不良貸款中房地產抵押物處置過程中存在的問題及風險防控措施探討

羅全貴

摘 要 房地產抵押是一種最常見的借貸方式，隨著國內經濟下行壓力加大，各種風險因素加大，不良貸款呈增多趨勢，而在抵押物的處置中，會不同程度地給債權人帶來損失和資金風險，如何防范化解風險、減少損失顯得非常重要。

關鍵詞 不良貸款 抵押物處置 資金風險

房地產抵押以其易于處置變現、升值空間大和處置方式靈活等優勢，被公認為是一種安全系數較高的貸款模式，已成為最為直接和最常見的一種借貸方式。

在抵押物處置過程中，隨著變現用時長、處置困難，加之人力、財力、物力等耗費，如何正確認識和防范、化解這些風險，把損失降低到最低程度是我們亟待探討的重點。

一、抵押物處置過程中存在的問題

第一，債務人失聯或不配合。當抵押貸款逾期且催收無果時，債權人只能通過法院裁決對抵押物進行處置，而債務人或抵押人往往以種種理由推脫、搪塞或者試圖通過各種途徑阻礙司法執行，拖延抵押物的處置。

第二，債務人或抵押人以唯一住房為借口，阻止法院對抵押物進行執行。對于一些旗縣級城市來說，城區中心地段與周邊房屋差價不大，通過置換方式不能覆蓋債務總額。一旦債務人出現無力償還債務時，就會以家庭生活安置為由來進行抗辯執行。

第三，抵押物估值過高，通過法院拍賣所得無法覆蓋借款本息。債務人借款時會想盡辦法通過提高抵押物評估值以達到期望的借款額度。在這種情況下，一旦債務人無法償還借款本息時，最終受損的是債權人的信貸資金。

第四，抵押物價值高于債務過多，債權人通過抵押物變現所得收回債權短時間難以實現。現實生活中，我們總會認為用一個價值高于借款額度一半以上的抵押物作為抵押應該風險很小；其實不然，當債務人無力償還借款本息時，只能通過法院拍賣所得來償還，而一旦抵押物流拍，債權人只能以物抵債，拿出一定資金進行回購。

第五，抵債房產再次出售帶來的損失。當債權人通過法院裁決收回抵債房產后，再次變現仍需繳納各種稅、費或降價出售，這時就有可能帶來一定的虧損。

二、針對上述在抵押物變現過程中存在問題的風險防控措施

第一，加強貸后跟蹤管理，由專人負責，一旦發現債務人不配合工作或避而不見、失去聯系時，我們應重點關注債務人家人的活動軌跡，通過各種合理合法的途徑用最短的時間與債務人建立聯系，保留好與之聯系的詳單（包括電話錄音、短信、微信等催收憑據和紙制催收函等），以確保自身權益不受到損害。

第二，在貸款發放過程中，客戶經理首先要調查了解借款人的居住環境，應盡量避免用借款人唯一一套房產作為抵押；其次根據借款用途和借款人收入來源等情況，必要時可再增加保證人擔保方式。

并不是說唯一一套住房抵押貸款出現不良時，債權人就無法收回債權，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第20條規定：“對被執行人有撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所撫養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，唯一一套住房可以執行。”

第三，在房地產抵押貸款中，抵押物的評估價值是確定貸款額度的基本依據，更是控制信貸資金風險的終極保障措施，合理的評估價值對于構筑合理有效的風險防范屏障，進而有效防范信貸資金風險具有重要作用。

對于一些評估機構少、沒有可選擇性的城市來說，金融機構加強信貸審查人員的評估知識業務培訓就顯得尤為重要。

第四，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第492條規定：“被執行人的財產無法拍賣或者變賣的，經申請執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的，人民法院可以將該項財產作價后交付申請執行人抵償債務，或者交付申請執行人管理；申請執行人拒絕接收或者管理的，退回被執行人”。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第28條規定：“第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產或者其他財產權抵債的，人民法院應于第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以采取其他執行措施的除外。”

依據上述兩條規定，債權人在訴訟時就要做好抵押物處置一旦發生流拍情形相對應的措施。如依據規定可執行抵押物代保管，即由法院出具執行裁定書，裁定未拍賣成交的抵押物由債權人代為保管，抵押人以市場價對外出租抵押物，租金抵扣債務，從而可化解貸款風險。

第五，強化風險控制理念，完善風險預警機制。無論是商業銀行還是一些從事信貸業務的金融機構，必須堅持以人為本。一是抓信貸人員自身業務素質和道德修養；二是完善風險防范體系，規范業務操作流程，確保信貸檔案資料的真實、有效、完整；三是實施績效量化考核，提高員工的積極性和創造性；四是清楚了解和掌握房地產市場價格走向，了解抵押房地產區域城市規劃和拆遷、變動情況，防微杜漸，未雨綢繆，及時化解可能出現的貸款風險。

（作者單位為內蒙古二連浩特市發展和改革委員會）