淺析城市商圈與購物中心的關系

文 /國 際

現在，你我身處的中國當代城市，存在著各種形式的商業聚集，就在今天，引發我思考的問題是：城市商圈與購物中心之間是什么樣的關系?

城市商圈與購物中心之間的關系可能不僅僅來自于商圈與購物中心所在街區的商業活力、經濟體量、日銷售金額、流動人口、街區地塊商鋪租金。在我的角度所看到的商業環境里，這兩個概念之間的互動有可能會以不同的限制條件產生不同的發展優勢，并根據其基礎條件產生足夠影響城市地區發展規模的推動力。

城市商圈與購物中心的概念明晰

城市商圈：顧名思義是一座具有一定人口規模和產業規模的城市中，商業聚集的一種外在形式，商圈中的主要組成有：市場管理機構，寫字樓物業，各種類型的公司和駐所在城市辦事機構、購物中心、餐飲業、休閑娛樂業、酒店管理業、會議展覽業、公共空間。城市商圈是以各種商業聚集方式嵌套在所在人口規模聚集街區中的，因此，城市商圈具有一定的規模效應，實現各種商業機構在商圈中的相互關聯程度，提高業務受理能力。一般意義上看，城市商圈是所在街區甚至所在城市的城市公共服務處理中心，它不僅僅提供商品流通價值，還能夠提供單元區間范圍內的商品比較價值和降低商業運營綜合成本，提高商業核心服務競爭力。

購物中心：購物中心現階段的意義比較像是經過一定的前期項目區位規劃和資金籌措運作后建立在城市街區中的商品流通與社會公共服務平臺。購物中心既可以是處于城市商圈中的社會消費娛樂機構的一部分，也可以通過良好的區位規劃條件成為形成商圈的主要因素。購物中心提供的社會消費形式主要是一站式消費服務，從商品的屬性看，主要囊括了餐飲銷售、服裝銷售、日化產品銷售、居家產品銷售、電子產品銷售。當然，我們從其他的概念分類角度也可以對購物中心的產品銷售做出一定的區分。

城市商圈與購物中心的發展序列：一個城市商圈有可能同時擁有多個具備一定消費基準和面向更廣闊受眾的購物中心，新的購物中心落成是參與商圈發展，形成商圈擴展的一部分；而一座購物中心也很有可能通過良好的區域遠期規劃能力實現商業空白填補，并發展成為商圈成長的主導機構，并圍繞其機構自身發展延伸出以其為主導核心地位的規模型商圈，而該類型購物中心多見于城市新市區或者舊區改造商業重新活化的環境中。

城市商圈與購物中心的關系互動模式

相關性

城市商圈與購物中心的相關性主要體現在人群流動模式、商品流通模式以及消費關聯度中。可能你會發現，在一個業已成型的規模商圈里，不同的購物中心通過實現價格區間管理、品牌差異化和營銷活動尋找各自的商圈生存方式，我們在逛街時，往往不會只去一家購物中心，尤其是多人次具有一定的消費持續性的情況下，這時，商圈內部購物場所之間的通達便利程度、產品信息傳遞程度、場所適宜性都呈現出無需主動尋求相互結盟的商圈式流量共享，即擴大消費者的可持續消費空間和場所逗留時間為整個商圈提供了產品營銷的可能性。同時，作為消費者在進入商圈環境時，本身既是這個相關性關聯的參與者又是各個場所信息的傳播者。

延伸性

延伸性主要見于城市不同商圈連接點的購物場所機構或處于城市核心商圈邊緣的購物場所機構。前者，通過適當的商業區位條件比對，建立在商圈與商圈的必經之路上，同時該類型商圈往往還是處于城市公共交通系統的樞紐位置上，因而，該類型商圈有可能會依賴于處于消費中轉流動中的消費者人群，通過實現兩個商圈或者多個商圈的聯系，建立各商圈的延伸特性，增強所在區域位置的商品流通能力與消費體量。而建于核心商圈邊緣附近的購物場所機構則像是商圈營業基盤的開拓者，增加商圈所屬地區的人口內含聚集體量和增加商圈內部相關性的聯系，通過延伸核心商圈的區域，同時吸納新的消費人群與增加購物環境多次消費人群的流動習慣。

內生性

內生性來自于具備優質商品供給能力和提供具備競爭力的購物場所運營能力的購物中心之間的合作與競爭。當所在商圈或者商業環境內的購物場所之間產品同質化或者銷售品牌同質化增加時，新的品牌產品店鋪與新的消費流量話題產生時，就為該商業環境內的購物場所提供了內生性。對于處于城市商圈內的購物中心來說，內生性是購物中心增加運營存活幾率的主要體現。

共構性

城市商圈內部購物場所之間的共構是建立于購物中心集群的整體平臺基礎之上的，這就類似社會之于人群。不同的消費者通過各自消費習慣形成不同的商圈內行走模式路徑，帶來了商圈內不同區位條件的購物場所盡可能實現的產品供給機會。這種共構性在一定的條件下會為處于其中的購物中心提供盡可能小的成本消耗的同時吸引到相關條件下盡可能多的消費流量。另外，我們也需要注意到這種共構性類似于需求的締結而非條款式的互助協議，通過共享供給空間實現相互需求的概念均等化，機會本身也意味著一定的風險。

城市商圈與購物中心的品牌磨合

毫無疑問，現階段的中國城市商業環境，購物中心有品牌效應，城市商圈也具有品牌效應。好上加好是否就能形成更有效的互動發展，其可能性主要在于購物中心在實現一定的品牌管理和品牌式公共消費娛樂服務中是否產生了足夠的消費需求外溢和帶動所在城市商圈向著更適宜的發展氛圍和良好的購物環境而提供足夠的價值鏈接。

購物中心的品牌模式不僅僅來自購物場所的硬件條件品質和商鋪品牌聚集效應以及售后服務口碑，商圈的附著價值和所在商圈內區位條件帶來的優質的消費群體流量的存在也是不容忽視的。

從城市更新的角度看兩者之間的存在價值

從購物中心所在城市商圈所處的城市街區的發展和更新角度看，購物中心主要實現的影響效果是帶動街區活力和消費人群流量擴散，通過高品質的商圈建設管理維護，吸納具有發展能力的優質購物中心并起到核心消費受眾的錨固效應，然后通過購物場所售前時間和售后時間的商業規劃與合理引導，實現一定程度的街區游走，對提升所在街區的活力的本質，實際上來自于提高背街小巷和費商業環境道路的人口流動規模，增加一定的安全性和社會穩固性，同時，由于購物中心屬于大型社會公共服務場所，在為消費人群提供服務時，其滿足一定需求條件的情況下等于同時為所在街區的受眾人群提供了公共服務能力與公共服務質量。

因此，從街區發展和維護角度來說，具有優質影響力的商圈和購物中心能夠提供一定的邊緣就業崗位機會和增加地區發展品質，而從城市更新整體框架角度看，怎么去實現街區與商業環境的和諧共生是一個值得探討的城市地理和社會共構方面的議題。然而，要解決高端商業環境排斥街區不匹配消費受眾，或者街區不具備吸納優質商業環境的體量和消費能力這樣情況的發生，還不僅僅在于商業環境與城市街區之間的相互合作。適宜的土地規劃方式和街區管理模式還有城市區域發展決策機制建立等多角度的視角共同作用下，實現商業購物場所環境與城市街區的融合發展。

從區域一體化的角度看相關商業環境

從區域一體化的角度看，具備超越城市內部影響力的城市商圈往往都擁有數個具有地區范圍影響力的大型購物中心機構或者購物中心品牌。從聯系各個城市消費者和產業推動需求的角度看，不同城市提供的特色商貿環境和核心流動消費人群是商業發展信息流通氛圍的主要貢獻者之一。從實現城市體系間的良好互動與產業發展的更多可能性的角度看，城市商圈的影響力水平與購物中心的品牌化管理服務能力都將會是置于城市綜合公共服務管理前列的位置。