房地產市場價格調控探究

郎靜

[摘要]住房是人們的基本生活需求，住有所居是衡量實現小康社會和實現中華民族偉大復興的基本標志。長期以來，我們把住房市場作為國民經濟的支柱產業加以培育，沒有上升到應有的高度去看待，以致出現房價過高、部分城市需要虛庫存等諸多問題，住房問題成為全社會關注的焦點和熱點，影響著我國現代化步伐的全面推進。

[關鍵詞]商品住房；居民收入；房價

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.20.084

1 當前房價過高的表現

1.1 商品住房價格增幅過快

國家統計局日前發布的“2017年全國房地產開發投資和銷售情況”顯示，2017年全國商品房銷售面積首破16億平方米，達169408萬平方米，比上年增長7.7%；商品房銷售額也首次突破13萬億元，達133701億元，增長13.7%。照此計算，2017年全國商品住房平均價格為7892.25元。回顧2016年，商品房銷售面積為157349萬平方米，商品房銷售金額11.76萬億元，平均價格為7473.83元。由此計算，2017年全國商品住房價格比2016年增長了5.60%。這一速度在實體經濟中也是較高的水平。

1.2 房價過萬元的城市出現“井噴”

全國房價達到或超過萬元的城市，2016年為18個，2017年達到51個，凈增33個，增長183.33%，主要表現為省會城市和經濟發達城市。其中房價超2萬元的城市分別為北京、上海、深圳、廊坊、廈門、三亞、廣州、杭州、南京、福州、天津、珠海、陵水，共13個。僅蘭州、南寧、太原、哈爾濱、拉薩、沈陽、呼和浩特、長春、貴陽、烏魯木齊、西寧、銀川12個省會城市城房價低于1萬元。一年之內，房價超過萬元的城市出現“井噴”，意味著什么，說穿了就是通過房地產增加當地的GDP，一定程度上忘不了對“政績”的追求。

1.3 房價增速基本抵銷了居民收入

國家統計局的數據顯示，2017年全國居民人均可支配收入為25974元。其中，城鎮居民人均可支配收入36396元，增長8.3%，扣除價格因素實際增長6.5%；農村居民人均可支配收入13432元，扣除價格因素，實際增長7.3%。由于房價增速的影響，如果扣除價格因素和房價增速，城鄉居民可支配收入的實際增長僅為0.9%和1.7%，房價增速大大抵銷了居民的可支配收入。

1.4 房價與家庭收入比嚴重失衡

世界上公認的較為合理的房價收入比系數為6.7：1，但我國嚴重超過了這一比例界限。2017年全國商品住房銷售均價為7892.83元，按照一個家庭四個成員人均35平方米計算，購買一套140平方米的住房總價格為110.50萬元。而2017年我國城鄉居民的人均可支配收入僅為25974元，城鄉職工家庭收入按雙職工計算年收入為51948萬元。房價與收入比例高達21.3：1，如果將毛坯房裝修計算在內，這個比例將超過22：1。房價收入比遠遠高于國際一般水平。

房價增速過快，大大抵銷了居民可支配收入的增速，房價收入比嚴重失衡，房價過萬元的城市出現“井噴”，猶如我國的現代化進程中的“毒瘤”，危害不淺。

2 房價過高造成的社會危害

2.1 經濟體量“虛胖”

房地產作為國民經濟的重要組成部門，其產值都是國民經濟中社會總產值的構成部分，由于價格的上漲，造成國民經濟總量的“虛胖”不可避免。一個開發企業，即使開發的房產沒有任何銷售，任憑價格的上漲都會造成總產值的增減。例如某開發企業當年庫存房產10000平方米，即使沒有開發和銷售，如果上年單位銷售價格為5000元，今年上漲到6000元，其產值就達到6000萬元，與上年5000萬元相比，增幅達到20%。表面上看GDP增加了20%，但實物總量并沒有增加，其經濟體實質上仍然保持原有水平。所以，房價上漲對經濟總量的上升不會起到實質性的促進作用，只會造成經濟總量的“虛胖”。

2.2 國際競爭力下降

經濟總量是一個國家綜合實力的體現，但是，技術領先、附加值較高、具有獨創性的經濟總量在其中起著決定性作用。作為房地產行業，技術含量不高，對高新技術的要求較低，只要設計圖紙一出來，即使再缺少較高文化水平和技術含量的農民工也能完成住房的建造任務，即使產值再高也因國際競爭力不強，體現不出一個國家的國際競爭力。甚至經濟體量中房地產所占的比重越高，國際競爭力越弱。因此，一個國家房地產在國民經濟中所創造的GDP占比再高，也無法印證這個國家的真實爭力。我國房地產對國民經濟的貢獻雖然功不可沒，但也容易造成決策者誤判。

2.3 抑制了中華民族偉大復興的歷史進程

據國家統計局公布的數據顯示，2017年全國人口出生率為12.43%o，比2016年的12.95%o下降了5.2個基點。2017年我國新出生人口1723萬人，比2016年1786萬人減少63萬人。人口減少雖然有許多因素，但房價過高是其主要因素之一。一個家庭如果二胎是異性子女，那么除在教育、就業等方面的考慮之外，住房則是必須考慮的一大問題。過高的房價使許多育齡家庭放棄了二胎計劃，導致我國的人口紅利瞬間消失，老齡化提前到來，嚴重影響到國家未來的發展。所以，過高的房價嚴重抑制了中華民族復興的偉大進程言必未過。

3 治理房價過高的路徑

3.1 擴大住宅用地供應渠道

住房價格受土地價格、建筑材料成本和勞動力成本三大要素的制約。作為建筑材料價格和勞動力成本受市場調節因素較大，但是作為土地價格，卻受政府的干預較多。目前的住房用地沿用計劃經濟時的手段實行計劃供應，實施招拍掛，一定程度上抬高了土地價格。各地“地王”的紛紛出現導致商品住房成本居高不下，住房價格持續攀升在所難免。所以，抑制城市商品住房價格過快上漲的關鍵就是改變住房用地政策。應擴大住宅用地供應渠道，允許城市閑置土地按照一定程序進行變更用于住房建設，允許城鎮集體土地用于住宅建設，允許城鄉居民通過自有土地合作建房，從供給側方面擴大住房用地的供給量進而增加住房供給渠道，最終化解一、二線城市住房供給矛盾，抑制房2價過快上升。

3.2 盡快出臺租購同舉細則

2009年以來，我國切斷了住房的其他供應渠道，實行所需住房全部由市場供應的新政策，一定程度上形成了房地產商的壟斷聯盟。同時，由于政府保障性住房的供給不夠充分，更加加劇了房地產商的壟斷。造成近十年內商品住房價格上漲了十倍多。2016年年末，國家部委發布消息，將實施租購同舉的住房新政。這一政策對化解購房供需矛盾將會產生明顯的積極作用。因此，應依據租購同舉新政，加快出臺租購同舉的實施細則，分化住房需求隊伍，緩解住房供銷矛盾，實現從供需平衡角度抑制房價過快上漲的目的。

3.3 加大房地產市場去杠桿力度

造成當今市場商品住房價格過高的主要原因，是過多地使用了加杠桿。曾經一度時期許多城市將購房的首付款比例調低到10%，有些地方甚至出現首付貸，造成未來的住房需求者大量提前，人為制造了大量的住房需求者，使正常的住房需求嚴重背離了個人及家庭的收入狀況和經濟承受能力，加劇了商品住房供需不平衡的矛盾。金融機構的商業住房貸款、政府的住房公積金貸款齊頭并進，爭相去庫存，降低首付、貸款利率下調等措施，為房地產商抬高房價創造了有利條件。因此，結合房地產市場宏觀調控，應持續穩定實施去杠桿策略，在提供住房消費貸款的同時，適當提升首付款比例和貸款利率，以分流住調節商品住房的價格的正常回歸。

總之，房價過高，削弱了國家競爭力的提升，影響著國家實體經濟的質量，制約著人民幸福感的提升，成為全面實現小康和“兩個一百年”奮斗目標的“攔路虎”，必須盡快予以化解。只有劃分政府宏觀調控和市調節場的邊界，真正尊重經濟規律，才能促使市場房價回歸到正常水平，市場房價才能夠與國民經濟的發展和居民的收入水平相適應，房地產市場才能夠進入健康發展的軌道，也只有如此，才能支撐我國現代化進程的高歌猛進。