限購政策下房屋買賣合同的法律問題

晁瑞蔓

【摘 要】房產(chǎn)交易政策的變化一直深受廣大購房民眾以及政府關(guān)注，自北京頒布了《國家十條規(guī)定》的實施細則，首次規(guī)定“每個家庭只能購買一套新的商品房”起，截至2017年3月，以北京為首20多個地方相繼加強對房地產(chǎn)的調(diào)控政策。在此情形下，限購政策下房屋買賣合同是否有效，以及限購政策下該合同的履行問題是現(xiàn)下值得探討的問題。

【關(guān)鍵詞】限購政策；情勢變更；合同效力

一、案例淺析

王先生是外國戶口不符合在上海買房的條件，趙先生是其上海的好朋友，兩人簽了銷售合同，王先生一次性繳納清房款，但雙方約定先不簽房子。待王獲得購房資格后，進行轉(zhuǎn)讓合作，以委托出售的名義，趙先生購買后最終將房屋轉(zhuǎn)移過戶到王先生。該案中，值得探討的就是這份房屋買賣合同是否有效，以及限購政策下該合同的履行問題。

在這種情況下，王和趙二人簽訂的合同是雙方真正含義的表達，是合法和有效的，故不能因為限購政策的存在而被視為無效。若王先生已獲得購買資格，則根據(jù)合同，他可以在線完成過戶。如果王先生未達到購買條件，根據(jù)合同，在兩人之間的良好關(guān)系的前提下合同也是可行的。但是，一旦趙先生想從一套房子和兩套房子中獲得更多的收益，由于沒有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，趙先生完全出售了自己的房子，從而導(dǎo)致了與王先生的糾紛，風(fēng)險相對較高。本文認為，購買限制政策屬于地方性法規(guī)，不屬于國務(wù)院制定的行政法規(guī)（強制性效力規(guī)范）。買賣雙方違反限購令，并不一定絕對導(dǎo)致合同無效，但會產(chǎn)生房屋所有權(quán)糾紛影響轉(zhuǎn)讓，使合同不能正常執(zhí)行。若有類似本案中的合同時，我們可以將抵押貸款和房屋抵押給王先生，這樣他就可以在一定程度上降低風(fēng)險，同時設(shè)立明確的違約條款來保護王先生。

二、限購政策下購房合同問題的思考

1、限購政策屬于“情勢變更”

根據(jù)《最高人民法院對合同法適用若干問題的解釋》第二十六條（二）：“合同成立后，客觀情況發(fā)生了重大變化，不是不可抗力引起的商業(yè)風(fēng)險，可以當(dāng)事人在訂立合同時不能預(yù)見，繼續(xù)履行合同屬于當(dāng)事人一方的事項。當(dāng)事人明顯不公平或者不能達到合同目的的，請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則和實際情況，決定變更或者解除合同。“雖然現(xiàn)在限制在理論和實踐中是“不可抗力”或“實質(zhì)性不利變化”有一個爭議，法律還不清楚，。但房地產(chǎn)限購在司法實踐中不應(yīng)被視為《合同法》第一百一十七條規(guī)定的不可抗力。筆者認為，限購政策應(yīng)界定為“情勢變更”更為恰當(dāng)。政府的購房限制不是自然災(zāi)害，不是人為的，所以也可以認定限購政策并非不可抗力，而是客觀環(huán)境發(fā)生了變化。事實上“限購令”的出臺，屬于買賣條件的嚴重變動，在這種房屋限制購買條件的情形下，買方的購房資格受到限制，很可能將不再具備購房資格，這通常導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，最終合同目的不能實現(xiàn)。[1]對此，買賣雙方當(dāng)事人均可請求法院變更或者解除合同，秉著公平原則，法院應(yīng)結(jié)合案件的實際情況決定變更或者解除合同。在司法實踐中，法院基本上會從公平和正義的角度和社會公共利益，認為它屬于不應(yīng)由買方和賣方，合同任何一方原因不能履行決定取消合同，賣方需將買方已支付的購房款退還，并且買賣雙方均相互承擔(dān)違約責(zé)任。在起草合同時，中介公司在合同中應(yīng)明確約定，由于政府的有限購買政策，交易不能處理，以減少糾紛和糾紛。

2、限購政策對合同效力的影響

購房限制政策的出臺對房屋買賣合同的履行有一定的影響，如果購房條件不符合，將導(dǎo)致不轉(zhuǎn)讓。但需要澄清的是，限制買賣合同的有效性。《合同法》第五十二條明確規(guī)定了五種合同無效的情形。限購政策只是政府的對于市場的臨時干預(yù)政策，并不屬于合同法五種無效所屬的情形。因此，無論是在引入購買限制政策之前還是之后簽訂合同，都不能因為購買限制政策而聲稱合同無效。

3、限購對合同履行的影響

房屋買賣合同中合同的履行主要涉及付款、過戶與交房三個事項，限購政策在其合同糾紛中影響的主要是過戶這一項。[2]合同中普遍認為，如果貸款不夠，將在轉(zhuǎn)讓前以現(xiàn)金形式補充。在實踐中，買家可以通過其他方式湊足購房房款，也可能在轉(zhuǎn)會到期付款前的房間，不影響限制在一個房間，只要買家和賣家達成共識即可。如果賣方被要求退還購房或收到的定金，他的要求可以得到支持。

4、限購之前簽訂合同的情形

如果在訂立購買限制政策之前簽了合同，而在訂立購買限制政策時沒有履行合同，則可以分為以下情況。限購政策出臺是還沒進行網(wǎng)簽，則雙方不能順利轉(zhuǎn)移。在這種情況下，合同的實際履行不能歸因于當(dāng)事人。買方和賣方可以在買方滿足要求后協(xié)商簽訂、轉(zhuǎn)讓或終止合同。如果一方當(dāng)事人未能通過協(xié)商提出終止合同的訴訟，法院一般會支持終止。另一種情形則是限購時已經(jīng)網(wǎng)簽但還未過戶，這種情形下一般只會對房屋的所有權(quán)歸屬產(chǎn)生糾紛，如果買房堅持向法院提起訴訟，一般法院會判決合同不受限購政策影響，買賣雙方繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

5、限購之后簽訂合同的情形

自購買限制政策出臺后，就買賣雙方簽訂的銷售合同，過戶要求更加嚴格，條件無法達到購房標(biāo)準(zhǔn)，房屋所有權(quán)即無法進行過戶。在買賣雙方明知買方不符合限購條件仍簽訂合同，此時合同雖然為有效合同，卻無法在法律層面履行合同。如果買賣雙方就此類合同發(fā)生糾紛，可以協(xié)商將合同取消，一旦進入訴訟程序，法院會認為雙方都有錯，責(zé)任共同承擔(dān)。也有買家隱瞞事實向賣家購房的情形，買方通過對賣方隱瞞不符合限購條件的事實簽訂合同的情況，屬于買方違約，買方需要承擔(dān)違約責(zé)任。同時，賣方可以要求法院變更或者解除合同，同時，買方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

6、借名買房

借名買房通常是指買房人不具備購房資格時，如當(dāng)?shù)卣邔徺I商品房有戶籍、社保繳納等要求時，一些買家為了避免政策，更傾向于選擇拍賣行的房子，公司的名字買房子購買方式等等。實踐中對于“借名買房”這一現(xiàn)象，法院一般認為違反政策的協(xié)議屬于無效合同，但規(guī)避限購限貸的協(xié)議有效。買房子的名字往往涉及簽署購買協(xié)議。根據(jù)北京市高級法院出具的準(zhǔn)則，考慮到為了避免購買信貸政策的限制，借錢買，借名人享受房屋凈值，要求名人的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記才給與支持。[3]但是，如果購房者在法院審判結(jié)束時仍然不符合購房條件，法院也不會突破購買限制政策將房屋轉(zhuǎn)讓。

三、小結(jié)

房屋“限購令”的出臺是順應(yīng)時代要求的一項符合大多數(shù)人的利益的政策，調(diào)控政策下的樓市買賣并非不能預(yù)見、不能避免、不能克服。所以在看到因它產(chǎn)生的房產(chǎn)糾紛時，我們也應(yīng)肯定“限購令”作用。本文在“限購令”出臺后商品房買賣領(lǐng)域產(chǎn)生的各種糾紛和問題的基礎(chǔ)上，希望能為實踐當(dāng)中糾紛的解決提供一點建議，從而促使“限購令”的順利進行。中央和地方出臺調(diào)控政策是一個長期發(fā)展的過程，合同當(dāng)事人在簽訂合同時，對各種風(fēng)險須有一定程度的預(yù)見和判斷，對逐漸加強的調(diào)控政策須具備一定心理準(zhǔn)備。

【參考文獻】

[1]政府出臺限購政策，導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行將如何處..._愛問知識人，鏈接：https：//iask.sina.com.cn/b/6d5KBmVsx2j.html

[2]標(biāo)題：限購政策下房屋買賣合同的履行問題_周是圓非_新浪博客，鏈接：http：//blog.sina.com.cn/s/blog_6944e5200102wz3a.ht

[3]重要： “借名買房”法律風(fēng)險與應(yīng)對，鏈接：https：//baijiahao.baidu.com/sid=1563891332197401&