論中國租購同權的現狀和問題

戴夢云

摘 要 隨著我國房地產市場進入新一輪的上漲周期，城市租房需求日益旺盛，國家和地區相繼推出“租購同權”政策以推進租房市場的穩定發展。本文通過分析中國住房租賃市場的發展背景和現狀，總結出其中存在的問題，以推進更深層次的住房租賃領域改革。

關鍵詞 租購同權；租賃政策；住房租賃市場

一、中國“租購同權”政策的宏觀背景

“租購同權”的定義是以租賃住房為唯一居所的房屋承租人也享受同等的就業、教育、醫療衛生、計劃生育、文化體育等公共服務權利，應該明確“租購同權”的“同”指的是公共服務的權利，特別是享有所在地區入學機會的權利。

1.租房需求日益旺盛

自2015年底開始我國房地產市場進入新一輪的上漲周期。一線城市租房需求日益旺盛，北京、上海、廣州、深圳是人口流入的密集區，熱點城市限購政策的不斷收緊提高了購房成本和購房門檻，將減少具有購房能力的人口規模；并且在中國資源有限的大背景下，教育等公共資源通過與房產捆綁進行分配，將推動了房價的持續上漲；同時，在我國高房價的沖擊下，一部分年輕人從以持有房產為主向以租房為主的消費模式轉變，據中國社科院《社會藍皮書：2015年中國社會形勢分析與預測》調查顯示，有55%的90后畢業生選擇“如果要背上沉重的房貸，我寧愿不買房”。并且伴隨著晚婚晚育趨勢的發展，年輕人的購房年齡會有所推遲，這些都會使更大比例的人口由購房轉向租房，推升中國的的租房需求。

2.房屋租賃市場發展不成熟

根據國家統計局數據，2015年全國房地產開發企業房屋出租收入為1600.42億元，而住房銷售收入卻高達65861.30億元，前者僅為后者的2.43%；據國家研究院發布2017報告顯示，我國住房租賃市場規模約為1.1萬億元，房屋交易市場大約15萬億元，房屋租賃占房屋交易比重僅為7%，這與發達國家的40%-60%相去甚遠，表明我國的房屋交易市場結構嚴重失衡 。當前我國城鎮居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求。

3.政策調控注重供給端管理和長期制度建設

近年來房地產調控政策開始更加注重供給側的調整和長期制度的建設。住建部等九個部門聯合印發的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》對外發布，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市作為首批開展住房租賃試點。國家“十三五”規劃綱要進一步明確了建立租購并舉的住房制度為主要方向深化住房制度改革。

2017 年 7 月廣州市公布了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，提出保障“租購同權”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益；隨后，上海市于 2017 年 9 月出臺了《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，詳細闡明上海市常住居民租房居住者享有基本公共服務的內容；同年11月28日，經江西省政府同意，省住建廳聯合省發改委等10部門印發《關于進一步加快發展住房租賃市場的通知》，推出18條措施加快發展我省住房租賃市場。

二、“租購同權”面臨的問題和挑戰

1.住房租賃市場供不應求

我國住房租賃市場供需結構不均衡。一方面，住房租賃市場房屋供給數量較少，總體租賃市場規模較小，交易量和交易額都遠落后于住房銷售市場；另一方面，需求的增多導致供不應求。

2015年住建部在16個大城市的專項調查數據顯示，住房市場上能夠租賃的中小戶型住房非常少，合租比例達到 50%，這一比例在大城市更高；根據全國第六次人口普查數據，我國約有25.8%的城市居民以租賃方式解決住房問題，尤其是在大量人口涌入的大城市，我國四個一線城市（北京、上海、廣州、深圳）的租金交易額僅占房屋交易總額的 7%，遠低于美國（50%）和日本（40%）。

2.住房租賃市場秩序不規范

我國私人住房租賃主體以個人為主，通常出租人和租房人不直接見面，由中介機構全程代理，但由于租賃市場監管不到位，未經房屋管理部門允許或登記注冊的房屋租賃中介機構大量存在，“二房東”甚至“三房東”等私自轉租的行為也屢見不鮮，租賃市場秩序失范。

住房租賃市場發展不完善，租賃雙方的權利義務不對等，租房者的利益往往難以得到保障。在租金水平的確定、租賃雙方權利義務、租賃合同執行等方面租房人處于相對被動和不利的地位，特別是在租賃房源相對稀缺的大城市。由于我國目前還沒有專門的住房租賃管理部門，監管方式單一且效率較低，因此房東隨意漲價，非正當理由扣留押金、延遲返還押金等現象普遍存在。

3.住房租賃市場政策支持體系不完善

我國住房租賃市場的配套政策支持體系尚處于建設階段。“租購同權”剛剛開始試點，12 個試點城市尚未公布具體細則，租賃群體是否能夠或者在多大程度上能夠與擁有商品住房的城鎮居民平等地享受城市公共服務仍不得而知；租房補貼政策雖已在深圳、南京、北京等人口凈流入的大城市試點，但未全面推廣，且補貼范圍較窄，補貼標準較低，補貼形式、退出機制不夠靈活；我國目前尚未實行類似于英、美、德等發達國家執行的針對中低收入家庭的稅收優惠政策。這些配套政策的不完善使得租賃群體在城市生活中處于相對弱勢地位的現狀短期內難以根本扭轉。

三、總結

“租購同權”是培育住房租賃市場、完善租賃市場發展機制的重要環節。政府應注重“租購同權”建設，加快“租購同權”的立法進程，構建相應的社會政策體系，積極促進“租購同權”落地，同時逐步擴大政策范圍，最終實現全國范圍內公共服務權利均等化，實現租房的社會價值。

參考文獻：

[1]黃燕芬，王淳熙，張超，陳翔云.建立我國住房租賃市場發展的長效機制——以“租購同權”促“租售并舉”[J].價格理論與實踐，2017（10）：17-21.

[2]歐陽鑫，鄧益成.租購同權對我國住房市場的影響分析[J].當代經濟，2017（27）：100-101.

[3]國家統計局