誤購查封房能獲得所有權嗎

孟祥林

誤購法院查封的房子適用善意取得嗎？四年前，河北省邢臺市的盧先生在神牛公司投資400萬元。債務到期后神牛公司使用兩套商鋪兌換盧先生的400萬及剩余利息。誰知，簽訂購房合同、繳納房款后，老盧發現換購的兩套商鋪系法院查封房。于是煩惱不請自來。經歷了一場又一場的官司，已到手的商鋪能成為盧家名下的合法財產嗎？

債務到期：兩套商鋪兌換四百萬借款

2014年1月6日上午，老盧與神牛公司的老板簽下《借款合同》，雙方掩飾不住內心的喜悅，雙手緊緊握在一起。晚上，老盧再次翻出這份借款合同，認真研讀上面的每一個字：“今甲方神牛公司借乙方（盧利驊）400萬元現金，月息2分，期限1年，每季度由甲方支付乙方一次利息。為保證借款合同順利履行，甲方使用太行路5套60平方米經濟適用房作抵押。”落款處蓋有神牛公司的印章和老盧的紅手印。

時年55歲的盧利驊早年畢業于中國地質大學，妻子是醫生。2013年，在邢臺煤礦工作30年的老盧，升為中層領導，月收入2萬余元。閑暇之余，盧先生還炒短股，賺了不少錢。

老盧的兒子盧韜大學畢業考上了公務員，三口人都掙著高工資，積蓄直線上升，可銀行利率卻一降再降。2014年1月，老盧準備把400萬積蓄從銀行取出放到一家房地產公司“錢生錢”。投資前，老盧多次到神牛公司正在建設的“旺盛”小區實地考察：兩棟16層高樓已竣工，正在建設的兩棟住宅樓拔地而起。建筑工人熱火朝天的施工場面給老盧吃了顆“定心丸”，那96萬利息仿佛在向他招手。

雙方很快簽下《借款合同》，前兩個季度神牛公司都如期將利息打入老盧的賬戶。可到了9月底，老盧的賬戶卻遲遲不見收入。“這是咋了？難道情況有變化嗎？”老盧惴惴不安地跑到神牛公司詢問原因。接待他的會計解釋說：“現在資金有些緊張，年底前我一定會把利息補打給你！”

2014年12月下旬，一個電話讓老盧急匆匆走進神牛公司黃總的辦公室。黃總用商量的口吻詢問：“現在我們公司還準備投資新項目，資金實在周轉不開……要不這樣，我們公司用剛建好的3號樓4#和5#共計400平方米的兩商鋪兌換您的400萬本金及沒支付的利息，你看行嗎……給子孫留錢財，不如留兩套商鋪！”

黃總的這番話讓老盧很動心。老盧還有幾年就要退休了，家里如果有兩套門市不管是做點生意還是出租都很合適。臨別時，黃總滿臉堆笑緊握著老盧的手強調：“這是現房，我們保證明年1月交房、交鑰匙。”

回家商量一翻，老盧的妻子和兒子都覺得這買賣很合算。為了省去日后的過戶費，12月31日老盧在與神牛公司簽訂的《商品房合同》及購房協議上全部寫成兒子盧韜的名字，而神牛公司也為老盧開具了兩張具有盧韜名字、各兩百萬元的收款收據。

煩惱上門：善意取得VS查封兩套商鋪

2015年1月20日，神牛公司按約定將兩套商鋪的鑰匙送到了老盧手中。兒子盧韜找來裝修隊，花掉20萬元裝修費，將兩套毛坯商鋪煥然一新：嶄新的地板、潔白的墻面、精致的燈具……很快，一家培訓公司找到盧韜以5000元/月的租賃費，承租下來。

這兩套商鋪換購的真值！就在父子倆賺取租金，不亦樂乎時，由這兩套商鋪引發的官司紛至沓來。原來，2013年6月，神牛公司先后兩次向清河縣薛女士借款500萬，雙方還簽下《借款合同》，并約定日后若發生爭議協商不成由原告所在地法院處理。借款到期后，神牛公司不能如期償還薛女士借款，薛女士便將神牛公司告上法庭。最終，薛女士勝訴。由于神牛公司沒有履行判決，她申請法院查封神牛公司價值550萬元財產。2014年12月15日，清河縣法院依法作出民事裁定，查封了神牛公司旺盛小區3號樓4#和5#兩套商鋪。這商鋪正是盧家換購并正在出租的兩套商鋪。

世上哪有不透風的墻。老盧父子得知這兩套商鋪被法院查封的來龍去脈，頓時氣炸了肺。“簽訂購房合同時，神牛公司沒告訴我們這兩套商鋪已經被法院查封，另外，清河縣法院也沒有張貼公告，我們是善意第三人，按照法律規定有權取得商鋪的所有權。”

盧韜大學時學的是法學專業，他不能眼睜睜看著自家的商鋪被別人奪走。于是，盧韜連夜寫下執行異議申請書，連同購房合同、物業費、裝修費等收據復印件遞交到清河縣法院。2015年7月3日，清河縣法院審查后認為：法院查封神牛公司的兩套商鋪在前，盧韜簽訂購買商品房協議在后，神牛公司出售商鋪屬于無權處分，因此盧峰的執行異議不成立。

“是神牛公司故意隱瞞了法院查封商鋪的事實，你們才換購商鋪的，過錯在神牛公司，他們應當賠償由此造成的損失。”一些好友建議盧韜起訴神牛公司承擔違約責任。

“如今房價飛漲，這兩套商鋪的價值翻了近一番……”盧韜擔心，如此起訴神牛公司贏了官司，就要把已到手的兩套商鋪歸還神牛公司。權衡利弊后，他決定繼續和薛女士打官司。

此時，事情突然有了轉機：薛女士與神牛私下達成《執行和解協議》，神牛公司拿出旺盛小區的25個車位換取薛女士的本金500萬及剩余利息，薛女士與神牛公司再無任何經濟糾紛。

“這就是說，清河縣法院馬上可以解封這兩套商鋪了，我們辦理過戶手續有望了！”老盧父子激動地相擁。

法院判決：不符合善意取得構成要件

然而，老盧父子還未等到清河縣法院解封商鋪的消息，便從縣房管局得知，橋東區法院依據新債權人徐女士的判決查封了神牛公司價值550萬的財產，盧家換購的這兩套商鋪又在查封名單中，查封期從2015年11月24日至2018年11月23日。

2016年6月7日，盧韜作為案外人提出執行異議被橋東區法院駁回后，老盧父子找到徐女士做工作，希望她能與神牛公司私下達成執行和解協議解除查封，但遭到徐女士拒絕。

萬般無奈下，盧韜一紙訴狀將徐女士和神牛公司告上法庭，請求法院確認旺盛小區3號樓4#和5#兩套商鋪的所有權歸盧家所有。

2017年3月2日上午，橋東區法院依法組成合議庭，開庭審理了該案。法庭上，老盧把投資神牛公司400萬的前后事由娓娓道來。

聽聞老盧的訴稱，徐女士立刻反駁道：原告與神牛公司簽訂《商品房買賣合同》系無效合同，原告對執行標的（兩套商鋪）不享有所有權。雖然原告購買涉案房屋是在橋東區法院查封之前，但是在清河縣法院對涉案房屋查封并作出查封公告之后，原告不存在善意第三人之說。2015年6月，她向橋東區法院申請強制執行，橋東區法院受理后責令被告神牛公司履行生效法律文書所確定的義務，但因神牛公司不履行還款責任，橋東區法院對神牛公司涉案房屋查封系依法查封，不應解除。

庭審后，法官調查了解到：2014年12月15日，清河縣法院將協助執行通知書送達旺盛小區所在地的房管局，并在旺盛小區門口張貼了查封公告。

橋東區法院合議庭成員結合本案庭審情況認為：原告與神牛公司簽訂《商品房購房合同》系該案涉案房屋被清河縣法院查封之后簽訂的。依據《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條第一款，被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所做的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。本案中，被告神牛公司在明知該房屋被查封之后仍與原告簽訂買賣合同，該合同不具備將房屋出賣的基礎，合同目的無法實現。原告在庭審中主張系善意取得，根據《物權法》第一百零六條規定，原告應對房屋的基本情況進行了解，購買該涉案房產時應到有關部門核實房屋登記情況。在清河縣法院查封涉案房屋，并在涉案房屋小區張貼公告情況下，原告知曉或者應當知曉被告神牛公司對該房屋系無權處分，故原告不符合善意取得構成要件，主張商鋪所有權歸原告所有，沒有法律依據，不予支持。

2017年3月29日，橋東區法院作出判決，駁回原告盧韜訴訟請求。2017年7月，邢臺市中級人民法院開庭審理后，作出維持原判的終審判決。盧韜不服申請再審。2018年2月24日，河北省高級人民法院審查后認為：“橋東區法院系輪候查封，其效力自清河縣法院解除查封措施后即自動生效，因此原審駁回盧韜訴訟請求并無不當。”

點 評

債權人要學會用法律武器維護自身權益

從最高法《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定可以看出，法院對無過錯的第三人不能采取查封等強制措施的條件非常苛刻：一是第三人必須是在法院查封、扣押之前就已經簽訂購房合同、支付了購房款；二是第三人在法院查封、扣押之前就已實際占有該房產；三是第三人對未辦理過戶手續無過錯。本案中，盧家父子恰恰是在法院查封之后換購的兩套商鋪，違反了該規定第一項內容。另外，盧家父子不了解神牛公司債務情況，本以為換購的兩套商鋪有望解封，但沒想到商鋪又被后面其他債權人申請法院查封，從而陷入輪番查封境地，這使得盧家得到兩套商鋪的所有權更加渺茫。

本案對于債權人如何使用法律武器追償自己的合法財產具有驚醒和啟示作用。最高法《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第40條規定，財產拍賣、變賣后所得的價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優先受償后，其余額部分用于清償申請執行人的債權。

盧家父子誤購查封房輸掉官司的教訓值得深省，檢察官也借此案提醒廣大購房人：不知情下購買到法院查封房是得不到所購房屋所有權的！因此在簽訂購房協議前，切記要到房管局不動產登記中心等部門查詢房屋狀態等情況。對于房價過于便宜、一時不能過戶的房屋更要格外謹慎。換句話說，查封房、抵押房千萬不要購買，只有把潛在的購房風險降到最低，才能更好保護自己的合法權益不受損害。

編輯：黃靈