居住福利研究綜述

戚瑞雙

摘要：論文對居住福利的國內外研究現狀及進展進行了綜述。隨著住房問題在國內不斷被關注，居住福利被越來越多的學者討論與研究。從居住福利的內涵來說，居住福利是一種人權，通常被表述為適足住房權，即公民有獲得適當住房的權利。同時，居住福利更意味著為其提供良好的居住條件和居住環境。大量的研究集中在居住福利的衡量和實證研究上，一方面，研究住房的可獲得性，即住房可支付性研究；另一方面，居住者的生活舒適度和滿意度以及居住空間評價等，即居住條件和居住環境研究。從理論上說，居住福利涉及多個學科；從實踐上說，居住福利涉及民生問題。因此居住福利研究應予以重視。

Abstract： The research situation and progress on residential welfare in recent years are reviewed in this paper. With more and more concerns were paid to housing problems， residential welfare was discussed and researched by more and more scholarships. As far as the meaning of residential welfare concerned， it is one kind of human rights， and was described as the right to adequate housing， which means that citizens have the right to obtain appropriate housing. Meanwhile， residential welfare means good housing conditions and circumstances. Many studies focus on the measurement and empirical research， for one thing， the housing availability， which is the study on the housing affordability. For another thing， the living comfort and satisfaction of the residents， as well as the evaluation of living space， etc. which is the study on the living conditions and circumstances. In theory， residential welfare involves multiple subjects； In practice， residential welfare issues relate to the livelihood of the people. In a word， the studies on residential welfare should be paid more attention.

關鍵詞：居住福利；可支付性；居住滿意度

Key words： residential welfare；housing affordable；residential satisfaction

中圖分類號：F301.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）25-0280-04

1 居住福利的內涵

居住福利，也被稱為住房權或住宅權，目前關于居住福利的內涵表述還不盡統一，但有以下幾點基本已經形成共識：

第一，居住福利是一種人權。例如在《世界人權宣言》（1948）第二十五條、《經濟、社會及文化權利國際公約》（1966）第十一條以及《關于東亞居住福利的宣言》（2005）都有類似規定，住房，作為一種維持健康和福利所需的基本生活水準，人人都有權為他自己和家庭獲得。聯合國經濟、社會和文化權利委員會在1991年就曾發表《關于獲得適當住房權的第四號一般性意見》，在這個《意見》中就表述，適足的住房是一種人權。我國在對于居住福利內涵的研究上，一個相關的概念是住宅權，研究多集中于住宅權是否為人權。住宅權也被稱為適足住房權，是指公民有權利得到其可負擔得起并且適合居住的，配套有良好的物質設備以及基礎服務設施，安全、健康、尊嚴并不受歧視的住房的一種權利。國內學者在對住宅權進行討論后，都認為住宅權應屬于人權的范疇，例如，肖澤晟（2007）就認為住宅權是一種憲法權利，即我國憲法規定的“公民的住宅不受侵犯”，同時屬于廣義人身權的范疇①。也有其他的學者認為住宅與食物、衣著一樣，是人類生存、發展不可或缺的物質條件，從這個意義說住宅權是一項人權。

第二，居住福利除應獲得居住權外，還包括居住條件和居住環境。例如，在2005年《關于東亞居住福利的宣言》中，對于什么是居住福利進行了如下描述：“我們把擁有這種基本的居住權利，人人能夠有適當住房可住，能夠維持自己的尊嚴，能夠安全、安心地生存和生活的狀況稱為‘居住福利”。這個定義可以做如下總結：首先居住福利是居住權，其次，還應該能夠讓居住者有尊嚴，并安全、安心的生存和生活。因此，內涵上還應包括居住條件和居住環境。早川和男（日）在他的著作《居住福利論——居住環境在社會福利和人類幸福中的意義》中也指出，在現代社會，居住權不僅應該包括能夠滿足居住者最基本的生存條件，而且住所周邊公共資源的優化與配置也應當重視。王祖山（2007）等研究后還認為，居住福利應該是以居住活動為核心的但同時又涉及相關的一系列經濟因素、安全因素、文化因素以及心理因素等的所有因素的綜合。李紅波、徐寧、劉瀅鴻（2013）等也認為，以居住功能為核心的生活空間應是各類生活功能性空間的總集合，這些功能性空間包括居住空間、合法的公共準入生活空間（例如公共場所）以及交通空間等，這些空間不僅實現相應的居住者生活需求服務的功能，甚至還會影響居住者的就業功能。正是從這個意義來說，居住福利還應具有一定的空間維度和空間屬性。

2 居住福利的衡量和實證分析

根據居住福利的內涵，居住福利無非就兩方面：一方面，滿足人居住的需要，即讓住戶在可以承受的方式下獲得居住權。另外一方面，居住條件和環境要保證人的健康，使住戶獲得尊嚴并能夠安全、安心的生活。因此，在居住福利的衡量上，一方面，要考慮居住權是否可支付，另一方面，要考慮居住是否能滿足住戶的需求，提高其生活舒適度和滿意度。目前，分別有學者從不同角度對以上兩方面進行了研究。

2.1 住房可支付性研究

陶金（2011）等認為，住房可支付性反映的是家庭從市場購買或租賃住房的交易能力，1960年代到1970年代，美國的貧困和城市問題突出，住房支付能力問題引起學者的注意，之后該問題在世界各國都一直備受關注。在住房可支付的衡量問題上，有多種討論和研究，比較典型的是以下兩種：

第一種，住房支出收入比法及房價收入比法被稱為比率法，前者一般以住房支出占收入的比率，后者通常以房價占家庭收入的比率來判斷住房可支付性。Robinson Mark（2006）、 Kim Kyung（1993），Tiwari Piyush和Parikh（1998）、Bunting（2004）、Yamada（1999）、Wallace（1995）、D.A. Smith（1999）、W. Paul Strassm ann（2000）、Quigley（2004）分別用這種方法對美國、韓國及其典型城市案例進行過住房支付能力的分析、國際間的比較或住房政策的評價。比率法簡單實用，但是也有學者比如Robinson Mark（2006）提出很多質疑。

第二種是剩余收入法。Dolbeare（1966）、Grigsby和Rosenburg（1975）、Stone（1994，1993，2006）、Budding （1980）、Bourassa（1996）、Leonard，Dolbeare，and Lazare（1989）、Kutty（2005）、Hancock（1993）、Bramley （1992，1993，1994）、Bramley 和Karley（2005）等國外學者分別以美國、英國、澳大利亞等國家或其城市的情況為研究案例，采用剩余收入法研究了住房可支付問題。其中，比較有代表性的是Stone。他認為住房支出以后的剩余收入會限制非住房消費，如果一個家庭在支付住房相關開支以后，其基本水準的非住房需求不能再被滿足，則這個家庭就被認為存在住房可支付能力的問題。

國內對于住房可支付性的研究始于住房購買力問題，即從居民視角看住房價格的研究。李宇宏、沈榮芳（1999），孫文建（1999）分別采用房價收入比指標法對西安市和江蘇省的居民住房購買力進行了分析。之后很多學者也運用房價收入比這個指標或在其基礎上構建的模型進行居民購買力分析，例如王明華（2005），李愛華、成思危和李自然（2006），彭鴻斌、任宏（2010），俞日恒、張虎（2008），朱建君、賀亮（2008），張曼、蔡銀鶯（2012）等采用此方法分別對全國、北京市、江蘇省和武漢市“80后”青年的住房購買力等進行了實證研究。也有學者采用房價收入比指標或在其基礎上構建新的指標的方法對房價問題進行研究，例如陳然方（2005），虞曉芬（2004、2005），楊永華（2006）就分別對上海市、杭州市和全國及部分城市的房價問題借助房價收入比進行了研究和判斷。此外，討論居民住房購買力問題的同時，很多學者，比如楊文武（2002、2003），李偉（2004），沈久（2006），朱建君、賀亮（2008），蘇多永、張祖國（2009）、張清勇（2011）等也對房價收入比指標本身進行了討論。

因國際上將房價收入比作為衡量住房可支付性的一種指標，因此國內也有大量學者以住房可支付性的視角進行研究。在住房可支付性研究上，較多的是運用國外學者提出的方法進行實證研究。包括我國宏觀經濟研究院的課題組（2005）、向肅一、龍奮杰（2007）、張清勇（2007）、吳剛（2009）、周詠馨、季封（2007）、王艷麗、王振坡（2007）、黃順英（2009）、桂河清（2011）、段明辰、林軍（2013）、解海、洪濤和靳玉超（2013）、楊贊、張蔚、易成棟和高菠陽（2013）等分別用上述方法對全國或部分城市、地區或特定人群的可支付能力進行了實證研究。

也有學者在現有指標基礎上，構建新的指標體系，進行實證研究。包括余凌志、屠梅曾（2008）、周仁（2010）、張晶、馮長春（2011）等進行了嘗試。

此外，也有學者對國外可支付能力研究的進展進行總結和綜述，比如李進濤、譚術魁和汪文雄（2009）非常詳細的介紹了國外對住房可支付能力的內涵界定、測度方法、影響因素、低住房可支付能力帶來的后果以及提高住房可支付能力的對策等研究成果等。也有學者對住房可支付性指標本身進行了專門研究，例如陳杰（2010）等就綜合比較了基于質量調整的住房支出收入比法、傳統的住房支出收入比法、剩余收入法和綜合指標法等的異同。

從結果上看，各位學者比較統一的看法是影響住房可支付性的因素是多方面的，包括人口增長、收入變化、以及需求、供給的變化等等。同時，國內的住房可支付性在不同區域和收入階層間有明顯的分化現象。

2.2 居住條件或居住環境是否滿足需求的研究

關于居住條件或居住環境是否能滿足住戶的需求，是否提高其生活舒適度和滿意度的研究主要也集中在兩方面：一方面是居住滿意度研究，即居住滿意度的影響因素、標準體系和評價方法的討論。另一方面，是居住福利、居住空間差異、居住區位選擇等的研究。

2.2.1 居住滿意度研究

Galster、Hesser（1981）和Galster（1987）最早定義住房滿意度就是居住者實際住房與期望住房之間的差距。

陸續有西方學者研究了影響居住滿意度的主要因素， 大部分學者包括Marans和Sprechelmeyer（1981）、Weide-mann和Anderson（1982）、Awotona（1990）、Vrbka和Combs（1993）、Lu（1999）、Paris和Kangari（2005）等都認為居住環境滿意度會受到住宅本身、居住環境與地段、配套設施等客觀情況的影響，同時也有部分學者包括Burby和Rohe（1989）、Vrbka和Combs（1993）、Ozo（1987）、Mccrea等（2005）等學者研究發現，居住滿意度也受到住宅管理部門的服務尤其是鄰里滿意度等主觀因素的影響。同時，Lu（1999）、Carswell等（2009）等研究也發現個體及家庭的一些特征也是影響居住滿意度的重要因素。隨著研究的深入，一些學者包括Rossi和Webber（1996）、Lu（1999）、Rohe等（1996）、Elsinga和Hoekstra（2005）等研究進一步發現，住宅所有權也會影響居住滿意度，自有住宅人群的自尊和生活滿意度更高。

但是，在專門對公共住區居民居住滿意度進行的研究中，研究結果和上述研究結論有些相同，有些則不盡一致。比如，Huttman（1971）在對意大利錫拉庫扎市（Syracuse） 的公共住區研究時發現，相比于被安置到中產階級住區的公共住房租賃者，反倒是被安置到接近貧民窟的群體居住滿意度更高。Francescato（1978）等也驗證了這一結論，同時Francescato研究發現鄰里關系以及住房的所有權對公共住區居住滿意度的影響更為關鍵。Lu（1999）的研究中發現公房所有者的居住滿意度遠遠高于租賃者；Hourihan（1984）則研究發現公共住房的居民距離他們的親朋好友越近，他們對居住環境越滿意。Halimah（1998）等研究了雪蘭莪（Selangor）的低成本公共住宅區的馬來族和華裔家庭主婦，發現不同的主體對居住追求的感知也是不同的，而且差異比較明顯。學者Ukoha等（1997）、Nurizan（1993）、Djebuarni（2000）分別對尼日利亞、馬來西亞、也門等國家的公共住區居住滿意度進行了實證研究也支持了上述觀點。

同時，在居住滿意度的評價影響因素、指標體系上，國內學者也做出了很多研究。大多數學者，包括耿媛元（1999）、杜宏武（2002）、李章華（2002）、李晨（2003）、金細簪、虞曉芬（2007）、李培（2010）、李金花、周婷婷、胡福光、李放（2010）、何立華、楊崇琪（2011）、虞曉芬、黃忠華（2010）、陳昊（2011）、湛東升、孟斌和張文忠（2014）等，理論或實證分析都和國外學者得到的結論相似，即影響居住滿意度的因素包括住宅品質、環境情況、配套情況等客觀因素，同時，其中也有學者認為居住滿意度同主觀期望、個體特征、鄰里關系、住宅權屬等因素有關。與國外學者不同的是，上述很多學者包括李志剛（2011）、虞曉芬、黃忠華（2010）、李培（2010）、李晨（2003）、李章華（2002）、吳瑩、陳俊華（2013）、湛東升、孟斌和張文忠（2014）等結合我國實際情況進行研究時，發現居住滿意度還與個體經濟條件（收入）、個體對經濟負擔的主觀感受、歸屬感、城市管制的強度、住房政策、金融政策等密切相關。

此外，也有學者在對相關問題研究時，提出了自己的看法。例如，焦華富、呂禎婷（2010）在對蕪湖市從居住區位優勢度出發進行居住滿意度分析。還有學者對不同群體的居住滿意度相關問題進行了研究，比如李鵬、瞿忠瓊（2010）研究農戶集中居住滿意度。

綜上，在居住滿意度評價因素、指標體系上，研究從最初的重視客觀條件，到后來重視主觀感受，并重視目標群體與環境及周邊群體的和諧以及獲取同等發展水平和機會等因素，可以看出，學者對于居住滿意度研究關注的因素越來越人性化，也越來越貼近社會經濟的發展。

在居住滿意度評價方法上，部分學者采用了定性的方法進行分析。比如徐磊青（2000）、金細簪、虞曉芬（2007）等。但是更多的學者是采用了實證的方法進行分析。這些學者基本都采用了問卷調查的方式得來數據，然后采用一定的計量方法或模型對各種因素對住房滿意度的影響程度進行分析。在對因素進行篩選的過程中，很多學者包括耿媛元（1999）、金細簪、虞曉芬（2007）、李鵬等（2010）、陳昊（2011）等用了層次分析法，也有學者使用了探索性因子分析方法，包括吳瑩、陳俊華（2013）、湛東升、孟斌和張文忠（2014）等。在進行各因素的實證檢驗時，王蕾、武永春和劉欣葵（2012）使用了相關分析的方法，杜宏武（2002）、李志剛（2011）、吳瑩等（2013）等使用了回歸分析的方法，而有些學者采用了模型，包括李培（2010）、何立華等（2011）使用了多元排序Probit模型，虞曉芬、黃忠華（2010）、李金花等（2010）采用有序logit模型，湛東升等（2014）結構方程模型方法。李章華（2002）、李晨（2003）還將住宅金融和政府住宅政策等經濟、政策因素引入（住宅市場分析）滿意度模型，并證明了其可行性。從研究方法上看，對于影響居住滿意度的因素篩選，方法比較固定，而對于因素作用的實證檢驗，則從初級的相關分析、回歸分析逐漸到進行模型檢驗的深入，從模型的選擇上，也開始多樣化。

2.2.2 居住空間分異等相關問題研究

首先，在居住福利的研究上，也有些學者直接使用居住福利或福利的概念進行了相關研究。王祖山、張志軍（2012）、李夢玄、周義（2012）、李紅波、徐寧、劉瀅鴻（2013）等都對特定人群的居住福利相關內涵進行了研究。

其次，在居住空間分異研究上，國內學者多以西方空間失配理論為依據，主要研究居住空間分異形成的原因、趨勢及其社會影響等問題。李志剛（2006）等認為，市場因素是居住空間分異形成的主要原因。而劉望保（2007）等認為，住房制度改革的設計，客觀上形成不同人員的住房條件的差異并進一步形成居住分異。黃怡（2005）以上海市居住區為例詳細研究了居住區隔離形成的原因和趨勢。周建華（2013）研究了農民工居住分異形成的原因，認為農民工居住分異的趨勢正在加劇。

第三，在居住區位選擇上，國內學者多從職住分離角度研究居住、就業或居住、通勤等之間的關系及其對居住者的影響等問題。例如鄭思齊、張文忠（2007）運用北京市微觀數據對住房成本與通勤成本的空間互動關系進行了研究，認為北京目前住房成本和通勤成本之間確實存在空間互動關系。周素紅等（2010）從居住與就業的區位選擇這個視角進行了研究，結果發現保障性住房居住者的居住與就業地之間的空間不匹配問題比較突出。此外，鄭思齊（2007）、李純斌（2006）等、劉望保（2008）等人分別從城市經濟學、就業政策、城市交通規劃和城市改造、針對下崗工人、拆遷安置戶和廉租房住戶等弱勢群體的相關福利政策制訂等視角對中國城市的居住-就業空間關系及存在的空間不匹配現象進行分析，并提出政策建議。此外，很多學者對一些城市進行了案例研究，包括劉望保（2012，2014）、周素紅（2010）研究了廣州案例；宋金平（2007）、徐濤（2009）、張艷（2009）和鄭思齊（2009）等研究了北京案例；錢瑛瑛（2007）研究了上海案例，這些學者在不同程度上驗證了居住就業空間不匹配現象在中國城市中是存在且有加劇的趨勢的。

總之，福利是一個涉及經濟學、法學、管理學、社會學等等多學科領域的一個概念，因此，居住福利也被從各個視角進行觀察和研究。隨著我國住房問題在社會經濟生活中不斷被廣泛關注，居住福利也應得到進一步的重視和研究，從而更好的為政府決策提供參考。

注釋：

①肖澤晟：《論我國住宅權國家賠償制度的構建》，載《國家行政學院學報》2007年第2期，第52頁。

參考文獻：

[1]Robinson Mark， Scobie Grant M.， Hallinan Brian. Affordability of Housing： Concepts， Measurement and Evidence. NZ Treasury Working Paper06/04， March 2006： 1-46.

[2]Bunting Trudi R. Alan Walks， Pierre Filion. The Uneven Geography of Housing Affordability Stress in Canadian Metropolitan Areas. Housing Studies， 2004（3）： 361-393.

[3]John M. Quigley &S; Raphael（2004）， Is housing unaffordable？ Why isnt it more affordable？ [J]， Journal of Economic Perspectives 18：129-152.

[4]Stone， M.E. 2006a. What is housing affordability？ The case for the residual income approach. Housing Policy Debate， 17（1）：151–84.

[5]Bramley， G and N. Karley. 2005. How much extra affordable housing is needed in England？Housing Studies， 20（5）：685-715.

[6]Lu， M.， Determinants of Residential Satisfaction： Ordered Logit vs. Regression Models.Growth and Change， Vol.30，No.1， 1999，264-287.

[7]Paris， D. E. and Kangari， R.， Multifamily Affordable Housing： Residential Satisfaction.Journal of Performance ofConstructed Facilities， Vol.19， No.2， 2005， 138-145.

[8]Lee， S. W.， Ellis， C. D. and Kweon， B. S.， Relationship between Landscape Structure and Neighborhood Satisfaction inUrbanized Areas.Landscape and Urban Planning， Vol.85， No.1， 2008， 60-70.

[9]Elsinga， M. and Hoekstra， J.， Homeownership and Housing Satisfaction. Journal of Housing and the Built Environ-ment， Vol.20， No.4， 2005， 401-424.

[10]Halimah，A.， Lau，Y.C..Concept of housing satisfactionperceived by housewives living in low-cost housing[J]. MalaysiaJournal of Consumer and Family Economics，1998， 1：145-156.

[11]Ukoha， O.M.， Beamish， J.O..Assessment of residents' satisfaction with public housing in Abuja， Nigeria[J]. Habitat International， 1997， 21（4）：445-460.

[12]李愛華，成思危，李自然.城鎮居民住房購買力研究[J].管理科學學報，2006（10）：8-17.

[13]張曼，蔡銀鶯.武漢市“80后”青年的住房購買力研究[J].華中農業大學學報（社會科學版），2012（43）：57-62.

[14]朱建君，賀亮.房價收入比的計算及應用研究——基于江蘇省的實證分析[J].建筑經濟，2008（8）：46-49.

[15]張清勇.房價收入比的起源、算法與應用：基于文獻的討論[J].財貿經濟，2011（12）：114-119.

[16]宏觀經濟研究院投資研究所課題組.居民住房支付能力評價指標比較與分析[J].宏觀經濟研究，2005（2）：35-37.

[17]向肅一，龍奮杰.中國城市居民住房支付能力研究[J].城市發展研究，2007（2）：29-33.

[18]解海，洪濤，靳玉超.中國城鎮居民住房支付能力測度與比較[J].西安交通大學學報（社會科學版），2013（7）：13-20.

[19]楊贊，張蔚，易成棟，高菠陽.公共租賃住房的可支付性和可達性研究：以北京為例[J].城市發展研究，2013（10）：69-74.

[20]余凌志，屠梅曾.基于收入余額指標的城鎮低收入家庭住房支付能力評價模型[J].上海交通大學學報：哲學社會科學版，2008（9）：1506-1510.

[21]張晶，馮長春.城市居民住房購買力研究——以我國35 個大城市為例[J].城市發展研究，2011（10）：78-83.

[22]李進濤，譚術魁，汪文雄.國外住房可支付能力研究概要[J].城市問題，2009（5）：7-13.

[23]陳杰，朱旭豐.住房負擔能力測度方法研究綜述[J].城市問題，2010（2）：91-96.

[24]李紅波，徐寧，劉瀅鴻.森的可行能力理論框架下的居住福利測度[J].城市發展研究，2013（2）：29-34.

[25]耿媛元.居住區居住滿意度的評價及方法[J].清華大學學報（哲學社會科學版），1999（4）：79-85.

[26]金細簪，虞曉芬.淺析居住品質指標體系的構建[J].建筑經濟，2007（12）：38-40.

[27]李培.經濟適用房住戶滿意度及其影響因素分析[J].南方經濟，2010（4）：15-26.

[28]何立華，楊崇琪.城市居民住房滿意度及其影響因素[J]. 公共管理學報，2011，8（2）：43-51.

[29]吳瑩，陳俊華.保障性住房的住戶滿意度和影響因素分析：基于香港公屋的調查[J].經濟社會體制比較，2013（4）：109-117.

[30]湛東升，孟斌，張文忠.北京市居民居住滿意度感知與行為意向研究[J].地理研究，2014（2）：336-348.

[31]周建華，周倩.高房價背景下農民工居住空間的分異——以長沙市為例[J].城市問題，2013（8）：67-71.

[32]鄭思齊，張文忠.住房成本與通勤成本的空間互動關系——來自北京市場的微觀證據及其宏觀含義[J].地理科學進展，2007（2）：35-42.

[33]周素紅，程璐萍，吳志東.廣州市保障性住房社區居民的居住-就業選擇與空間匹配性[J].地理研究，2010（10）：1735-1745.

[34]鄭思齊，龍奮杰，王軼軍，于璐.就業與居住的空間匹配——基于城市經濟學角度的思考[J].城市問題，2007（6）：56-61.

[35]劉望保，侯長營.轉型期廣州市城市居民職住空間與通勤行為研究[J].地理科學，2014（3）：272-278.