基于哈佛分析框架的XX地 產公司的財務分析

文/阮國鴿，湖北經濟學院會計學院

1 哈佛分析框架

一直以來，財務報表分析僅僅只是通過企業財務報表上的各種數據，結合相關方法進行簡單的比較分析，從而為財務報表使用者做出相關決策提供依據。隨著目前公司的業務多元化等一系列的變化，我們不難發現，僅僅只是簡單的財務報表分析已經不能滿足財務報表使用者日益增長的需求。

此時，哈佛分析框架應運而生，“哈佛分析框架”是由佩普等三位學者提出的，哈佛分析框架對之前那種簡單的財務報表分析方法作出了進一步優化和提升，從而為財務報表使用者帶來更為深化的信息。從分析框架宏觀來看，該分析框架主要以邏輯分析為主，以點具體分析為輔，從而從一個較為宏觀的角度來預測未來發展狀況；從具體分析角度來看，哈佛分析框架主要包含以下三個維度：戰略分析、財務分析和前景分析。本文就將從該三個維度來對XX地產公司進行較為詳細的財務分析。

2 研究對象的選定及背景

本文之所以選擇房地產行業進行分析，是因為房地產行業一直是我國GDP增長的中心柱，尤其是結合當前社會的對房子需求熱情也一直是有增無減，這都決定了房地產行業在未來很長的一段時間里，仍是我國重要經濟熱點。

XX地產公司成立于21世紀初期。XX地產公司是旅游業務、體育業務、文化教育業務、快消品業務、金融業務和地產業務于一體的多元化經營模式的大型房地產綜合企業。公司于2009年在香港上市，是中國標準化運營的精品地產領導者。選其作為本文研究對象對整個房地產行業的發展有著十分重要的指導意義。

3 戰略分析

戰略分析作為哈佛分析框架的分析始點。通過戰略分析可以辨別公司的增長空間以及評價公司競爭優勢的可持續性。本文從XX地產公司的以下兩個方面來對其進行戰略分析：

3.1 公司自身華麗轉型

2017年，XX 地產公司在其他產業的業績也逐漸有了起色，努力完成了由最初的單一房地產企業變成了“房地產+服務行業”的業務轉型，具體業務如下圖1所示。XX地產公司還在2017年第一次獲得“全球第一房企”的榮譽稱號，全年營業銷售額高達3733.7億元。

圖1 XX地產公司業務圖

XX地產公司的這種業務轉型可以充分利用多元化經營帶來的資源共享，即通過現有的資源，進一步擴大發展規模，避免把“雞蛋放進一個籃子”，是當代企業發展的必經之路，這有利于公司的整體價值高于同行業的單一業務公司的公司價值，尤其是利用上下游等關系實現公司的“多元化經營溢價”，使1+1〉2。

3.2 與政府政策相呼應

2017年，精準扶貧成為國家熱點之一。尤其是大集團在扶貧事業的努力已經演化成現象級社會實踐，受到社會廣泛關注。XX地產公司就積極響應國家扶貧政策，XX地產公司精準扶貧甚至還入選了社科院扶貧藍皮書。當然，XX地產公司的多元化經營理念也在這次的精準扶貧計劃中提供了強有力的支撐。“XX地產公司通過800 余家國內外品牌企業建立的戰略結盟體系，可以優先為畢節全市貧困戶提供了充足的就業崗位。”XX地產公司將原本局限且單一的社會幫扶變成一種整縣式、參與式、立體式、滴管式社會幫扶，并利用市場這只“無形的手”盤活當地的現有資源。同時還利用公司自有資源吸引其他更多社會力量參與精準扶貧。

4 財務分析

財務分析是哈佛分析框架的重點， 根據財務報表的數據進行分析，評價公司過去到現今的經營狀況，為預測公司未來發展趨勢提供可靠數據支撐。本文將從盈利方面和資產方面來進行財務分析：

4.1 盈利方面

根據財務報表等數據顯示，XX地產公司2015、2016、2017的營業收入分別為3110.2億元、2114.4億元、1331.3億元，本文選取了市場上XX地產公司的競爭對手YY地產公司，YY地產公司的發展規模與XX地產公司最為接近，YY地產公司同期營業收入分別為2373.4億元、2289.1億元、1843.1億元。我們不難發現，XX、YY兩家地產公司2016和2017年的營業收入相差不大。但是在2017年時，XX地產公司的營業收入遠大于YY地產公司，這與XX地產公司的業務范圍進一步擴大有著密不可分的關系。2017年內XX地產公司自身比較，營業收入較2016年增長47.1%，其中物業發展部分收入增長高達48.3%，證明公司多元化經營效果較為顯著。

同時，2015-2017年XX地產公司的毛利分別為374.1億元、594.2億元、1122.6億元。

這是由于XX地產公司高管在2017年推出了相關戰略決策，具體則是由“規模型”向“規模+效益型”發展模式轉變，效果較為顯著。綜上所述，XX地產公司整體的財務狀況較穩定，所推行的財務戰略也能基本保障公司目前的發展需求，資本結構也較合理，公司的高層管理人員也一直在積極制定有關公司未來發展的方向的相關決策，此時，如果公司能再派發一部分激勵股權給優秀員工，激發員工積極性和未來潛力，XX地產公司的未來盈利成果將會更好。

4.2 資產方面

XX地產公司在2015-2017年的平均存貨分別為3355.1億元、57 93.7億元和8756億元，銷售成本為957億元、1520.2億元、1987.6億元，可算得其2015-2017年存貨周轉率（%）為22.70、26.24、28.5 2。說明A房地產公司的存貨周轉率呈現逐年遞增的趨勢。存貨周轉率決定著一個公司的償債能力，存貨周轉率越高，證明這家公司的經營效率越好。XX地產公司的存貨周轉率正說明了該公司的存貨積壓情況較弱，而且轉化為企業資金的速度逐漸加快，企業正在不斷提高自身的經營能力。同時，2017年，XX地產公司的管理層尋求的是一種穩中求進的整體策略，即在保證基本規模的同時，減少負債率。

5 前景分析

前景分析是哈佛分析框架的最終目的，前面的戰略分析以及財務分析的最終目的都是為了預測公司的未來發展前景如何，能否持續帶來好的經營效應。

2017年，世界經濟仍保持著較為穩定的增長速度，全球貿易與跨境資本流動明顯增加。國際貨幣基金組織在2017年的報告中提到，全球經濟進入上升周期，上升力度不斷增強，預計2017-2018兩年全球GDP增長率分別將達到3.6%和3.7%。而房地產市場由于當地政府的調控等因素，差異化問題越加突出，熱點城市的房地產政策也是一再縮緊限購，但是我國的房地產市場仍是發展火熱，銷售面積和銷售金額都達到前所未有的巔峰：2017年商品房銷售額高達13.4億元，同2016年增長13.7%；銷售面積也有17億平方米，同2016年增長7.7%；同時，2017年商品房存庫面積比2016年下降了15.3%。說明在未來幾年中，房地產行業的利潤上升空間仍是很大。

XX地產公司若能把握住新的融資機會，解決當前的融資難等問題，則可以使公司更具有競爭優勢。同時，XX地產公司從率先邁入3000億元銷售額的房企，到去年年中已進入《財富》2016世界500強；從助力中國體育，到大方扶貧，XX地產公司的未來還將無限寬闊。正如某些專家學者分析，“XX地產公司已成為如今中國房地產行業的王者，能打敗他的不再是其余競爭者，而是他自己。”

總而言之，在戰略決策方面，XX地產公司的戰略有助于其未來規模發展的更廣闊；在財務方面，XX地產公司在整個行業中具有較好的盈利情況、資產質量；在前景發展空間方面，XX地產公司更是星光熠熠，但是，XX地產公司仍需注意其資本結構的進一步優化以及融資相關問題。