BIM在設施運維管理中的應用研究

許諾 李明照

[摘要]本文介紹了在建設項目全壽命周期管理過程中，將BIM和設施管理系統進行集成，提升建筑設施管理水平的關鍵問題和利用BIM技術對FM的優勢以及未來的實施挑戰。

[關鍵詞] BIM技術；設備管理；運維階段

文章編號：2095 - 4085（2018） 07 - 0069 - 02

隨著經濟的迅猛發展，BIM在世界范圍建筑設計、施工領域的應用方興未艾，采用具有多種數據、三維可視化的建筑信息模型為建筑業帶來了巨大變革。雖然BIM在設計階段施工階段的應用越來越廣泛，但對于設施管理來說，仍然處于起步階段。事實證明，利用BIM數據為設施管理帶來的優勢彰明昭著。但是我國對于BIM和設施設備管理的起步較晚，最近30年BIM與設施管理才在我國開始發展起來。到目前為止，我國的BIM應用研究薄弱的環節主要在運營階段的設施管理。建筑業有建設周期長，資金投入大，項目地點分散，多關系方，多專業，流動性強等特點，大大增加了運營和管理的難度。有數據表明，運維階段的設施管理成本約占到建筑總成本的85%，遠遠高于項目初始投資。在運營階段，對于項目的持續性維護的成本較高，為了提高建筑的運營的效率，我們必須要加強運營階段的設施管理。

1 傳統的設施管理存在的問題

我國傳統的設施管理主要體現在人員的現場管理，以對設施進行維修保養為主要工作，目標是為了設備的保值，主要任務在物業人員，有管理粗放的問題，具有勞動密集型的特點。而這種機制的缺陷是信息過于分散，信息保存度低，導致信息斷流，易發生信息傳達錯誤，不能進行有效的與設施前期的設計階段的信息進行整合。所以在項目的全生命周期內，設施管理的信息無法進行有效的傳送。需要解決的重要問題是，采用高效的集成手段，有效的實現將信息從設計階段施工階段傳遞的運維階段。

2 現代的設施管理

現代設施管理是運用多種專業學科，將人，場地，技術，數據集成與一體，將建筑設備全生命周期視為一個系統為研究對象。將傳統設施管理的勞動密集型轉型為知識密集型，對整個數據，技術和人進行精細化管理。而與傳統的設施管理相比，最主要的區別是傳統設施管理目標是設備的保值，而現代設施管理的目標是追求對設備的高效增值服務。

3 BIM技術在運維的應用概況

BIM技術為建筑設施提供了一種三維可視化的表現形式，它描述了實體構件的尺寸、形狀、信息和屬性。同時，BIM也為建筑構件提供了詳細的非圖形的結構化數據庫，在建筑信息模型中，所有的構件都有與真實物體一樣的身份屬性。對于過去經常使用的用于繪圖的CAD軟件相比而言，BIM的出現是一個重大進步，將原始的二維圖紙提升至了三維的立體模型。

4 利用BIM技術對于FM的優勢

BIM作為一門新興的技術，為設施管理者、業主和運營商提供一個強大的平臺，使他們能夠從一個精確的三維可視化立體虛擬模型中檢索出他們所需要的信息，該技術可以促進從設計、施工一直到運維階段建筑設施的全生命周期進行交互式的信息使用。

BIM技術的應用對于FM的優勢。

（1）有統一的信息庫。空間、設備類型、系統、裝修、區域等數據可以從直接BIM中獲取，有利于設施管理者更好的利用數據，管理數據。

（2）提高工作人員的效率。由于準確的信息直接可以得到，FM人員不必再花費時間從文件、圖紙、或其他紙質資料中獲得數據。

（3）降低成本。由于優質的數據能夠幫助工作人員對于設施管理制訂出更好的維護計劃和程序，這樣可以使設施在運營維護階段獲得更好的利用、保養和維修，有利于節省不必要的成本。

（4）可以改進設施構件和零件的庫存管理。利用BIM技術的準確數據系統，改善了原來勞動密集型的庫存管理。

（5）對設施進行預防式管理。從設施投入使用后進行有效的監管，進行廣泛性預防，改進原來的出現故障才維修的弊端，延長設施的使用壽命，減少更換設備的成本。

（6）方便設備的空間定位。BIM包含了真實尺寸的3D空間，它可以進行空間觀測，可以為FM人員提供更為直觀的空間分析，方便進行空間分配的管理與溝通。

5 BIM技術在FM實施的挑戰

雖然BIM在建筑行業得到了迅速推廣，但在FM領域中，BIM技術的起步才剛剛開始。它仍是一門需要不斷進步發展的技術。當前BIM技術主要聚焦在項目的設計和施工階段，BIM軟件可以生成詳細的數據庫，為項目的完成提供數據支撐。維護建筑信息模型需要機構自己設定相應的BIM準則，需要項目詳述BIM交付需求和制定FM使用模型方法，但是許多公司擁有的資源不相同，如若沒有正確的策略，在使用BIM的過程中將產生不必要的信息維護費用。

6 結語

從BIM的發展經驗來看，應用于設施管理領域已是最后一步，BIM便可實現全生命周期的應用，BIM確實有潛力成為設施管理的核心之一，如何充分運用BIM結合管理作業，才是彰顯出BIM的實際效益的關鍵。整合BIM和FM系統將成為必然。然而，當前面臨的各種問題，需要通過行業內人士的共同努力來解決。

參考文獻：

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