基于行為金融的視角對房地產(chǎn)健康發(fā)展的研究綜述

孫志岳

【摘 要】本文整理了行為金融學對房地產(chǎn)市場異常現(xiàn)象的分析解釋，為房地產(chǎn)的研究提供了清晰的新思路，并且從行為經(jīng)融學角度為房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展提出了合理化建議。

【關鍵詞】房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展；行為金融學；建議

一、研究意義

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位，其發(fā)展態(tài)勢關系到民生，也關系到經(jīng)濟增長和金融安全。此外，“一帶一路”為房企海外投資帶來新變化，保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展至關重要。房地產(chǎn)中出現(xiàn)的羊群效應，追漲殺跌等傳統(tǒng)金融學無法解釋的異常現(xiàn)象，行為金融學為其研究提供了新的視角，對中國房地產(chǎn)的研究具有實踐意義。長期以來，投資從傳統(tǒng)金融學的視角來研究，然而隨著市場異象的出現(xiàn)：格羅斯曼斯蒂格利茲悖論，搜集信息與不搜集信息兩種相悖動機的產(chǎn)生，對有效市場假說的結論提出質(zhì)疑；實證研究表明股票存在期間效應。諸如此類的市場異常對傳統(tǒng)的金融學提出挑戰(zhàn)，20世紀80年代行為金融學應運而生，促使研究充分考慮“人”的因素，以全新的角度研究金融市場。本文從行為金融視角，對房地產(chǎn)的研究進行整理，具有重要的理論意義。

二、房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展以及行為金融理論

1.房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展

房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，然而我國房地產(chǎn)存在高價位、高庫存、房地產(chǎn)功能結構失衡等問題，探究房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展至關重要。長期看，我國宏觀調(diào)控將逐步回歸市場化，長期有效機制逐步取代短期調(diào)控手段[1]。

2.行為金融理論

行為金融學是傳統(tǒng)金融學的創(chuàng)新，它是以非完全理性行為人假設模型來理解一些金融現(xiàn)象。更具體來說，他分析當我們放寬構成個體理性的一個或兩個條件時會發(fā)生的情況。[2]

（1）行為金融學發(fā)展歷程

Kahneman和Tversky作為行為金融領域開創(chuàng)者提出了前景理論。從投資者行為的實驗中表明人們的確定性效應。[3] Shefrin和Statman（1994）提出了行為資產(chǎn)定價模型。1999年，兩人又提出了行為組合理論挑戰(zhàn)資產(chǎn)組合理論。BAPM將投資者分為信息交易者和噪聲交易者兩種類型。兩類交易者互相影響，共同決定資產(chǎn)價格。

（2）行為金融學與傳統(tǒng)金融學對比分析

傳統(tǒng)金融學涉及經(jīng)濟學、金融學等學科，核心命題為有效市場假說，基本假設為完全記性，隨機交易，有效套利，投資決策模型包括：預期效用理論，MPT，CAPM，ATC等。行為金融學涉及心理學、經(jīng)濟學、決策理論等學科，探究投資方為何出現(xiàn)系統(tǒng)性差錯，其基本假設是有限理性，有效套利，羊群行為，投資決策模型主要為前景理論，BAPM。

顯然，行為金融學并沒行有推翻傳統(tǒng)金融學，而是對經(jīng)濟學的假設進行大膽的創(chuàng)新，開闊了金融的研究思路和方法，使金融理論更加客觀有效。隨著時間的推移，兩個理論將會逐漸走向融合，共同構成金融學理論基礎。[4]

三、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析——基于行為金融視角

1.行為金融學在房地產(chǎn)方面的發(fā)展

Djaz（1990）將行為金融學引入房地產(chǎn)估值領域，通過調(diào)查美國居民住宅價格評估師是否遵循標準估價程序，表明評估師都嚴重地違反了標準估價程序。Julliard（2006）采用誤差修正模型對地產(chǎn)價格研究發(fā)現(xiàn)購房者的情緒對房價波動的解釋較投資基本面更有說服力。陳明政，高昌淼（2012）采用噪聲交易模型發(fā)現(xiàn)噪聲交易者的非理性行為是房價上漲的主要原因。

2.房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

從商品房銷售規(guī)模來看，由國家統(tǒng)計局2017年數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)市場刷新了歷史記錄，特別是銷售額和銷售面積，連續(xù)2年刷新歷史最高記錄。房價之高促使我國房地產(chǎn)投資者非理性行為的發(fā)生，表現(xiàn)為：投機過度，羊群效應，反應過度噪聲交易等市場異常。

3.從行為金融學對房地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析總結

逆向選擇：由于房地產(chǎn)開放商以及購房者過度依靠銀行貸款，造成銀行承擔壞賬風險。羊群效應：購房者不合理的購房需求和預期，以及房地產(chǎn)市場的嚴重信息不對稱，“繁榮”的現(xiàn)象使購房者盲目跟風。蓬齊對策：由于房地產(chǎn)本身特點：資金需求量大，通過融資銀行貸款使大量資金流入房地產(chǎn)，造成房價上漲。正負反饋交易：房地產(chǎn)市場中本期房價上漲對下期價格上漲的預期，或本期房價下跌對下期價格下跌的預期。周菲（2014）對脈沖響應函數(shù)分析發(fā)現(xiàn)羊群效應和蓬齊效應和房價正相關，逆向選擇和正反饋交易對房價負相關，且逆向選擇效果最明顯。因此，我國房價過高主要是由于需求不合理以及相關財政政策的缺陷造成的。

可見，房地產(chǎn)市場分析的挑戰(zhàn)是對房地產(chǎn)投資決策的人為因素分析，通過運用傳統(tǒng)金融學和行為金融，為研究房地產(chǎn)如何平穩(wěn)健康發(fā)展指明了道路。

四、從行為金融學角度為房地產(chǎn)發(fā)展提出建議

房地產(chǎn)開發(fā)商應該樹立理性的房地產(chǎn)發(fā)展觀，增強企業(yè)直接融資能力，降低逆向選擇風險；抑制投機行為，以社會效益最大化為目標。購房者克制自身情緒，避免盲從，理性購房。金融機構應完善房地產(chǎn)投資體系，增強信用風險防范措施。政府健全住房保障體系，調(diào)整住房供給結構；建立真實完整的信息公布平臺，減少市場噪音。

【參考文獻】

[1]理查德·H·泰勒 羅伯特·J·希勒 等.行為金融學新進展[M].中國人民大學出版社，2018.

[2]陳鵬.中國股票市場與房地產(chǎn)市場的動態(tài)相關性研究[D].南京大學，2018.

[3]KAHNEMAN，TVERSKY. Prospect Theory： An Analysis of Decision Under Risk [J] . Econometrica 1979.（21） ：372.

[4]李夢玄，曹陽.我國房地產(chǎn)市場泡沫的測度及成因分析——基于行為金融理論的視角[J].宏觀經(jīng)濟研究，2013（09）.