古今房地產經濟的發展和影響研究

朱天瑜

【摘 要】中國的房地產經濟存在歷史已久，從廣義上來講，古代勞動人民的田地和房產就是房地產最初的出現形態，從1980年房地產業正式有所發展開始，至今已成為我國的一項重要經濟產業，在市場和政策的共同作用下，不斷吸引著各行各業的目光，極大地影響了中國經濟的變動和發展。本文將系統地對比我國古今房地產業及其對我國經濟的影響。

【關鍵詞】房地產；國民經濟；古今

在我國，房產買賣是非常慎重的，對古人而言，這樣的慎重與現代不同，大部分并不體現在估計房產價值使得能夠依靠房產牟利，而更多的是把它看作一種生活必需品，1978年以前，房地產行業由國家主導建造，大部分人一生有一套房子、有一個家就夠了，因此，在中國古代開發房地產或者期望用房地產來影響一國經濟基本上是不可能的。另外，由于科技的限制，古代的房產和地產沒有鋼筋、沒有混凝土，只能拉動一些木匠、泥匠等手工藝者的生活，從戰國到明清，中國的房地產市場都以買賣二手房或自建為主，很少會出現專門的建筑團隊，建筑和建材行業基本沒有發展的機會，房地產業做不大，它對經濟的影響自然只能是微乎其微的。

此外，政府針對居民自建或買賣地皮房屋也沒有特別的律法規定，大多數都是順應市場發展。以一個標志性的朝代，宋朝為例，它是中國古代商品經濟高度繁榮的時代，房地產交易活躍起來，但時代的潮流仍是一戶人家一套房，遠不可能達到像今天一樣“炒”起來的程度。對當時的政府來說，他們制定的房地產律法規定由買賣房產的雙方共同繳稅契稅，且賣方比買方要出得多，但事實上交易時應上繳的稅款基本僅由買者一方繳納。或許是買賣雙方各自協商后的結果，又或許是平民百姓根本不了解這些律法，總之當時的政府并沒有針對這種現象作出反應，歸根結底，是那時的房地產業沒有發展到能大幅影響經濟的地步，政府并不重視房地產買賣。

1978年至1998年，是商品高度密集的計劃經濟體制，雖然“五年”計劃中沒有出現與“房地產”有關的發展計劃，但在這一時期，在市場的催化下，中國房地場行業開始迅速形成和發展。1980年，鄧小平把房子定義為商品，房改和土改同時被推動，中國房地產正式發展成一個產業，到了1987年，深圳進行了首次公開土地拍賣，催化了全國房地產加速發展。這可以算是中國房地產商品化發展的開端了，房地產業開始展露其龐大的開發潛力，中國經濟也開始邁入新時代。

從1998年至今，房地產業已經迅速壯大起來了，甚至在某些時候還能被歸類為中國支柱產業之一。隨著我國工業化城市化的迅速發展，人口快速遷徙，人們的生活水平不斷提高，越來越多的居民急需在一、二線城市安家落戶，拉動房地產剛需增長，這使得需求拉動經濟，這個龐大的房地產市場隱藏著的巨利吸引了眾多開發商和供應商，但商人逐利的本能于此同時也使不少開發商為了持續走高的地價和獲得更多的利潤不惜囤地、捂盤、抬高房價，在房地產市場競爭機制尚不完善的情況下，供應商的這種對策不啻于給房地產市場再加了一把火，房價不斷上漲。

再加上現代人人炒股人人投資的觀念越來越普及，不少居民都成為有能力并且愿意把手中閑置的資金投資房地產。這就使得現代人們有了與中國古代那種“一家一房”截然不同的想法——房地產能賺大錢，這是房價的漲動帶給人們的信息，這種信息蘊含的誘惑太過強大，以至于在我國，連某些原本干實業的高科技企業也轉行去投資房地產了。

古代的房地產業對經濟的發展幾乎沒有什么貢獻，但在現代，房價對我國經濟的影響卻極為重大，房地產拉動冶金業、建材業、運輸業、水電交通、家電等行業的發展，大力推動了銀行的貸款業務，對勞動力市場的就業也產生了深刻影響，這無疑是房地產業對經濟的積極作用，可以說現代經濟發展地如此迅猛離不開房地產業，但從另一個角度看，房地產市場也給我國經濟帶來了沉重的負擔。

房價過高，使得一些真正需要房子用來居住的人們必須通過減少日常消費來支付房款或月供銀行貸款；過高的房價引發了通貨膨脹，房地產市場的繁榮拉動與之相關行業的繁榮，運輸、建材、勞動力……這些基礎供應的價格上漲會帶動其他商品和服務的價格走高，人們的生活成本不斷增加，最終必然引發通貨膨脹。同時，過高的房價還會引發房地產泡沫，房地產市場的房價增長嚴重背離其實際價值，商品供求嚴重失衡，抵押貸款超常增長，居民儲蓄快速減少，投資性購房的比重不斷增高，一旦房產價格有所跌落，必然導致整個市場崩盤的嚴重后果。

1978年以前的政府并不重視房地產買賣，制度歸制度，交易過程很大一部分還是由市場自己決定，而到了今天，就在18年7月，我國中央政治局會議落幕，這次會議專門針對房地產提出了“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”的方針政策，就其中“因城施策”這一點就可以看出，我國政府基于我國各區域在經濟文化等方面的差異導致各地區的房地產業發展非常不均衡，出現的明顯的區域性這一特點做出了針對性的政策，看到了房地產市場的問題關系國計民生，現代房地產業與古代房地產相比已經有了巨大的發展和制度保障，但還有很多問題亟需解決，因此仍然要堅持加速推進體制機制的建設，保持經濟貨幣的連續穩定，深化政策和市場、宏觀和微觀的長效建設，積極引導房地產業持續健康發展。

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