北京什錦花園小區老舊小區綜合整治改造

劉 鵬

(中國民用航空局機關服務局，北京 100710)

0 引言

2012年1月，北京市政府印發《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》提出對全市老舊小區開展綜合整治，重點解決老舊小區存在的建造標準偏低、設施老舊、功能不全等問題，做到切實改善民生、改善城市功能[1]。本文以北京什錦花園小區為例，介紹老舊小區的綜合整治改造。

1 小區現狀分析

什錦花園小區位于北京市東城區東四北大街西側，是建于20世紀70年代末的住宅區，住宅樓層高2.9 m，地上5層，建筑面積約3 291.4 m2。

該小區建造年代久遠，現已不能滿足居民生活要求，見圖1。通過現場踏勘并走訪業主，了解到主要存在以下問題：

1)本建筑于1980年之前建成，根據國管局文件精神要求，需要進行結構加固以及完成外墻外保溫以及更換節能門窗等節能改造。

2)建筑墻面和公共區域的地面、門窗破損較重，需維修、更換。

3)外墻為磚混結構，年代久遠，部分磚墻砂漿老化，存在滲漏現象，無保溫措施，冬天不暖，需要進行節能改造。

4)公共區域電氣管線老化以及布設混亂，既影響了使用，也危及到人身安全。

5)戶內的熱力管道以及暖氣片老化嚴重。

6)戶內衛生間、廚房上下水管道年久失修，堵塞較為嚴重，需要重新更換。

2 改造設計方案

2.1 改造目標

以建造“和諧社會，幸福社區”為總體目標，解決小區現存問題，完善配套功能，改善小區整體環境。

2.2 改造原則

1)充分結合現狀，提高方案可行性。

老舊小區改造與新建小區有別，不可照搬新建小區的標準。改造方案的制定需充分結合現狀，在滿足規范的前提下盡量減小拆改量和對居民的干擾[2]，既避免不必要的造價，提高了經濟性，同時大大降低改造中可能遇到的問題，提高了可行性。

2)安全為首，兼顧實用性及美觀性。

提高抗震及消防安全性、延長房屋使用壽命為改造的首要任務。此外，應著重解決與居民生活關系密切的問題，比如水管、暖氣片維修更換等，做到切實改善居民生活；同時應通過重新粉刷、除銹見新等提高美觀性，改善居民居住環境。

2.3 改造內容

1)建筑改造。

包括增加外墻保溫、增加涂料；更換節能外窗、單元門；屋面新增保溫、重做防水；樓梯間、電梯廳等公共空間粉刷，樓梯欄桿重新刷油漆，空調支架、欄板及冷凝管增加；自行車棚支柱除銹見新，頂棚重新更換，地面換為透水磚；花池拆除后恢復；建筑北側和停車區域路面改為普通透水磚；入戶更換下水管、潔具和暖氣片。

2)結構加固。

采用外墻及樓梯間增加板墻，建筑外加套鋼筋混凝土圈梁構造柱的加固改造方案，見圖2。

3)給排水改造。

室外給水管、室內給水干管和立管及戶內水表前的支管全部更新，給水采用市政壓力供水；室內外排水管道全部更新，本工程采用污、廢水合流制，靠重力排水的污廢水自流排至化糞池，處理后排入市政管網；雨水管道全部更新，屋面雨水經室內雨水管排至室外散水，經收集后排入市政雨水管網。在主要用水進戶管上安裝計量水表以控制耗水量；糞便污水經化糞池處理后排入市政污水管。

4)暖通改造。

現地下室采暖系統為上供上回式雙管采暖系統，改造沿用原采暖系統形式，增加高阻力恒溫閥；現地上采暖系統為上供下回式垂直單管采暖系統，改造為上供下回單管跨越式系統；采暖系統的散熱器及供回水管重新安裝，采用上供下回單管跨越式系統。

5)電氣改造。

樓內配電系統按現行規范進行更新改造；將沿建筑外墻明敷弱電管線，改為埋地敷設；樓內強弱電管線進行規整、壓槽，沿墻水平及垂直引上引下敷設；地下室照明修復，每層的公共照明更換為聲光控節能燈；更換門禁對講系統；增加室外視頻安防監控系統；新建附屬用房配電系統；更新防雷接地系統、小區室外照明。

3 改造中難點及對策

3.1 加強知識教育，獲取居民支持

小區改造首先涉及到與居民的溝通協調。確保居民接受改造、歡迎改造，是改造工作力求達到的目標。以私搭亂接情況為例，不僅降低了整體美觀度，也構成了用電、消防隱患。但對此進行整改將使得部分居民失去已有的既得不合理利益，執行中遇到了一定困難。

為使居民對改造有更充分、正確的認識，確保整改順利執行，本次改造中多次召開咨詢會，向居民詳細介紹現有問題的隱患和缺陷，以及改造的技術及意義。通過加強知識教育，居民對改造的認可度和支持度明顯提高。

3.2 結合居民需求，優化改造方案

居民對各部分改造內容態度不同，比如由于老舊房屋給排水管道直徑小、老舊破損，管道承壓能力弱，存在上水困難、易堵塞等問題，居民對更換給排水管道類改造內容需求迫切、非常歡迎；但對抗震結構加固，由于存在濕作業且作業面大，對居民生活造成較大影響，且部分住戶擔心會對室內裝修破壞較大、難以修復，因此居民對入室加固普遍較為排斥。

為做到最大限度貼合居民需求，將抗震加固方案優化為在外墻及樓梯間增加板墻，建筑外加套鋼筋混凝土圈梁構造柱的方式，避免了入室加固，降低了對居民生活的干擾，獲得居民的廣泛好評。

3.3 改造后全力復原，消除居民顧慮

改造中不可避免會對住戶有所影響，部分受影響較大的居民顧慮較多。例如，由于房屋原給排水管道布設于建筑底部，更換管道會對底層居民的地面造成破壞，故存在底層居民顧慮較多、較為排斥的情況。

為消除居民顧慮，于改造前充分與居民溝通，對原狀進行記錄，承諾改造后全力修復；改造時精準測量后再施工，減小作業面積；改造后據原狀修復，全力做到盡量恢復原貌。

4 拓展思考

結合本次改造，對老舊小區抗震節能加固改造進行了以下思考。

4.1 對有條件的小區擴展改造內容

老舊小區由于建造年代久遠，抗震、節能、消防等各方面均難以滿足現行規范要求；同時，為對居民的干擾控制在可接受范圍內，改造內容和改造方式均受到較大程度的制約。對于有條件實現居民搬離的小區，可擴展改造內容充分改造，對小區實現整體提升。

4.2 完善整治長效管理機制

老舊小區整治后，建筑及公共設備的服務能力均顯著提高，公共環境明顯改善。但后續的長效管理政策和機制仍較為欠缺。建議完善相關政策，可通過小區物業、街道辦事處等機構執行長期管理，確保長期保持整改效果。