淺談投資性不動產計量模式

劉星奇 李學峰

摘 要：本文對投資性房地產的范圍及兩種計量模式進行介紹，分析了投資性房地產計量模式的應用現狀，指出選取投資性房地產計量模式的原因，對投資性房地產計量模式優化提出建議。

關鍵詞：投資性房地產 成本 公允價值 計量模式

中圖分類號：F832.48 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）06（b）-027-02

1 投資性房地產的范圍

投資性房地產是企業一項重要的非流動資產，是指為賺取租金、資本增值或兩者兼而有之而持有的項目，需要單獨計量和出售。該資產多見于房地產企業，由于我國市場經濟的不斷發展，以及房地產行業的繁榮，許多非房地產企業也會持有投資性房地產，因此投資性房地產在企業中的地位越來越重要。投資性房地產可以是土地使用權也可以是房產，有三個判定條件：經過專業人員的分析，判斷其能創造流入企業的經濟利益；該地產取得成本能夠準確估量；該地產為正規合法的房產商提供。

投資性房地產可以是自行開發，亦可以是通過出讓或轉讓而取得。企業有意愿將土地使用權和建筑物出租，但并未開始出租時，不能劃分為投資性房地產，除非董事會發出書面協議，決定該資產不會在短期內改變意圖，在這種情況下雖未簽訂協議，也可以算作投資性房地產。該資產前期已經有過租賃經歷，因各種原因暫時閑置，持有目的仍然是出租的情況下，仍然將其確定為投資性房地產。投資性房地產的所有權需是企業自身，若企業的建筑物、土地使用權是向其他單位或個人租賃，即便持有意圖仍是出租，也不能劃分為投資性房地產。若該資產是由母公司出租給子公司，則是一項內部交易，資產所屬方為母公司。

閑置的目的是增值轉讓的土地使用權，可以認定為投資性房地產，但按照國家法律法規規定需要閑置的土地使用權不包括在內。自用的房產和作為存貨的商品房，即便持有目的是以備增值，也不能認定為投資性房地產。

2 投資性房地產的計量模式

2.1 成本模式

成本模式是計量投資性房地產的傳統模式，具有悠久的歷史，與固定資產計量模式相似。這種模式比較簡便，以成本價格入賬，每月計提折舊，資產負債表日檢測是否有減值即可，目前仍是大多數企業采用的計量模式。成本模式下，每一筆金額都有據可查，比較穩定。但是成本模式不能反映投資性房地產的價格波動，賬面價格往往與公允價值不符，計量模式過于保守，不考慮市場環境，折舊計提到規定年限，殘值過低，這些弊端都會使企業管理者作出錯誤的決策。

2.2 公允價值模式

公允價值模式雖然已經有了一段歷史，但是現在仍處于探索階段，專家學者對這種計量模式褒貶不一。

公允價值模式最大的特點就是要隨著市場價值的變化而變化，這種計量模式能夠真實反映投資性房地產的真實價值，對信息使用者的決策更有利。能規避通貨膨脹帶來的弊端，有利于企業的資本保全，更符合市場環境。公允價值計量模式也是一種合理的配比，隨著企業的發展，周圍環境的變化確定這項資產的價格，而不是一成不變的。

公允價值計量也存在一些弊端，選擇這種模式有一定限制，需要企業能持續準確地獲取資產公允價值，公允價值的信息獲取存在一些難度，也存在人為因素的影響，所以一些學者認為，公允價值為企業虛構利潤提供了可能性。

3 投資性房地產計量模式的應用現狀

3.1 成本模式是主流，公允價值模式緩慢增長

在實際工作中，大多數企業仍然選擇成本模式計量，只有少數企業會應用公允價值模式。直至2018年，采用成本模式的上市公司高達90%，采用公允價值模式的企業不超過10%。對于投資性房地產的兩種常用計量模式一直有著諸多爭議，尤其是公允價值計量模式。1998年，我國首次采用公允價值計量模式，由于許多企業濫用此方法計量企業多項資產，以粉飾經營成果的現象，嚴重影響了企業真實財務狀況，因此2001年我國開始規避使用公允價值計量模式，直到2007年才重新啟用并被大規模推廣。不過爭議并沒有消減，公允價值計量依然是會計研究領域的熱門話題，公允價值的優勢也不斷得到重視，運用公允價值的企業逐漸增多。

3.2 獲取公允價值的方法沒有統一

在實務中，投資性房地產公允價值的確定方法沒有統一的標準和規定，一般采用的方法主要由資產評估機構的專業評估確定、參考同類或類似房地產市場價格確定、通過對第三方調查報告的分析確定。為了調查公允價值獲取的方式，選取了2016年國內房產市場前百強中采用公允價值計量投資性房地產的上市公司20家，發現10家企業聘請外部專業機構對投資性房地產的價格進行評估，5家企業比照市場上同類資產的價格，3家用聘請的第三方評估報告確定資產價格，還有2家公司并未詳細說明其投資性房地產的公允價值是如何獲取的。由此可以看出，公允價值的獲取方法在上市公司中存在著許多不同之處，這就對企業之間的信息可比制造了障礙，況且有少部分企業沒有披露公允價值的獲取模式，這種情況急需進一步規范。

4 選取計量模式的原因

4.1 選取成本計量模式的原因

4.1.1 出于謹慎性原則

《企業會計準則第3號——投資性房地產》對于投資性房地產計量模式作出了明確規定，若選取公允價值計量需滿足兩個條件，當地對該資產有活躍的交易市場以及能夠在該市場中持續獲取資產的準確價格。不僅如此，為防止企業利用會計政策隨意轉換該資產的計量模式，企業會計準則對此也作出了限制，上市公司在滿足一定條件之后才能變更計量模式，一旦變更，不得轉回，且只能從成本模式轉換為公允價值模式，公允價值模式一經選擇，不得改變。由于對該項資產計量模式比較嚴格，企業對計量模式的選擇會謹慎小心，公允價值的獲取需要有足夠的專業技術和合適活躍的相關市場，為了減少計量模式對企業自身所持資產的影響，規避公允價值模式比較穩妥。選取成本模式未來還有轉換的可能性，所以出于穩妥性考慮，大多數企業對于成本模式更為偏愛。

4.1.2 平穩利潤的需求

近年來，由于國內外學者對企業利潤波動性的關注，認為利潤平滑才是企業利潤增長的最佳方式，國外研究學者對500名上市公司的財務主管進行問卷調查，有80%以上的財務主管傾向于利潤平滑。企業管理者為了這一目標，在可以控制的范圍內選擇會計計量模式是沒有辦法避免的。企業一旦采用公允價值模式，因價格波動而產生的公允價值變動損益會影響企業的凈收益，從而給企業利潤帶來許多不確定因素。由于我國政府對房地產行業的宏觀調控，房地產價格波動不止來自于市場環境，還有國家政策的影響，企業債權人和管理者會認為企業利潤波動是投資性房地產的影響，為了避免這種情況的發生，多數企業會兩種計量模式中選取成本模式，以此來確保企業平穩的發展。

4.1.3 受托責任觀的影響

受托責任觀是一種契約的方式，所有者也稱為委托者，將經營權交給管理者即受托方。此時，委托方最關注的就是企業的經營成果和管理者的業績。因此，受托方為了保持企業財務信息及經營成果的穩定性，減少因不確定因素導致的價格波動，受托方更容易選擇成本模式計量投資性房地產。

4.2 選取公允價值模式的原因

4.2.1 決策有用觀的影響

決策有用觀，更強調財務信息對決策的影響力，認為信息使用者需要從財務報告中獲得有用信息。財務報告不單單是對過去的事項進行記錄反映，還應該對企業有重大影響的事項進行分析和預測，會計更注重前瞻性。在此時，成本模式便不能夠滿足企業需求了。企業在市場中處于的地位以及市場行情，都能夠從公允價值中反映出來。用公允價值計量投資性房地產，本身就是一種分析和預測，因此公允價值模式更符合決策有用觀。

4.2.2 改善企業資本結構

投資性房地產轉變計量模式時，都會因此改變資本結構，增加企業所有者權益的金額。對于大多數企業而言，轉變為公允價值模式，都會增加企業資產，降低資產負債率，對企業財務賬面進行調節，能使企業提供的財務信息看上去更加樂觀，從而提高企業形象，增強投資性企業所有者對企業償債能力的信心，上市公司會因此獲得更好的融資機會，有利于其在資本市場的發展。

5 對投資性房地產計量模式優化的建議

5.1 提高成本模式中投資性房地產的殘值率

對于大多數選取成本模式的企業而言，投資性房地產提滿折舊后的殘值，遠遠低于該資產在市場中的真實價格。低估資產對企業來說，是一種資源浪費，對于信息使用者來說，是一種決策誤導。因此應對企業該項資產的殘值進行規范，以免過度低估。

5.2 建立完善的房地產評估機制

完善的房地產評估機制，能夠確保投資性房地產公允價值的取得。建立該機制，首先要提高專業人員的執業水平，保證其獨立性。其次，推進評估機制的相關法規，確保評估活動合理合法。最后加大對地產評估的技術研究，提高地產評估質量。

參考文獻

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