保障性住房融資模式探討

摘 要 經濟社會快速變遷的同時，我國進入轉型的攻堅時期，很多地區的房價隨之上漲，中低收入群體住房困難成為備受社會各界廣泛關注的重大課題。保障性住房融資不僅是一個金融問題，更是一個民生問題，其對于解決住房困難，幫助中低收入群體實現“住有所居”具有重要的意義。但是由于我國關于保障性住房融資的研究起步較晚，在融資模式和融資渠道上遇到了一系列阻礙。因此，有必要依托金融學的原理和知識，對保障性住房融資模式創新進行深入探討，進而為保障性住房建設的可持續發展提供資金支持。

關鍵詞 多元化 融資渠道 保障性住房 資金運作 資本市場

房價的攀升使各個地區的居民難以通過市場化手段解決住房難問題，如何解決這一問題一直困擾著政府和社會各界人士。隨著保障性住房融資走進人們的視野，為政府和社會各界提供了一條可行的路徑。保障性住房融資歸根到底就是要創新融資模式、拓寬融資渠道，通過資金運作，調動社會資金的流轉，有效緩解政府在保障性住房建設上的財政壓力。同時，保障性住房融資對于保障民生、穩定金融秩序、抑制房價過快上漲具有現實意義。筆者通過研究發達國家保障性住房融資模式并提供創新思路，以期能夠推動房地產市場可持續發展。

一、保障住房融資模式概述

在對保障性住房融資模式進行探討前，需要對保障性住房在概念上做一個界定。何為保障性住房，不同的學者基于不同的研究角度，有不同的見解。[1]筆者認為在金融學中，保障性住房主要指為滿足特定條件的主體而提供的，由政府統籌規劃、統一安排、限定標準進行建設的住房。其概念與商品房相對應，會受到政府的諸多干預，在財政和稅收上也會有一定的政策傾斜。保障性住房融資模式是融資主體以有效籌集并運營資金為目的，資金專項用于保障性住房建設的一種融資模式。融資主體主要在資本市場、銀行和政府財政等融資渠道進行融資，這些融資渠道可以相互結合，融資方式也較為多元。

二、保障性住房融資模式現狀及存在的問題

（一）融資平臺功能薄弱

保障性住房建設需要大量資金，實踐中，各級政府往往會成立一些融資平臺來拓寬融資渠道。但從實踐情形來看，很多融資平臺雖然獲得了大型商業銀行和政策性銀行的支持，但是來源于社會的資金則較少。[2]這就意味著保障性住房建設嚴重依賴于銀行貸款和政府投入。這種融資平臺往往會受到銀行信貸能力和政府投入能力的限制，這一點尤其在經濟欠發達地區體現得較明顯。除此以外，有些地方政府從追求政績的角度出發，盲目融資，在不符合債權發行要求的情形下發行債券進行社會融資，這種融資蘊含著極大的風險，加之部分地方政府負債較高，一旦出現問題，則很可能引發一系列社會問題。

（二）融資渠道單一

現階段，銀行貸款仍然是最主要的融資渠道，很多地區在保障性住房融資上存在融資渠道單一的困境，即使偶有地區開展信托方式的融資，在本質上仍然屬于銀行貸款。同時，無論是信托、銀行貸款還是債券融資都屬于一種間接融資方式，許多地區沒有探索創新直接融資的方式引入社會資金。所謂直接融資，是與間接融資相對應的，其不需要通過銀行等中介機構就可以實現融資目的。

（三）資本市場不完善

僅僅依賴政府的參與很難拓寬融資渠道，突破資金瓶頸。我國資本市場的不完善，導致很多社會資金不能注入保障性住房建設當中。例如，信托投資基金、資產證券化以及抵押保險等都需要良好的資本市場環境。現階段，我國資本市場存在諸多問題，許多不合規的現象導致資本市場存在一定的風險，社會資金出于風險意識的考量不愿意冒險投入資金，這就導致我國保障性住房融資模式難以創新，各種金融工具的優勢都不能得到有效發揮。

三、發達國家保障性住房融資模式及啟示

（一）美國融資模式

美國的融資模式本質上是“資本市場型”的融資模式，即依托于本國成熟的資本市場，利用多元化的金融工具實現融資目的。[3]首先，美國政府會給予保障性住房開發商低息貸款、稅收返還的優化，大量吸引社會資金參與到保障性住房建設當中，極大地緩解了保障性住房建設的資金壓力。其次，美國政府還牽頭成立了抵押貸款保險機構，以應對隨時可能發生的金融風險，這種保險機構能夠為買房者或者放款協會提供相應的保險，降低了資金風險，激發了社會投資的熱情。最后，美國形成了系統的住房抵押證券化市場，以發行證券的方式融通建設資金。

（二）德國融資模式

德國的融資模式屬于住房儲蓄式的融資模式，通過合作互助的形式來解決保障性住房的資金瓶頸問題。一方面，德國規定參加住房儲蓄政策的公民必須與相應的銀行簽訂住房儲蓄合同，住房儲蓄合同中對于儲蓄金額有明確的規定。公民需要按照合同上的利率每月向銀行存入一定比例的金錢，政府則根據公民的存款比例和公民的收支情況給予公民財政上的補助。另一方面，德國規定根據儲蓄合同存入銀行的資金必須做到專款專用，其只能用于保障性住房建設。在這種封閉運行的機制下，大量有買房需求的人都會參與到這一機制中，大量社會資本進入保障性住房建設中。同時，在這種封閉機制下，不會受到利率波動和資本市場風險的影響，一定程度上為用戶規避了金融風險，使融資具有穩定性和長期性。

四、保障性住房融資模式的創新路徑

（一）發揮政府的主導作用

由于我國保障性住房融資正處于發展階段，僅依賴市場調節的作用很難規范保障性住房建設融資市場。這一階段仍然需要政府發揮主導作用，由有關部門牽頭在法律法規和政策的框架下制定相應的文件，使保障性住房建設融資市場更加規范化。一方面，政府要繼續在稅收和財政上加大對保證性住房建設的傾斜力度，穩定現有的資金來源。另一方面，國家立法部門要加快立法步伐，尤其是加快對資本市場的立法，為保障性住房建設在資本市場上進行融資提供法律保障，使資金投入主體的利益得到相應的保護，這樣才能激發社會各個主體參與融資模式創新以及參與保障性住房建設的熱情，保證建設資金的穩定性和可持續性。

（二）完善資本市場

資本市場的完善能夠有效解決融資渠道單一的問題，社會資本能夠為保障性住房注入新鮮的活力。一方面，政府有必要繼續深入探索房地產投資信托資金、住房式儲蓄融資、抵押貸款保險和資產證券化等融資模式，引導社會資本主動投入住房建設當中，達到互利共贏的目的。另一方面，要強調金融工具創新，鼓勵學者和社會人士加強對保障性住房融資模式的科研，通過課題研究的方式為我國保障性住房融資模式的創新提供理論支撐。

（三）加強資金監管

在拓寬融資渠道、提升融資效率的同時，也不能忽視資金監管工作。資金監管涉及資金的安全性和資金運作，一旦出現問題，則整個融資體系就會崩塌。資本市場化對資金運作的透明度要求也較高，資金運作缺乏監管則會導致社會資本不愿意參與到保障性住房建設當中。首先，政府要建立健全資金預算信息和資金使用信息披露制度，使資金處于監管體系當中。同時，對于采取地方政府發行債券進行融資的資金，要設立償債準備金，對準備金進行專戶管理，按照償債計劃逐年提取償債準備金，防止資金挪作他用。其次，要完善融資擔保機制，探索建立由政府牽頭設立的融資擔保機構，保障資金的安全性和穩定性，降低因資金問題引起金融風險的概率。最后，成立專門的保障性住房融資管理機構，由該機構對資金進行統一規劃、建設分配和后期管理，避免因多個職能部門交叉管理導致職責不清的現象發生，也能在出現問題時更好地問責有關責任人員。

五、結語

保障性住房建設的民生性質、公益性質和福利性質突出，很容易遇到資金瓶頸問題，這就需要通過創新融資模式來破解資金瓶頸，通過開拓多元化的融資渠道緩解財政壓力。只有資金來源穩定了，保障性住房建設才能可持續發展，中低收入群體住房難問題才能得到有效解決。隨著政府民生工程的推進，加之政府調控房地產市場的決心，保障性住房建設在未來一段時期內還會得到迅猛發展，其對資金需求也會更大。本文在結合保障性住房自身特點的基礎上，借鑒域外融資模式，積極探索融資模式的創新。相信在社會各界的共同努力下，我國保障性住房融資模式中存在的問題會得到解決，保障性住房融資模式也會呈現出嶄新的面貌。

（作者單位為云南財經大學）

[作者簡介：侯方（1988—），女，云南文山人，本科，畢業于閩江學院，研究方向：金融。]

參考文獻

[1] 李家民.保障性住房建設的融資困境及完善對策分析[J].科技經濟導刊，2018，26（17）：189

+191.

[2] 李捷嵩.新型城鎮化下保障房融資問題研究[J].海南金融，2018

（05）：75-80.

[3] 曹麗娟.國內外保障性住房融資模式比較、分析及啟示[J].當代經濟，2018（07）：36-37.