灰色關(guān)聯(lián)分析在住宅房地產(chǎn)比較法估價(jià)中的應(yīng)用研究
——以重慶某小區(qū)為例

■ 肖 艷 李雪梅

一、引言

房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法包括比較法、收益法和成本法。不同的方法運(yùn)用不同的理論依據(jù)，選取不同的參數(shù)，適用于不同類型的房地產(chǎn)，所以估價(jià)結(jié)果也有差異。比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用特別廣泛，是最常用的估價(jià)方法之一。根據(jù)2015年住建部發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T-50291-2015），在同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。比較法的測算結(jié)果通常最接近房地產(chǎn)真實(shí)的成交價(jià)格，同時(shí)也是最容易讓客戶接受的方法。比較法的估價(jià)流程包括：收集交易實(shí)例、可比實(shí)例案例的選擇、調(diào)整交易實(shí)例的成交價(jià)格、求取比準(zhǔn)價(jià)格。由于比較法在實(shí)際估價(jià)過程中易受主觀因素的影響，所以本文基于灰色關(guān)聯(lián)系統(tǒng)理論，通過具體估價(jià)項(xiàng)目的運(yùn)用，以驗(yàn)證該理論對于減弱房地產(chǎn)估價(jià)中主觀因素影響的實(shí)用性。利用灰色關(guān)聯(lián)分析解決選擇可比實(shí)例的隨意性，因素修正的主觀性問題，量化估價(jià)過程中的重要數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)估價(jià)的客觀性、公正性、準(zhǔn)確性。

二、比較法在重慶房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用及存在的問題

(一)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用

重慶房地產(chǎn)市場活躍，估價(jià)業(yè)務(wù)供需均增加。根據(jù)全國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理信息平臺登記的估價(jià)項(xiàng)目，本文采用了分層抽樣調(diào)查法對重慶地區(qū)估價(jià)業(yè)務(wù)進(jìn)行了不完全統(tǒng)計(jì)，對估價(jià)目的調(diào)查結(jié)果如表2-1所示（見下頁）：

表2-1中數(shù)據(jù)顯示重慶的估價(jià)業(yè)務(wù)范圍主要包括房地產(chǎn)抵押、司法鑒定、咨詢顧問、轉(zhuǎn)讓、征收及其它等多種估價(jià)目的，但是房地產(chǎn)抵押估價(jià)比重最大。根據(jù)不同的估價(jià)目的，采取合適的估價(jià)方法，得到的結(jié)果可能也有所不同。房地產(chǎn)抵押估價(jià)多數(shù)業(yè)務(wù)是住宅按揭貸款，選用最多的是比較法。

根據(jù)表2-1中估價(jià)項(xiàng)目所選取的估價(jià)方法，統(tǒng)計(jì)得到表2-2（見下頁）：

表2-1 重慶房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)類型調(diào)查結(jié)果

表2-2雖然是不完全統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，但從上表數(shù)據(jù)可以看出比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用率明顯較高，說明比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的重要性和實(shí)用性。

表2-2 重慶房地產(chǎn)估價(jià)方法應(yīng)用統(tǒng)計(jì)表

(二)比較法估價(jià)存在的主要問題

因?yàn)楸容^法在實(shí)際估價(jià)中運(yùn)用比重較大，所以比較法的客觀性、公正性就顯得尤為重要。在實(shí)際估價(jià)過程中主要存在兩個(gè)問題，即可比實(shí)例選擇的隨意性、因素修正的主觀性問題。

1.可比實(shí)例選擇的隨意性問題

在選擇估價(jià)對象的交易實(shí)例方面，重慶的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)主要憑借專業(yè)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行選擇。這種方式選擇的類似房地產(chǎn)，沒有經(jīng)過量化分析，結(jié)果往往帶有一定的主觀傾向性，使估值誤差相對更大。

2.因素修正的主觀性問題

目前重慶房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在運(yùn)用比較法進(jìn)行因素修正時(shí)主要依靠估價(jià)專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)打分確定修正的分值或者修正比率，結(jié)果難免會(huì)受主觀因素影響，精確度不是很高，從而影響測算結(jié)果的客觀性及準(zhǔn)確性。

綜上所述，為了提高比較法在住宅房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果中的準(zhǔn)確性，本文將灰色關(guān)聯(lián)系統(tǒng)理論引入比較法，結(jié)合定性和定量分析方法，克服主觀因素影響，使評估結(jié)果更加客觀、準(zhǔn)確。

三、灰色關(guān)聯(lián)分析在比較法估價(jià)中的研究及應(yīng)用

(一)灰色關(guān)聯(lián)分析的原理、特點(diǎn)及計(jì)算步驟

1.灰色關(guān)聯(lián)分析的基本原理

灰色關(guān)聯(lián)系統(tǒng)理論的根本原理是確定一組參考序列、若干比較序列，通過計(jì)算判斷各比較序列與參考序列的幾何形狀的相似程度。灰色系統(tǒng)分析中將評價(jià)指標(biāo)用具體數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，計(jì)算多種因素的關(guān)聯(lián)程度，記為關(guān)聯(lián)度，并根據(jù)其大小排序。因素之間關(guān)系越是緊密，關(guān)聯(lián)度越大，反之越小。

2.灰色關(guān)聯(lián)分析的基本特點(diǎn)

灰色關(guān)聯(lián)系統(tǒng)具有總體性，重點(diǎn)是比較序列與參考序列總體之間的相似程度，而非單個(gè)灰色關(guān)聯(lián)度的數(shù)值，否則就沒有實(shí)際意義。因素關(guān)聯(lián)具有繁復(fù)性，估價(jià)中的各種因素交織在一起，錯(cuò)綜復(fù)雜，不同因素之間的關(guān)聯(lián)程度各不相同。關(guān)聯(lián)度大小具有非唯一性，根據(jù)比較序列、參考序列、數(shù)據(jù)處理方法、數(shù)據(jù)數(shù)量、分辨系數(shù)的不同而不同。灰色關(guān)聯(lián)分析還具有有序性，不可隨意更改序列中數(shù)據(jù)的次序，否則會(huì)改變序列的性質(zhì)。還有一種特點(diǎn)是動(dòng)態(tài)性，灰色關(guān)聯(lián)度大小因序列長度的變化而變化。總而言之，灰色關(guān)聯(lián)系統(tǒng)是一個(gè)可操作性、有效性的理論分析系統(tǒng)。

3.灰色關(guān)聯(lián)分析的基本步驟

①確定分析序列（設(shè)估價(jià)案例個(gè)數(shù)為m）：

參考序列：

比較序列：

②序列無量綱化，采用初始值法，公式如下：

③絕對差公式,求最大差和最小差

組成絕對數(shù)序列：

④計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)，公式：

組成關(guān)聯(lián)度系數(shù)序列：

ρ為分辨系數(shù)，其值越小，分辨力越大。當(dāng)ρ≤0.5463時(shí)分辨率最高，所以通常取ρ=0.5。

⑤計(jì)算關(guān)聯(lián)度大小，公式：

(二)灰色關(guān)聯(lián)分析在比較法估價(jià)中的運(yùn)用

住宅房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)受多種因素影響，在估價(jià)過程中我們不能夠把所有的因素都一一列舉出來；又由于各因素影響程度不同，所以在估價(jià)時(shí)抓住主要因素，忽略次要因素是比較重要的。傳統(tǒng)的比較法篩選主要因素最常用的方法是專家打分法，邀請多名經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)專家，采取匿名式經(jīng)多輪意見征詢、反饋和調(diào)整，綜合各位專家的意見得出結(jié)論。雖避免了單個(gè)專家的個(gè)人偏好，但也存在較強(qiáng)的主觀因素。本文在專家打分法的基礎(chǔ)上，采用灰色關(guān)聯(lián)度將估價(jià)中的數(shù)據(jù)量化分析，其結(jié)果與住宅的市場價(jià)值更接近。灰色關(guān)聯(lián)度的計(jì)算方法簡便，且對樣本容量大小、樣本是否有規(guī)律性沒有很高的要求，計(jì)算量不大，在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際運(yùn)用中具有可操作性和實(shí)用性。

1.利用灰色關(guān)聯(lián)度選擇可比實(shí)例

收集真實(shí)可靠的交易實(shí)例，是選擇可比實(shí)例的基礎(chǔ)，這既是最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是難點(diǎn)環(huán)節(jié)。搜尋到合適的交易實(shí)例之后，首先獲得由專家打分法的交易實(shí)例評分表，利用上述灰色關(guān)聯(lián)度的計(jì)算方法和步驟計(jì)算各交易實(shí)例與估價(jià)對象的關(guān)聯(lián)度大小，經(jīng)過關(guān)聯(lián)度排序選出三個(gè)可比實(shí)例，計(jì)算可比實(shí)例各自的權(quán)重大小，從而確定可比實(shí)例。

2.利用灰色關(guān)聯(lián)分析確定房地產(chǎn)因素權(quán)重

當(dāng)利用灰色關(guān)聯(lián)度確定了可比實(shí)例，另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是找出影響住宅價(jià)格的主要因素，經(jīng)過與估價(jià)對象的價(jià)格和相關(guān)因素對比分析，得出相關(guān)關(guān)系，篩選出對房地產(chǎn)價(jià)格影響較大的因素，再通過專家打分法得出交易實(shí)例的評分表，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)理論量化分析，計(jì)算關(guān)聯(lián)度，最后根據(jù)這些因素的權(quán)重，對房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行系數(shù)修正。

3.交易實(shí)例價(jià)格修正及估價(jià)結(jié)果計(jì)算

①交易實(shí)例價(jià)格修正

n——選取的因素個(gè)數(shù)

②確定估價(jià)結(jié)果

四、灰色關(guān)聯(lián)分析法的應(yīng)用——以重慶某小區(qū)為例

(一)待估對象概況

1.待估房地產(chǎn)的基本情況

本文將重慶渝北某小區(qū)的一套建筑面積為82.42平方米的住宅作為估價(jià)對象，根據(jù)實(shí)地勘察及調(diào)查分析后，收集并整理了在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)實(shí)際估價(jià)交易中的6個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例的初選。待估房地產(chǎn)基本情況如下表：

2.交易實(shí)例基本情況

得到并了解待估房地產(chǎn)相關(guān)信息后，在待估房產(chǎn)所在小區(qū)選取了6個(gè)較為合適的交易實(shí)例，基本情況如下表所示：

(二)確定主要影響因素及獲取評分表

1.確定主要影響因素

影響住宅房地產(chǎn)價(jià)格的因素較多，估價(jià)時(shí)主要選取對房地產(chǎn)價(jià)格影響較大的因素，計(jì)算各因素修正系數(shù)，調(diào)整成交價(jià)格，建立比準(zhǔn)價(jià)格。整體了解待估房地產(chǎn)的基本狀況后，在待估房產(chǎn)所在小區(qū)找到6個(gè)已成交的類似房地產(chǎn)。本文的交易案例處于同個(gè)小區(qū)，該小區(qū)占地面積不大，且三面臨街，所以區(qū)位狀況相近。本文從房地產(chǎn)交易情況、市場狀況及房地產(chǎn)狀況三個(gè)方面綜合考慮之后選取了建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修、市場狀況6個(gè)重要因素作為評價(jià)指標(biāo)。

表4-1 估價(jià)對象基本情況表

續(xù)表

表4-2 交易實(shí)例基本情況表

2.獲取專家評分表

為了獲取交易實(shí)例評分表，本文采用專家打分法對交易案例的影響因素進(jìn)行評分。整理案例信息后，特請5位專家對交易實(shí)例打分，專家包括：房地產(chǎn)估價(jià)專家2名（房地產(chǎn)估價(jià)師，32歲，專科；30歲，本科）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：30歲，本科；29歲，本科；24歲，本科）。在打分過程中，專家們互相避開不見面，采用匿名打分來減少專家們互相的影響。回收各位專家的評分結(jié)果，用算術(shù)平均法對評分結(jié)果進(jìn)行處理，得到評分表。本文為簡化，此處不體現(xiàn)專家打分和數(shù)據(jù)處理的過程，直接給出經(jīng)過處理的交易實(shí)例評分結(jié)果（為方便計(jì)算，特將建筑面積除以100后，作為表中H1的量化數(shù)據(jù)。）如下表所示：

(三)選取可比實(shí)例

1.確定參考序列和比較數(shù)列

首先確定參考序列和比較序列，將待估房地產(chǎn)數(shù)據(jù)列為參考序列，其余作為比較序列。上表數(shù)據(jù)羅列了6個(gè)交易案例，在進(jìn)行估價(jià)時(shí)需選擇其中3個(gè)作為可比案例，按照公式(3-1),(3-2)得到各序列如下所示：

表 4-3交易實(shí)例評分結(jié)果

2.對比較序列無量綱化

處理數(shù)據(jù)，將各序列無量綱化。處理數(shù)據(jù)的方法有多種，本文采用初始值法。根據(jù)公式(3-3)對各序列無綱量化結(jié)果如下：

3.絕對差序列、最大差和最小差

根據(jù)公式(3-4)，計(jì)算絕對差，得到如下序列：

從該矩陣中找出絕對最大差值和最小差值，分別是：

4.計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)

根據(jù)公式(3-5)計(jì)算關(guān)聯(lián)度系數(shù)組成序列如下：

5.計(jì)算交易實(shí)例的關(guān)聯(lián)度

根據(jù)公式(3-6)計(jì)算各交易實(shí)例關(guān)聯(lián)度如下：

同理可得：

6.求可比實(shí)例權(quán)重

根據(jù)算數(shù)平均數(shù)法計(jì)算三個(gè)可比實(shí)例權(quán)重得到：

(四)確定房地產(chǎn)價(jià)格影響因素權(quán)重

1.確定參考序列和比較數(shù)列

房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二的特性，完全相同的房地產(chǎn)是不存在的，所以在確定可比實(shí)例的同時(shí)需要對影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素修正，按其權(quán)重大小對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。本文選取了建筑面積、戶型、朝向、樓層、裝修、市場狀況6個(gè)主要因素作為比較數(shù)列，分別為X1′、X2′、X3′、X4′、X5′、X6′，將成交價(jià)格作為參考序列X0′，根據(jù)公式(3-1),(3-2)得到各序列如下：

2.對比較序列無量綱化

同理根據(jù)公式(3-3),對所有序列進(jìn)行無量綱化結(jié)果如下所示：

3.求絕對差序列、最大差和最小差

根據(jù)公式(3-4)求解絕對差序列，數(shù)列如下：

從該矩陣中找出絕對最大差值和最小差值，分別是：

4.計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)

同理根據(jù)公式(3-5)，得到序列的關(guān)聯(lián)系數(shù)為：

5.計(jì)算關(guān)聯(lián)度

根據(jù)公式(3-6)得到各因素關(guān)聯(lián)度：

同理可得：

6.求各因素對價(jià)格影響的權(quán)重

根據(jù)算數(shù)平均數(shù)法計(jì)算各因素的權(quán)重：

由此可知主要因素對價(jià)格影響的權(quán)重比例為：

(五)確定估價(jià)結(jié)果

1.可比實(shí)例成交價(jià)格的修正

基于前面的計(jì)算，將所得計(jì)算結(jié)果整理得下表：

對篩選出來的可比實(shí)例的成交價(jià)格修正(根據(jù)公式(3-7))：

同理可得：

P2=8037.82（元 /m2）

P5=8069.42（元 /m2）

2.計(jì)算估價(jià)結(jié)果

根據(jù)公式(3-8)和各可比實(shí)例占的權(quán)重，得到估價(jià)單價(jià)：

表4-4 各特征因素對價(jià)格的影響權(quán)重

總價(jià)=8,089.30×82.42=666,730（元）

(六)兩種方法的比較分析

本文將按傳統(tǒng)比較法的操作計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，再與利用灰色關(guān)聯(lián)度分析計(jì)算結(jié)果加以比較，以論證灰色關(guān)聯(lián)度可以增強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。根據(jù)傳統(tǒng)比較法選擇可比實(shí)例原則和交易實(shí)例具體情況，選擇與估價(jià)對象估價(jià)目的相同、規(guī)模相當(dāng)、檔次相當(dāng)、成交日期盡量接近的交易案例作為可比實(shí)例，綜合分析后，選擇的可比案例為A1、A2、A3。修正系數(shù)則采用表4-3中第2、3、4、5列的數(shù)據(jù)，未做任何處理。然后按照傳統(tǒng)比較法的三大修正系數(shù)連乘法，將建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修、市場狀況六個(gè)方面進(jìn)行修正，計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，結(jié)果如下：

表4-5 估價(jià)對象與可比實(shí)例參照表

將求出的三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格用簡單算術(shù)平均數(shù)作為測算結(jié)果，則傳統(tǒng)比較法在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年7月27日的待估房地產(chǎn)的市場價(jià)值為：

根據(jù)表4-6（見下頁）數(shù)據(jù)顯示，本案例采用傳統(tǒng)比較法和利用灰色關(guān)聯(lián)度改進(jìn)后的方法與實(shí)際成交價(jià)均有差異，但改進(jìn)后的方法的誤差較傳統(tǒng)法略低。在本次案例運(yùn)用中，引入灰色關(guān)聯(lián)度估算價(jià)格更接近房地產(chǎn)的市場成交價(jià)。

五、結(jié)語

此次估價(jià)案例選取的是重慶渝北某小區(qū)的2室2廳的戶型，在各個(gè)方面的情況都相似，所以測算結(jié)果差異較小，接近市場價(jià)值。同時(shí)本案例中考慮的因素有限，有些重要因素?zé)o法得知，可能會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的偏差。本文通過案例分析和比較分析法，實(shí)際驗(yàn)證了將灰色關(guān)聯(lián)系統(tǒng)理論運(yùn)用到比較法是可行的；利用改進(jìn)后的方法得到的結(jié)果在一定程度上提高了測算精度，更接近市場價(jià)值。但案例分析時(shí)交易案例的收集困難，可供選擇的交易實(shí)例有限，雖然計(jì)算的結(jié)果更接近市場成交價(jià)，但也具有偶然性和案例選擇的隨意性。并且若要保證結(jié)果的準(zhǔn)確性，其提前是實(shí)際成交價(jià)格是在無特殊因素下正常客觀的價(jià)格，本案例中無法保證。

綜上所述，灰色關(guān)聯(lián)分析在房地產(chǎn)估價(jià)中具有可操作性，在傳統(tǒng)估價(jià)方法的基礎(chǔ)上有所改進(jìn)，在一定程度上減小了估價(jià)中的主觀性，但在實(shí)用性和精確性方面還有待進(jìn)一步驗(yàn)證。

表4-6 傳統(tǒng)比較法與改進(jìn)后的比較法的測算結(jié)果對比表