價值工程在移民安置規劃中的應用

易建華

摘要：結合云南某山地縣城水電移民安置項目、考慮其用地現狀和當地經濟的長遠發展等因素，以價值工程理論為依據，在不改變水電站投資方總出資的前提下提出調整原移民安置規劃的建議，從而提升整個移民安置片區的價值，實現水電站投資方、地方政府、移民三贏的目標，探索價值工程理論在移民安置實踐中的應用方法。

Abstract： In combination with the hydropower resettlement projects in a mountainous county in Yunnan Province， taking into consideration the actuality of its land use and the long-term development of the local economy， based on the value engineering theory， proposals of adjusting the original resettlement planning is proposed without changing the total investment of the hydropower station's investors. This will increase the value of the entire resettlement area， achieve the goal of a win-win-win situation for hydropower investors， local governments， and resettlement， and explore the application methods of value engineering theory in the resettlement practice.

關鍵詞：移民安置規劃；價值工程；增加價值

Key words： resettlement planning；value engineering；added value

中圖分類號：TV62 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）25-0169-03

0 引言

水電站建設移民安置歷來是復雜且困難的問題，涉及到的利益相關方有水電站投資方、當地政府、移民等，不同的利益相關方的訴求是不同的，相關的政策法律法規又比較剛性，最終的結果往往是各方經過反復博弈妥協的結果，這種結果有可能顧此失彼，只完成了目標，而忽略了各利益相關方的實際訴求，只解決了短期矛盾，卻在長遠發展中留下隱患。筆者有幸作為設計咨詢方參與云南某水電站移民安置項目，在實踐中應用價值工程方法對移民安置規劃做出調整，改變零和博弈為共贏局面，有一定的實用價值和參考意義。

1 項目概況

云南某山地縣城位于河谷，山地多，平地少。建設用地緊張。目前在建的地產項目均為高層，容積率均超過2.5。因建設水電站，根據移民安置規劃，2021年該縣境內總共搬遷安置人口44919人，在全縣范圍內按就近、集中的原則分7個點安置，其中有4個點在縣城，距離縣城最近的北門安置點需要新建滿足總戶數5087戶、共11638人的移民安置片區，安置補償標準按國家相關規定執行，由水電站投資方籌措資金，當地政府負責建設。當地政府希望借移民搬遷和水庫蓄水的東風打造特色旅游縣城，縣城定位為全域旅游綜合服務中心、避寒康養度假圣地。整合文化體驗游和山水休閑旅游。

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圖1中，褐色部分即為北門移民安置用地，總用地1603畝，圍堤造地1304畝，該部分用地現狀低于水庫淹沒線水位，水電站投資方擬在該片區造地歸還給當地政府，以斜坡式土（石）堤為堤防，內部填筑土石方到水庫最高水位線上1m。最大填筑高度為25m。計劃填方1243.7萬m3。筑壩填高剖面詳圖2。

該片區布置移民安置房項目，居住建筑面積50.77萬m2，均為多層，容積率在1.5以下，地面停車位1096個，無地下停車位。

2 原規劃與發展旅游產業的矛盾

①較高地塊價值與較低開發強度之間的矛盾，從圖1看出該地塊位于中心城區，緊鄰蓄水后形成的水庫湖面，填高造地后形成上千畝的成片用地，將成為整個縣城地里位置最好、用地最完整、最有發展潛力的地塊，原規劃安置房均為多層，容積率較低，相比起該用地的的區位有些浪費。除移民安置房外只有商業加生活配套，旅游配套較少。

②較高旅游承載量與較低設施配套標準之間的矛盾，移民安置房戶均建筑面積95.76m2，戶均停車位0.2個，停車位數量遠遠低于縣城規劃控制條件中的戶均停車數量標準且均為地上停車。這一重要的配套設施如不能完善，將嚴重影響安置房的價值。如果現在不建以后肯定也要補，投資可能要多幾倍，效果還不理想。

③便利交通服務與高品質旅游體驗之間的矛盾，該片區的定位將來是庫區旅游集散地，原規劃沿江邊是一條40m寬的濱江大道，寬闊的道路雖然氣派，但也會誘導車速加快而形成隔離，使人難以穿越到湖濱景觀帶，沒有充分利用觀湖視線最好的區域，直接影響整個片區的旅游氛圍。

3 價值工程方法的引入

要解決這些矛盾就要用價值工程的方法調整原規劃，“價值工程是通過相關領域的協作，對所研究對象的功能與費用進行系統分析，不斷創新，旨在提高對象價值的思想方法和管理技術”。價值就是“評價事務有益程度的尺度”[1]。

“價值等于功能/成本，通常提升價值的方式就是五種，第一、成本下降，功能增加，第二、成本下降，功能不變，第三、成本不變，功能增加，第四、成本大幅下降，功能小幅減少，第五，成本小幅上升，功能大幅增加”。[2]第四、第五種的成本和功能變化趨勢同向，必須依靠外部對功能賦值才能做出判斷，而不同的利益相關方對功能賦值的主觀判斷完全有可能得出相反的結論。舉個最簡單的例子，奧迪汽車成本比奧拓汽車高且功能比奧拓好，但有人買奧迪汽車，有人買奧拓汽車，這是不同利益相關方對功能賦值的主觀判斷導致的。

4 項目利益相關方對功能的賦值

水電站投資方：希望在不突破移民安置規劃總投資的前提下按照相關法律法規和標準按時完成移民安置，只要成本不變，他們對功能提升是樂觀其成的，屬于第三種增值模式。

移民：普遍收入低，最想要的是以較低的價格購買到安置房，最好是“有天有地”的房子，普遍不愿住高房子。根據調查，成本降低是剛需，而“有天有地”的房子不是。住高層對他們來說是功能下降，但節約土地的利益分成對他們來說是成本降低，屬于價值工程中第四種增值模式，只要政府承諾高層的價格與多層一樣，且有額外收入，從多層改為高層是可以接受的。

地方政府：希望移民搬遷建設能與地方經濟發展相協調，不愿轄區內移民因移返貧，將來成為地方政府的負擔，因此他們可以接受功能大幅提升，而成本略有增加的第五種增值模式，要說服他們必須以市場價給功能賦值，以明確能提升價值的結論引導他們做出決策。

這三個項目利益相關方的訴求是不一樣的，嘗試采用價值工程方法最大限度地滿足這些訴求。

5 基于價值工程的規劃調整建議

結合當地實際，分析不同利益相關方對功能賦值的主觀判斷之間的差異，找出提升價值的最大公約數，將可以量化的功能采用市場價賦值，對比功能的增量與成本的增量做價值判斷。

①節約土地，不改變水電站投資方的成本的前提下，當地政府有調整規劃的靈活性，充分提升移民安置房的容積率，空余出來的用地政府做好控制性詳細規劃后只做一級開發，通過市場化運作引入具有旅游產品運營能力的投資方進行整體的開發與運營。收益一部分要反哺移民，促成他們能夠接受安置房從多層住宅變成高層住宅。多層變成高層建房成本的增加部分可由結余的土地出讓費用補償。

②集約發展，轉變傳統觀念，安置房將來不一定就是移民住。移民統計戶均人口只有2.28人，遠低于當地農村人口戶均3.16人的統計數據。分到安置房后這些家庭有可能合住一套，另外一套進入市場交易，以房養人。這些房子區位好，如果配套特別是車位增加，必然會提升安置房價值。

③合理布局，移民安置與打造旅游氛圍相結合，靠近江邊的用地做一個大的集散廣場，與濱江公園帶連片，營造出親水的旅游氛圍。濱江大道考慮在濱江公園帶下穿，徹底實現人車分流，節約的用地可做旅游開發，提升片區的旅游價值。

總用地面積不變，調整完成后，將原先不到1.5的安置房容積率調高到3.0，占地面積從700畝降低到300畝，原先商業及配套的容積率也相應提高，占地面積從395畝調整為315畝，濱江大道下穿可以節約120畝用地，共節約用地600畝，留出100畝交給移民開展集體經濟，所得收益由移民共享。其余500畝地作為預留發展用地以市場化的方式出讓。

移民安置房總建筑面積不變，從多層變為高層，高層電梯增加，消防設施增加，但基礎造價在建安費中比例會降低，根據統計數據取200元/m2的價差。

根據每戶配置0.9個車位的標準，設置4500個車位的地下停車場，地下車庫車位按40m2/個，4500個車位總建筑面積180000m2，造價2500元/m2（不需做支護），單車位造價為10萬元。地下車庫180000m2及下穿隧道80000m2合計260000m2，按平均減少6米填方計算，可以少填156萬m3。

參照市場價對增加的功能進行賦值，預留發展用地取100萬/畝，地下車位取10萬/個。

6 規劃調整后的價值工程清單

規劃調整后的價值工程清單見表1。計算出的功能賦值比成本高2.26億，符合價值工程中的第五種增值模式，通過市場化運作引入具有旅游產品運營能力的投資方進行整體的開發與運營，盈余部分補償給移民以降低安置成本，再加上調整規劃后價值巨大的旅游環境，達成水電站投資方、移民、政府三贏的結果。

該規劃調整意見目前已經得到地方政府的認可，下一步需完善利益機制取得移民的支持，同時還需上報原移民安置規劃審批部門審批方可實施。

7 結語

“制定和實施城鄉規劃，應當遵循城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展和先規劃后建設的原則”[3]，“移民安置應當遵循以人為本，保障移民的合法權益，滿足移民生存與發展的需求”[4]，但在具體實踐中各利益相關方的訴求不一致的情況非常常見，本文以價值工程理論為依據，提出協調各利益相關方的功能賦值，為項目增加價值、為移民增加可持續收入、為地方政府減輕負擔、同時為整個縣城的市場經濟注入活力的方案，從而得出價值工程理論在移民安置規劃中的應用方法。

參考文獻：

[1]GB8223-87，價值工程基本術語和一般工作程序[S].

[2]邱莞華著.價值工程方法基礎（美）斯圖爾特（中）.2007-03-01.

[3]中華人民共和國城鄉規劃法[S].

[4]大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例， 2017-04-14[S].

[5]某水電站移民安置規劃報告（云南部分），2016-11.