我國城市住宅建設用地使用權續期制度思考

袁如嬌

（100089 中央民族大學 北京）

一、我國城市住宅建設用地使用權現狀

住宅是每個公民的基本財產，對于大多數人來說，住宅是個人生活、隱私、休息等重要功能集于一體的私人場所。住宅存在的前提是土地，二者有著密不可分的關系，并且土地作為一種不可再生的資源，其在價值上有著不斷增值的自然屬性。我國《土地管理法》第八條明確規定：“城市建設用地的土地屬于國家所有[1]。”人們在商品房交易中買賣的只是住宅的使用權而不是所有權，并且在土地使用年限到期時國家可以根據需要收回土地的使用權。而不同使用類型的土地使用權期限是不一致的，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：“土地使用權出讓的最高年限分別是：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年[2]。”每一塊土地的使用年限，由政府和土地使用者在不同類型的土地的最高年限內自由約定。

2009年我國青島出現了城市住宅建設用地使用權到期的第一個案例。溫州一位市民在青島購買了一套二手房，在她辦理房產過戶時發現，這套住宅的土地使用年限僅僅只有20年，因其土地使用權到期而無法辦理房產證。過戶需要補繳土地使用款，補繳款數額幾乎達到房屋總價值的一半。高額的補繳款使建設用地使用權制度的缺陷慢慢顯現出來。無獨有偶，包括重慶、深圳等地區也出現了類似的問題。

二、城市住宅建設用地使用權的概念

建設用地使用權，根據我國《物權法》第一百三十五的規定：“是指單位或個人依法申請的經國家土地管理部門批準取得的對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，使用權人有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施[3]。”所以城市住宅建設用地使用權是指對國家規劃用作城市住宅的土地，經向有關部門申請獲準后，可在土地上進行城市住宅建設，并進行占有、使用和收益的權利，并對土地上的建筑物享有所有權。

三、我國城市住宅建設用地使用權出現的問題

第一例使用權到期房反映了我國住宅建設用地使用權續期制度的漏洞，雖然我國采用“房隨地走”的一致性原則，但是由于城市建設用地使用權是有70年期限的限制，土地的使用權的限期與房屋永久的所有權之間的矛盾就產生了。究竟土地的使用權到期后應該如何處理好土地與其上的建筑物之間的矛盾成為現在的難題。由此只能往《物權法》上尋求解決辦法，2007年出臺的《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期[4]。”但是簡單的“自動續期”四個字卻并沒有徹底解決兩者的矛盾，究竟到期該如何自動續期，續期的方式、時間、次數等均沒有明確的解決辦法。

四、當前城市住宅建設用地的法律規定與管理辦法

從目前我國建設用地的使用權來看沒有具體的法律條文或者司法解釋來規范這一問題。城市住宅的建設用地所有權歸于國家，由政府統一管理。在2007年物權法出臺以前城市住宅建設用地使用權到期處理問題一直處于不完善的狀態，各個省市地方有自己單獨的管理條例，一直沒有統一的規范。其中，《城市房地產管理法》第22條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使權人需要繼續享有土地使用權的，應當最遲于土地使用權屆滿前一年申請續期，除不符合續期情況的，應當予以批準，但根據社會公共利益需要收回該土地的除外。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期未獲批準的，土地使用權由國家無償收回[5]。”以及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十一條規定的：“當土地使用權期滿使用者進行續期申請的還需要重新簽訂合同，辦理房產登記[6]”。兩款規定都是需要在土地使用權期限屆滿后申請并更新登記，需要繳納一定的費用。筆者認為兩款規定有可取之處，有利于城市住宅建設用地使用權續期制度的完善，但是沒有詳細具體的續期方式和明確的續期規定。直至2007年《物權法》第149條的出臺，才給土地使用權人吃了一顆定心丸。但是與之前的規定一樣都有相似的缺陷，究竟到期后的自動續期是如何規范，自動是否就是不再收取費用，沒有任何其他的法律手續，可以無限期的續展？這都沒有明確的法律規定。所以關于城市住宅建設用地使用權這一塊的續期規范亟待完善。

房產是公民基本的財產權，是與公民生活息息相關的一部分，隨著房地產業的興起，房價的不斷攀升，房產成為每個公民最為重視和關注的財產權利。懸而未決的使用權續期制度使公民還是在心中隱隱擔心，或許有一天房子就不再屬于自己了。真正的使用權到期的大潮還沒有到來，但是有必要防范于未然，更好的服務民生。時代在不斷進步，人類也在不斷先前發展，越來越多的矛盾開始暴露出來，矛盾的暴露也在另一個方面反映著社會的進步，也在督促我們不斷地完善法律健全法制社會。