政府購買服務(wù)： 創(chuàng)新公租房運(yùn)營管理模式

王晶

[摘 要] 目前，武漢市政府類公租房運(yùn)營已全部采用政府購買服務(wù)方式，并由專業(yè)運(yùn)營公司實(shí)施管理。通過指導(dǎo)培育公租房專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)、明確公租房運(yùn)營經(jīng)費(fèi)渠道、創(chuàng)新建立公租房運(yùn)營管理規(guī)范、提升公租房運(yùn)營管理信息化水平，武漢市公租房運(yùn)營管理體制不斷完善，運(yùn)營管理體系日臻清晰，運(yùn)營管理能力明顯提升。武漢市公租房運(yùn)營管理的實(shí)踐表明，社會(huì)力量可以廣泛參與政府類公租房的運(yùn)營管理，以合同形式明確公租房運(yùn)營主體與租戶的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，有助于通過民事法律關(guān)系化解公租房使用和管理中的矛盾糾紛，推動(dòng)公租房運(yùn)營管理專業(yè)化、規(guī)范化水平。要構(gòu)建新時(shí)代住房保障運(yùn)營管理體制機(jī)制，就應(yīng)牢固樹立“以人民為中心”思想，加快政府職能轉(zhuǎn)變，積極推行政府購買服務(wù)；加快社會(huì)信用體系建設(shè)，不斷完善運(yùn)營管理規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；積極推進(jìn)政府信息共享，不斷提高信息化管理水準(zhǔn)；完善公租房運(yùn)營管理績效評價(jià)體系，不斷提高公租房運(yùn)營管理服務(wù)品質(zhì)。

[關(guān)鍵詞] 武漢市；住房保障；政府類公租房；公租房運(yùn)營管理；公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)；政府購買服務(wù)

[中圖分類號(hào)] F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1002-8129（2018）10-0094-06

武漢市委市政府高度重視住房保障工作，切實(shí)加強(qiáng)服務(wù)民生、保障發(fā)展職能。經(jīng)過多年不懈努力，武漢市累計(jì)建設(shè)公租房項(xiàng)目房源12萬余套，其中政府類公租房9萬余套，分布在武漢市中心城區(qū)、新城區(qū)和開發(fā)區(qū)。住房保障是關(guān)系千家萬戶乃至子孫后代的民生大事，多年來一直受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。為城市低收入群體提供低于市場價(jià)格的公租房并進(jìn)行管理，是住房保障的一種重要形式。隨著公租房存量逐漸增多，管理難度不斷加大，公租房運(yùn)營管理過程中不同程度地存在管理力量不足、公租房退出難等問題，為公租房運(yùn)營管理提出了新的課題。目前，全市政府類公租房運(yùn)營已全部采用政府購買服務(wù)方式，并由專業(yè)運(yùn)營公司實(shí)施管理。近年來，武漢市公租房運(yùn)營管理體制不斷完善，運(yùn)營管理體系日臻順暢，運(yùn)營管理能力明顯提升，公租房運(yùn)營管理逐步走上了標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、信息化的健康有序可持續(xù)發(fā)展道路。武漢市通過政府購買服務(wù)方式創(chuàng)新公租房運(yùn)營管理模式的一些做法和經(jīng)驗(yàn)，值得推廣和借鑒。

一、公租房運(yùn)營管理模式的新探索

（一）理順政府與市場的關(guān)系，培育指導(dǎo)專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)

運(yùn)用政府購買方式實(shí)施公租房運(yùn)營管理，是指政府通過授予管理職能、購買服務(wù)的方式部分或全部委托專業(yè)公司實(shí)施公租房運(yùn)營管理，公租房運(yùn)營公司作為承接主體承擔(dān)公租房的運(yùn)營管理工作。主要包含以下幾方面：一是培育市場化、專業(yè)化的公租房運(yùn)營主體實(shí)施公租房運(yùn)營管理。廉租房、公租房“兩房”并軌前，廉租房運(yùn)營管理由全市統(tǒng)籌，采取政府購買服務(wù)方式，部分委托專業(yè)公司實(shí)施管理。由武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心（武漢市住房保障管理中心前身）承擔(dān)全市廉租房（公租房）資格動(dòng)態(tài)管理、租約簽訂等工作，租金收繳、房屋維修維護(hù)、物業(yè)管理等則采取政府購買服務(wù)方式，運(yùn)營管理實(shí)施部分委托。為加強(qiáng)委托事項(xiàng)監(jiān)管，武漢市住房保障管理中心建立了房屋巡查、安全管理、委托管理、資金撥付等近30項(xiàng)運(yùn)營管理制度及流程，制定了維修回訪單、物業(yè)企業(yè)考核表、租戶滿意度測評表等8類表格單。“兩房”并軌后，武漢市對公租房實(shí)行“以區(qū)為主、屬地管理”的管理模式，公租房運(yùn)營管理中包括資產(chǎn)、租賃、修繕、社會(huì)綜合等內(nèi)容全部采取政府購買服務(wù)方式，委托專業(yè)公司實(shí)施管理。二是指導(dǎo)建立運(yùn)營管理體系。制定計(jì)劃管理、資產(chǎn)管理、安全管理、委托管理、租賃及維修管理等制度、流程及表格單，組織各運(yùn)營主體培訓(xùn)、交流和觀摩，切實(shí)履行公租房產(chǎn)權(quán)人安全管理責(zé)任。三是對政府購買服務(wù)的運(yùn)營公司進(jìn)行考核檢查。結(jié)合武漢市“兩房”并軌后的實(shí)際，進(jìn)一步完善保障性住房運(yùn)營管理體制，建立了對公租房運(yùn)營工作的定期檢查制度，并制定了體系建設(shè)、健全機(jī)制、運(yùn)營管理3方面共18項(xiàng)檢查指標(biāo)。

公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)作為承接主體受托承擔(dān)公租房的運(yùn)營管理工作，工作內(nèi)容主要包括以下7個(gè)方面：一是資產(chǎn)管理。主要包括公租房房屋以及小區(qū)配套等建筑物和設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)，房源接收及房屋交接手續(xù)；二是簽約入住。包括組織選房，簽訂租賃合同，辦理入住、合同終止或調(diào)整手續(xù)，采集住戶基本信息，建立住戶檔案；三是經(jīng)租管理。主要包括租金代收、代繳、催繳，日常巡查及房屋使用管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為并采集證據(jù)上報(bào)；四是修繕管理。主要包括共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，公共綠化用地維護(hù)，受理報(bào)修，通知維修單位組織維修及負(fù)責(zé)保修期滿后的維修，參與維修驗(yàn)收及回訪，擬訂維修資金預(yù)算，建立維修臺(tái)帳，報(bào)送維修相關(guān)材料等；五是社會(huì)綜合管理。主要包括信息系統(tǒng)維護(hù)，信息采集和錄入，社會(huì)調(diào)查、績效評價(jià)及群眾滿意度測評，配合做好受理信訪接待、公益服務(wù)、政策宣傳等社區(qū)公共服務(wù)，代表產(chǎn)權(quán)人行使業(yè)主權(quán)利，開展小區(qū)滿意度測評，處置突發(fā)事件，配合聯(lián)合執(zhí)法等；六是物業(yè)服務(wù)監(jiān)督事項(xiàng)。主要包括對發(fā)現(xiàn)的問題和公租房保障對象反映的事項(xiàng)及時(shí)與物業(yè)企業(yè)協(xié)調(diào)溝通，監(jiān)督并及時(shí)上報(bào)物業(yè)企業(yè)服務(wù)情況。七是法律法規(guī)和政策規(guī)定、委托協(xié)議約定的其他管理職責(zé)。具體包括資產(chǎn)管理，建立一戶一房一檔；開展租賃管理，負(fù)責(zé)簽訂租約、辦理入住及退租手續(xù)；督促和收繳租金；受理報(bào)修，及時(shí)組織維修維護(hù)；安全管理及社會(huì)綜合管理；小區(qū)定期核查、日常巡查；配合資格動(dòng)態(tài)復(fù)核及退出管理，配合街道社區(qū)開展社會(huì)綜合治理；負(fù)責(zé)實(shí)施合同約定的運(yùn)營管理其他內(nèi)容。

（二）明確經(jīng)費(fèi)渠道，確保政府購買運(yùn)營服務(wù)落地見效

建立廉租住房制度之初，《武漢市配租廉租住房后期管理的實(shí)施意見》（武房字〔2004〕10號(hào)）、《武漢市廉租住房保障后期管理規(guī)定》（武房規(guī)〔2011〕2號(hào)）明確規(guī)定了以政府購買服務(wù)的方式委托物業(yè)管理及專業(yè)公司租賃管理，并按收取租金的10%支付租賃經(jīng)營管理費(fèi)用。廉租房物業(yè)管理費(fèi)、保修期滿后的室內(nèi)維修費(fèi)及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)在財(cái)政部門撥付的“廉租住房專項(xiàng)資金”中安排。

《武漢市保障性安居工程專項(xiàng)資金管理暫行辦法》（武政辦〔2011〕182號(hào)）進(jìn)一步明確了廉租住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)、政府投資公租房在裝修和空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修維護(hù)和運(yùn)營管理等費(fèi)用列入保障性安居工程專項(xiàng)資金，從而落實(shí)了政府購買物業(yè)及租賃服務(wù)的經(jīng)費(fèi)保證[1]。

根據(jù)《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公共租賃住房管理的通知》（武政規(guī)〔2014〕11號(hào)）要求，武漢市級(jí)財(cái)政投資購買的公租房，租金收入上繳區(qū)財(cái)政，運(yùn)營管理、房屋維修及空置期物業(yè)管理等費(fèi)用列入所在區(qū)財(cái)政預(yù)算；區(qū)級(jí)財(cái)政投資以及商品房中配建的公租房，租金收入上繳區(qū)財(cái)政，運(yùn)營管理、房屋維修及空置期物業(yè)管理等費(fèi)用列入所在區(qū)財(cái)政預(yù)算；政府平臺(tái)投資建設(shè)的公租房產(chǎn)權(quán)及租金收入歸屬該公司，所需運(yùn)營管理、房屋維修及空置期物業(yè)管理等費(fèi)用由平臺(tái)公司承擔(dān)[2]。

（三）立足武漢實(shí)際，創(chuàng)新建立公租房運(yùn)營管理規(guī)范

一是科學(xué)界定公租房運(yùn)營管理內(nèi)容。包括資產(chǎn)、租賃、修繕、社會(huì)綜合、物業(yè)監(jiān)督及其他，其中修繕管理、社會(huì)綜合管理、房屋日常管理可以再委托。

二是明確標(biāo)準(zhǔn)，分類委托。廉租住房制度時(shí)期，適合市場化運(yùn)作、社會(huì)力量能夠承擔(dān)的租金收繳、維修維護(hù)、物業(yè)服務(wù)等部分運(yùn)營管理事項(xiàng)通過政府購買服務(wù)方式委托專業(yè)化運(yùn)營公司承擔(dān)，建立了物業(yè)服務(wù)考核評價(jià)體系，制定了考核管理規(guī)定，提出了租金收繳率、租戶滿意率等考核指標(biāo)，按照物業(yè)服務(wù)、租金收繳、建立檔案、配合協(xié)作、租戶評價(jià)等5類11個(gè)子項(xiàng)對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行季度考核，并依考核結(jié)果撥付物業(yè)管理費(fèi)和經(jīng)租管理費(fèi)，考核不合格的不撥或緩撥管理費(fèi)用。“兩房”并軌后，公租房運(yùn)營管理內(nèi)容細(xì)化為4類37個(gè)子項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，分小區(qū)規(guī)模在200套以上（含200套）集中型公共租賃住房運(yùn)營管理費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)以及小區(qū)規(guī)模在200套以內(nèi)的商品房配建公租房及早期購置的零星房源營運(yùn)管理費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)兩種，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)上浮幅度原則上不超過20%。各區(qū)組織考核并依結(jié)果支付委托管理費(fèi)。

目前，按照指導(dǎo)意見的要求，政府購買運(yùn)營服務(wù)范圍為全部或部分委托或再委托，購買服務(wù)可采取授予職能、協(xié)議委托或招投標(biāo)等方式，運(yùn)營管理可單獨(dú)運(yùn)營或與物業(yè)合一運(yùn)行，既統(tǒng)一又各具特色。

（四）建立平臺(tái)，不斷提升公租房運(yùn)營管理信息化水平

武漢市建立了住房保障信息系統(tǒng)，基本實(shí)現(xiàn)了住房保障業(yè)務(wù)全覆蓋和項(xiàng)目房源、保障對象的全周期管理，構(gòu)建起了市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)管理體系，提升了“以圖管房源，以房管保障，知保障對象查房，知房查保障對象”的信息化管理水平。

按照租購并舉住房制度改革方向，武漢市通過政銀合作，打造了“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”綜合信息平臺(tái)，涵蓋租賃企業(yè)管理、房源核驗(yàn)、合同簽訂、資金監(jiān)管、支付結(jié)算、金融服務(wù)、信用評估、評價(jià)認(rèn)定、租后管理、監(jiān)測分析等租賃業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了找房、預(yù)約看房、合同簽訂、合同備案、辦理入住和退房手續(xù)全網(wǎng)上辦理，信用管理體系反映市場主體的信用水平，提供經(jīng)紀(jì)人、房東、租戶間互評功能，對從業(yè)主體進(jìn)行信用記分，實(shí)現(xiàn)租賃企業(yè)全監(jiān)管、租賃房源全核驗(yàn)、租賃過程全監(jiān)測、租賃服務(wù)全覆蓋。

二、管理模式創(chuàng)新的初步成效

武漢市公租房運(yùn)營管理工作在市場化、信息化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理上積極作為、大膽創(chuàng)新，運(yùn)營管理能力明顯提升，住房困難群體的居住條件和環(huán)境得到改善，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、城市、民生提速升級(jí)，助推現(xiàn)代化、國際化、生態(tài)化武漢發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。

一是政府可以集中精力做好公租房建設(shè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)、制度設(shè)計(jì)、財(cái)政保障和監(jiān)督管理工作。對于適合由市場化方式提供、社會(huì)力量能夠承擔(dān)的公租房運(yùn)營管理事項(xiàng)，通過政府購買服務(wù)方式交由社會(huì)專業(yè)化運(yùn)營公司具體承擔(dān)。

二是以合同形式明確運(yùn)營主體與租戶的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，有助于通過民事法律關(guān)系化解矛盾糾紛，解決公租房使用和管理中的問題，符合建設(shè)法治社會(huì)、法治政府、法治國家的要求。

三是有效推動(dòng)了公租房運(yùn)營管理專業(yè)化、規(guī)范化水平不斷提高。通過擇優(yōu)方式選擇政府購買服務(wù)的承接主體，確保了具備條件的有競爭力的社會(huì)力量平等參與競爭。

四是市場化、專業(yè)化的公租房運(yùn)營管理隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。截至目前，武漢市各區(qū)均有專業(yè)運(yùn)營公司從事政府類公租房管理工作。隨著住房租賃市場的日臻完善，市場化的專業(yè)運(yùn)營管理公司參與公租房運(yùn)營管理的廣度深度將日益擴(kuò)大，保障對象居住滿意度和獲得感必將不斷提升。

五是公租房運(yùn)營管理信息化水平不斷提升。住房保障信息系統(tǒng)基礎(chǔ)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了住房保障業(yè)務(wù)全覆蓋，“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”租賃綜合信息平臺(tái)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了租賃企業(yè)全監(jiān)管、租賃房源全核驗(yàn)、租賃過程全監(jiān)測、租賃服務(wù)全覆蓋，而專業(yè)運(yùn)營公司“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”綜合信息平臺(tái)完全實(shí)現(xiàn)了全部住房租賃業(yè)務(wù)全過程網(wǎng)上辦理。三大平臺(tái)共聯(lián)共通助推公租房運(yùn)營管理的現(xiàn)代化、科學(xué)化。

三、構(gòu)建新時(shí)代住房保障運(yùn)營管理體制機(jī)制的幾點(diǎn)思考

新時(shí)代，武漢市住房保障管理工作將以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，按照黨的十九大精神以及中央和省市的政策法規(guī)，著力構(gòu)建新時(shí)代住房保障后期運(yùn)營管理體制機(jī)制。

一是加快政府職能轉(zhuǎn)變，積極推行政府購買服務(wù)，吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)廣泛參與公租房運(yùn)營管理。一方面現(xiàn)有公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)要不斷規(guī)范管理，提升精細(xì)化、信息化、科學(xué)化管理水平；另一方面，政府部門要進(jìn)一步完善政府購買服務(wù)購買機(jī)制，采取公開招投標(biāo)、邀標(biāo)、競爭性談判、磋商、單一來源采購等方式不斷開放市場，引進(jìn)專業(yè)化、現(xiàn)代化的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，讓具備條件的專業(yè)化社會(huì)力量平等參與競爭，更多參與到公租房運(yùn)營管理中，通過市場化助推公租房運(yùn)營管理能力提升。

二是加快社會(huì)信用體系建設(shè)，不斷完善運(yùn)營管理規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步明確政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)內(nèi)容，細(xì)化購買服務(wù)類別和服務(wù)子項(xiàng)。建立考核評價(jià)評估體系，量化考核指標(biāo)，提升資金使用效能，推動(dòng)提高公租房運(yùn)營管理水平。借鑒北上廣深、重慶、天津公租房管理經(jīng)驗(yàn)，將違規(guī)違約行為計(jì)入不良信用記錄，對不良征信者在一定范圍公示、列入征信系統(tǒng)黑名單，并相應(yīng)采取失信懲戒制度，如限乘公共交通工具、限批銀行信貸等。積極倡導(dǎo)和引導(dǎo)智能化管理，借鑒杭州、上海采用門禁、指紋、刷臉等科技手段提高運(yùn)營管理效能的方法，對違規(guī)違約者作出限制，推動(dòng)公租房運(yùn)營管理能力現(xiàn)代化。

三是積極推進(jìn)政府信息共享，不斷提高信息化管理水準(zhǔn)。李克強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上講話指出，“信息公開要與信息共享相結(jié)合，只有信息資料進(jìn)一步完整完善，才能大大減少騙取保障性住房、騙取低保、扶貧資金等違法現(xiàn)象的發(fā)生”“要加快社會(huì)信用體系建設(shè)，推進(jìn)政府信息共享，對騙取公共資源等違規(guī)操作者要建立黑名單制度”[3]。要積極借鑒上海、廈門等地經(jīng)驗(yàn)，建立健全多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將民政、工商、公安等部門有關(guān)收入、資產(chǎn)、房產(chǎn)、婚姻、社保、醫(yī)保、稅務(wù)、公積金等信息納入公租房運(yùn)營管理統(tǒng)一信息平臺(tái)。借鑒天津做法，設(shè)置購房前置審查制度，對于不符合保障條件而未退出者，限制其商品房購買資格。

四是加強(qiáng)績效評價(jià)。以保障對象滿意度評價(jià)為重點(diǎn)，建立由購買主體、保障對象以及第三方共同參與的公租房運(yùn)營管理績效評價(jià)機(jī)制。科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行公租房運(yùn)營管理工作績效考核細(xì)則，為公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)履行管理職責(zé)提供指南。加大保障對象滿意度權(quán)重，引導(dǎo)公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)切實(shí)強(qiáng)化服務(wù)職能，切實(shí)增強(qiáng)公租房小區(qū)居民幸福感，合理區(qū)分保障對象各類訴求，支持運(yùn)營機(jī)構(gòu)依法依規(guī)實(shí)施日常管理。引入由專家學(xué)者、評估機(jī)構(gòu)、新聞媒體、其他公租房小區(qū)居民等組成的第三方評估小組，通過走訪了解、專業(yè)評估等方式對公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)管理績效作出評價(jià)、提出意見，增強(qiáng)績效評估客觀性和公正度。

五是牢固樹立“以人民為中心”思想，不斷提高服務(wù)品質(zhì)，滿足人民對美好生活的需要。推動(dòng)建立黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與、法治保障的公租房后期管理模式。將后期運(yùn)營納入社會(huì)治理范疇，強(qiáng)化公租房的社會(huì)管理屬性，明確街道的公租房社會(huì)管理責(zé)任，聯(lián)合民政、公安等部門推動(dòng)構(gòu)建各方參與的公租房社會(huì)治理體制。建立租戶委員會(huì)，擴(kuò)大租戶參與政務(wù)管理事務(wù)的機(jī)會(huì)和范圍，共建人居環(huán)境優(yōu)美、文化生活豐富、醫(yī)療保障充分、社區(qū)服務(wù)多樣的幸福、平安社區(qū)。

[參考文獻(xiàn)]

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[2]市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)公共租賃住房管理的通知[EB/OL].武漢市人民政府網(wǎng)站，2014-08-04.http：//www.wh.gov.cn/hbgovinfo_47

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[責(zé)任編輯：胡 梁]