淺析會計報表分析在房地產公司財務管理中的應用

蘭登博

【摘 要】本文分析了財務報表分析方法、局限性以及會計報表的具體應用，以供參考。

【關鍵詞】財務報表；方法；局限性；會計報表應用

一、前言

財務管理是房地產企業管理的重要內容，直接關系到企業的利潤。通過精細會計報表管理并充分發揮其作用，使其為企業財務管理提供數據支持。

二、會計報表分析的主要內容

1.資產負債表

在企業的會計報表中，資產負債表是其中的一個重要組成部分，其主要是以“資產=負債+所有者權益”來作為平衡關系，將企業在某個時期的實際財務狀況，通過報表的形式反映出來。在這當中，我們所說的資產，是指通過交易，或者相關事項所獲得的，能夠進行相應控制的，以貨幣計量的經濟資源，具體來說，其又包含了債券、財產等。

2.利潤表

從本質上來說，所謂的利潤表，指的就是能夠將公司，在某個會計期間，所獲得的財務成果充分反映出來的報表。通過利潤表的形式，能夠將企業在年度、季度以及月度等期間，所存在的虧損和凈利潤情況充分的反應出來。簡單來說，在利潤表中，各個項目之間所存在的關系，可以通過“收入-費用=利潤”概括出來。

3.現金流量表

簡單來說，所謂的現金流量表，指的就是能夠將企業在一定會計期間，所存在的現金流出與流入情況充分反映出來的報表。在這里，我們應該明確的是，現金流量表中當中所說的“現金”，不僅包括了銀行存款、庫存現金等貨幣資金，同時，也包括了一些具有較強短期變現能力的現金等價物等。

三、會計報表分析的方法

會計報表分析的方法有很多，常見的有以下幾種：

1.比率分析法

比率分析法對同期相關數據進行比較，并提取比率來說明會計報表相關項目之間的關系，從而評估企業的財務狀況和經營成果。共同比率指標為：負債比率，負債權益比率，負債權益比率，流動比率，速動比率，應收賬款周轉率，存貨周轉率，資本利潤率，銷售利潤率和成本費用邊際。

2.框圖分析

方框圖分析方法是一種以方塊圖的形式直觀顯示公司的實際完成狀態，歷史水平和計劃編號以說明變化情況的方法。由于框圖既能反映絕對值又能反映比值和相對值，因此這種分析方法的應用越來越廣泛。

3.比較分析

比較分析方法采用會計報表數據與公司的計劃指標，歷史指數或類似企業指標進行比較，并作出差異。通過分析差異的原因，可以判斷公司的經營業績和財務狀況。

四、財務報表分析的局限性

1.財務報表本身的局限性

財務報表由企業會計人員根據企業會計準則、法律法規和會計處理慣例編制的，是企業會計系統的產物。而每個企業因為有其獨特的會計環境和會計政策，編制的財務報表也會存在差異，影響財務數據的可比性，繼而影響到財務報表分析的準確性。

（1）雖然會計準則要求企業如實披露相關財務信息，但企業可能出于自身利益考慮對一些應當披露的事項予以隱瞞，財務報表并沒有涵蓋所有需要披露的信息，企業管理人員與外部使用者存在信息的不對稱。

（2）每個企業都會結合本企業自身情況，在國家政策允許的條件下選擇最適合本單位的會計原則和會計處理方法，這從客觀上導致由于不同的會計政策影響會計報告的可比性。

（3）企業所提供的報表數據是由會計人員編制的，有些數據需要結合會計人員的職業判斷來確定，受會計人員主觀因素的影響較大，使得披露的相關數據存在一定的誤差，未必能反映最真實的情況。

2.財務報表的可靠性問題

只有根據符合規范的、可靠的財務報表，才能得出正確的分析結論。所謂“符合規范”，是指除了以上三點局限性以外，沒有更進一步的虛假陳述。外部分析人員很難認定是否存在虛假陳述，財務報表的可靠性問題主要依靠注冊會計師鑒證、把關。但是，注冊會計師不能保證財務報表沒有任何錯報和漏報，而且并非每個注冊會計師都是盡職盡責的。因此，分析人員必須自己關注財務報表的可靠性，對于可能存在的問題保持足夠的謹慎。

3.分析人員和分析方法的局限性

（1）分析人員的工作能力和經驗參差不齊。對財務分析理解的深度和廣度會直接影響對指標計算結果的理解，而豐富的相關經驗對于準確理解報表所傳遞信息也有很大的幫助。

（2）分析人員的風險觀念各不相同。不同分析人員對企業財務風險的認識往往各有差異，因此即使在對待同一指標高低的看法時也必然存在差異，有人比較激進，認為只有高風險才有高收益，有人則相對保守，傾向于公司的穩健經營。對待風險的態度不同，利用相近或相同的財務分析指標，也可能會得出截然相反的結論；

（3）分析方法的局限性。比率分析法是目前在財務報表分析中所使用的最為廣泛的一種分析方法，通過各種比率的計算和分析，基本上能夠反映出一個企業的償債能力、營運能力、獲利能力以及相關盈余的分配情況，但比率分析法由于受到自身的各種限制，其局限性也是非常明顯的，其通常只是單純數量指標的堆砌，而忽視了對問題本身的深入剖析。比率分析法所使用的各種數據，都是過去的資料，還有很多數據都是估計和判斷出來的，用這些數據進行分析難免會出現偏差；另外各種比率計算公式、名稱等尚未標準化，也給實際分析運用帶來了很多的麻煩。

五、房地產公司財務管理中會計報表分析的應用策略

1.針對報表資產價值不實的問題，房地產公司可以從本行業總體經營情況出發，來明確各個賬齡段所存在的壞賬比例，并且，通過運用滾動分析的方式，來對公司的壞賬準備額進行定期的調整，并通過變現價值，來進行賬面價值的調整，使用重置成本，來進行固定資產價值的調整等。這樣一來，就能夠從根本上，來確保資產價值的真實性，并通過運用報表的形式，來提供更多真實的情況。

2.為了能夠對房地產企業管理人員的業績進行科學的考核，就要求我們必須要對公司的凈利潤標準進行科學的調整。通過運用科學的方法，來將其在管理過程中所存在的各項不可控因素找出來，這樣一來，就能夠更好的確保考核指標的科學性。比方說，在實際的考核過程中，總公司所運用的主要考核指標，可以通過“息稅折攤前收益（EBITDA）=凈利潤+ 利息支出+所得稅+折舊+長期資產攤銷額”的形式進行。通過運用這個指標，能夠將房地產公司的經營成果更加真實的反映出來，這樣一來，我們也就能夠對于企業的經營業績等有一個全面的了解。

3.在實際的會計報表根系過程中，我們可以加強對SWOT分析法等相關技術的運用。通過這些技術，能夠幫助我們對于企業的整體情況有一個全面的了解，并且，從某種意義上行來說，這也就表示，要想成為一個優秀的財務管理人員，就必須要對現代管理理論有一個充分的了解與認識，并從公司的全局出發，才能做出正確的判斷。這里所說的SWOT分析法，指的就是一種，能夠將房地產公司，在整個競爭大環境當中定位的管理形式，通過這種方式，來對房地產公司的優勢、弱勢、機遇與挑戰這思想內容進行充分分析，并通過集思廣益的形式，來加強公司管理人員與關公之間的交流，確保企業的所有員工，都能夠對企業的整體情況有一個全面的了解，并以此來掌握公司的財務狀況，只有這樣，才能在日后的管理過程中，緊緊地抓住時機與機遇，并在決策時，能夠做到揚長避短，為企業的發展帶來更多動力，使之能夠更好的應對挑戰。

六、結束語

總之，我們要充分發揮會計報表的作用，為房地產企業在財務管理中提供數據支持。

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