，形成經營特色及品牌效應，可以吸引更多消費群體，擴大收入來源，實現更多的盈利。

（作者單位：沈陽建筑大學商學院）

責任編輯：宋 爽