房地產公司融資渠道初探

姜玉蓉

[摘 要] 現(xiàn)階段，我國房地產公司普遍面臨著資金短缺的問題。因此，文章將對房地產融資渠道進行探索和研究，為房地產公司的融資問題提供一定的參考建議。

[關鍵詞] 房地產公司；融資渠道；多元化；拓寬

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.28.049

在我國的國民經濟中，房地產可以被認為是支柱性產業(yè)，其對于我國城市化建設中做出了巨大的貢獻。目前，我國的房地產業(yè)整體呈現(xiàn)出一種繁榮發(fā)展的態(tài)勢，與人們的實際生活有著密切的聯(lián)系。從目前的情況來看，我國的房地產仍然處于發(fā)展的關鍵時期，大部分的房地產公司仍然面臨著資金短缺、融資渠道單一等問題，這無疑對房地產企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的阻礙作用，并且明顯提高了房地產公司的運營風險。因此，豐富并拓展房地產公司的融資渠道，促使融資渠道朝著多元化的方向發(fā)展，將會促使房地產公司朝著健康、可持續(xù)的方向發(fā)展，有效解決公司資金短缺的問題。因此，在新時期背景下，對于房地產公司融資渠道進行探索具有非常重要的現(xiàn)實意義。

1 房地產公司融資現(xiàn)狀分析

（1）房地產公司整體規(guī)模處于較低的水平，信用等級較低。在當前的經濟大環(huán)境下，我國的房地產企業(yè)呈現(xiàn)出突飛猛進的發(fā)展態(tài)勢。但是，從房地產公司總體規(guī)模上來看，小規(guī)模的房地產公司仍然占據(jù)著較大的比例。由于企業(yè)規(guī)模較小，企業(yè)尚未形成規(guī)范化、科學化的資金管理制度，導致大部分企業(yè)的資金管理呈現(xiàn)出零散化的特征。對于規(guī)模較小的房地產企業(yè)而言，由于它們的開發(fā)能力水平較低，導致企業(yè)的風險防御能力水平較低。以上這些問題均會導致企業(yè)的融資渠道較為單一，無法通過有效的方式以解決資金緊缺的問題。另外，由于房地產公司自身的特征，導致了大部分公司的信用等級處于一個較低的水平。但是，當金融機構在決定是否為企業(yè)提供信貸支持時，企業(yè)的信用等級是一項重要的評判標準。信用等級較差更是加重了房地產公司融資的問題。除此之外，由于房地產自身經營的特色決定了大部分企業(yè)的資產負債率較高，往往是以一種負資產經營的模式在運行著。除此之外，由于市場環(huán)境日益趨于激烈化，房地產行業(yè)要想提高自身的經營水平，實現(xiàn)經濟效益最大化，必須采取有效的方式解決資金短缺的問題，提高資金運營規(guī)范化的水平。

（2）尚未構建科學完善的法律規(guī)章制度。我國房地產行業(yè)的發(fā)展較晚，我國目前尚未構建積極有效的政策以解決房地產企業(yè)的融資問題。因此，房地產企業(yè)在實現(xiàn)多元化融資渠道的過程中所取得的成效并不明顯。現(xiàn)階段，我國有關于房地產金融市場方面的法律法規(guī)仍然處于匱乏的狀態(tài)，大部分房地產公司仍然以抵押擔保的形式從銀行等金融機構獲取資金支持。對于其他直接的融資方式方面，法律保障制度仍然處于缺乏和薄弱的狀態(tài)，這對于房地產公司實現(xiàn)融資多元化起到了一定的阻礙性。

（3）間接融資以及銀行信貸是房地產公司最主要的融資方式。通過對我國當前的金融市場環(huán)境及其運行的狀態(tài)進行分析，可以得出以下的結論：我國的資本市場融資規(guī)模整體處于萎縮的狀態(tài)。對于房地產公司而言，間接融資方式是其最主要的融資方式，大部分房地產公司會選擇銀行信貸的模式以解決自身的資金需求。盡管我國的直接融資市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，但是由于長期以來各方面的原因，導致房地產企業(yè)在較短的時間內無法改變這種融資的格局，將會仍然以間接化的融資方式為主。間接融資方式對于銀行有著過度的依賴性，如果房地產公司出現(xiàn)負利潤或者虧損的情況，將會導致大片的房產積壓，那么必然會導致房地產公司的資金出現(xiàn)短缺的狀態(tài)，將缺乏足夠的能力去支付銀行的貸款及利息等相關費用，最壞的打算只能將房產抵押給銀行。這種方式，本質上房地產的經營風險將最終流向銀行等金融機構，銀行將間接地成為房地產企業(yè)風險的承擔者。這種嚴重的后果和影響是由我國現(xiàn)行的房地產體系所導致的。

2 拓展房地產公司融資渠道的有效途徑

（1）充分發(fā)揮房地產公司的優(yōu)勢和特色，構建科學完善的信用評價體系。為了能夠有效解決當前我國房地產公司面臨的資金短缺以及融資渠道單一等問題，房地產公司可以從以下兩方面著手進行：一方面，為了能夠為房地產公司的融資提供最根本的政策保障，應充分發(fā)揮房地產公司的優(yōu)勢和特色，從國家層面上制定科學合理的信用評價體系。以希望從政策層面上促進房地產公司融資渠道朝著多元化以及豐富化的方向發(fā)展，為我國整個房地產行業(yè)的穩(wěn)定、健康以及有序的運行和發(fā)展提供良好的保障。另一方面，有關部門應該加大對房地產企業(yè)在融資方面的支持力度，可以適當?shù)爻雠_有關的優(yōu)惠政策等，鼓勵金融機構加大對房地產企業(yè)的信貸投放力度，從而有效解決房地產公司的融資問題，更好地滿足公司的實際需求。對于房地產企業(yè)本身而言，其應該擴大企業(yè)的規(guī)模，實現(xiàn)企業(yè)自身財務管理的規(guī)范化和科學化的水平，加強資金管理，為實現(xiàn)自身的健康發(fā)展提供必要的保障。

（2）不斷完善我國房地產行業(yè)融資的法律法規(guī)，提供根本的政策支持。為了能夠有效達成房地產公司融資渠道多樣化的目標，構建完善的、健全的法律法規(guī)是必要的條件之一。通過構建科學、合理以及完善的房地產行業(yè)的金融市場體系，對于房地產行業(yè)的穩(wěn)定有序的運行能夠起到積極的作用，保障房地產企業(yè)融資的順利進行，同時還有利于有關部門對于房地產的整個融資過程實施有效的監(jiān)督。正是為了能夠取得這樣的成效，現(xiàn)階段，我國已經相繼頒布并且實施《土地管理法實施條例》《土地管理法》以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等相關的法律規(guī)章制度，這些法律規(guī)章制度的相繼出臺為房地產公司的融資渠道多元化以及房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了必要的制度保證。但是，在對法律規(guī)章制度進行不斷完善的基礎和前提之上，有關部門應該加大支持力度，放寬對房地產企業(yè)信托投資以及債券發(fā)行等方面的限制，緊密結合我國房地產公司實際的情況制定科學合理的法律法規(guī)，真正地推動房地產公司多元化融資的發(fā)展。

（3）大力發(fā)展房地產行業(yè)的投資基金和信托投資等直接融資方式。針對現(xiàn)階段房地產公司融資渠道單一，存在對銀行信貸資金過度依賴的問題，房地產行業(yè)必須加大對行業(yè)的投資基金和信托投資等直接融資方式的發(fā)展力度，以有效扭轉當前銀行過度承擔房地產公司的經營風險的問題，并且有效解決資金短缺的問題。首先，應該充分發(fā)揮房地產行業(yè)投資基金的優(yōu)勢和作用。房地產投資基金的主要含義是指房地產公司憑借自身的實力水平發(fā)行收益憑證，以達到募集資金，解決自身融資需求的問題。通過這種方式，可以加強資本市場與房地產行業(yè)之間的溝通與聯(lián)系，從而可以將資本市場的資金充分地引入房地產行業(yè)中，以實現(xiàn)對銀行融資渠道的補充作用。房地產行業(yè)的投資基金最終會流向那些具有較強發(fā)展?jié)摿Φ墓荆罱K實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，對保持房地產市場秩序的穩(wěn)定有序發(fā)展有著積極的影響。其次，房地產信托投資主要是指在商業(yè)信托的組織下所發(fā)展起來的，主要是房地產公司在進行融資或者收購等行為時的一種投資方式。

與銀行信貸資金相比較而言，信托基金有著獨特的優(yōu)勢。一方面，信托基金所需要的成本較低，可以有效地降低企業(yè)的融資成本，提高企業(yè)的運營資金，可以優(yōu)化和調整房地產公司資產負債率過高以及負資產經營的狀態(tài)。另一方面，房地產信托基金投資的方式并不局限于一種，具有豐富多樣化的特征，從而可以更好地滿足房地產公司不同的、多樣化的融資需求，顯著提高房地產公司融資的概率。總之，房地產信托投資可以被認為是房地產企業(yè)融資的有力補充。

3 結 論

綜上所述，房地產公司拓寬融資渠道，可以有效解決其在經營管理過程中面臨的資金短缺等問題，同時可以進一步完善我國整體的金融體系。但是，現(xiàn)階段，我國房地產企業(yè)在實現(xiàn)融資渠道多樣化和豐富化的過程中仍然面臨著諸多問題和挑戰(zhàn)。因此，這就需要多方面力量的共同努力，以促進房地產公司融資渠道多元化發(fā)展的根本目標。

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